Light Industrial: как инвестиции в производственно-логистическую недвижимость стали доступны частному капиталу

Глобальный капитал активно перетекает в реальные активы: по данным The Wealth Report 2025 (доклад компании Knight Frank о мировом благосостоянии), индустриально-логистический сегмент уже второй год подряд является абсолютным лидером мировых инвестиций в коммерческую недвижимость. В 2024 г. на него пришлась четверть всех вложений, это около 18,55 трлн руб.(по курсу на 31.12.2024 г. – $216 млрд). Этот тренд полностью подтверждается и в России: согласно CORE.XP, в 2025 г. первое место по объему вложений в коммерческую недвижимость с инвестиционными целями занял производственно-складской сегмент. Уверенный рост здесь показывает новый формат Light Industrial.* Доказавший свою эффективность за рубежом, этот формат производственно-логистической невидимости открыл свой высокодоходный потенциал для частных инвесторов и в России, предлагая принципиально иную, «пассивную» модель владения.

Складской бум и демократизация инвестиций

Мировой тренд на рост инвестиций в логистическую недвижимость является следствием структурных изменений в экономике, геополитике и образе жизни, которые мы наблюдаем последние несколько лет.  Ускорение темпов жизни, развитие онлайн- торговли, разрывы цепочек поставок, возвращение производств в развитые страны увеличивают спрос на складские помещения. Кроме того, логистическая недвижимость показала свою устойчивость к экономическим кризисам – спрос на нее сохранялся даже в пандемию. 

По данным международной консалтинговой компании Knight Frank (автора отчета The Wealth Report 2025), производственно-логистическая недвижимость является вторым по привлекательности сектором после жилья для «мировых семейных офисов» (управляют активами в среднем на 48,1 млрд руб. по курсу 31.12.2024 г. – $560 млн). Кроме того, опрошенные авторами отчета представители семейных офисов единогласно заявили о своем твердом намерении увечить вложения в этот сегмент в ближайшие 18 месяцев.

Активный инвесторский интерес к производственно-логистической недвижимости подтверждается данными по российскому рынку. Согласно предварительным итогам 2025 г., представленным компанией CORE.XP, производственно-складская недвижимость стала первым по инвестиционной привлекательности сегментом коммерческой недвижимости, обогнав офисы, гостиничный бизнес и ретейл. Так, объем вложений в склады/производство с инвестиционными целями эксперты CORE.XP оценивают на уровне 170 млрд руб., офисы – 159 млрд руб., гостиницы – 87 млрд руб., ретейл – 84 млрд руб. Совокупные вложения в недвижимость по итогам года могут достигнуть одного трлн руб., из которых около 23% придется на складской сегмент. Это наглядно демонстрирует, что глобальный тренд на переток капитала в производственно-логистический сегмент находит свое подтверждение и в России, формируя устойчивый спрос как со стороны частных, так и институциональных инвесторов.

Что такое Light Industrial

Если раньше рынок производственно-логистической недвижимости был практически закрыт для частных лиц, будучи сферой интересов крупных фондов и девелоперов (покупка здания класса А будет стоить от 1–2 млрд руб.), то сегодня ситуация иная. Перелом связан с появлением и стремительным развитием формата Light Industrial. Эти современные мультиформатные производственно-складские помещения, расположенные вблизи городов, не только отвечают текущим потребностям бизнеса, но и, что ключевое, открыли этот перспективный сегмент для широкого круга частных инвесторов. Порог входа здесь начинается в среднем от 80 млн рубл.

Главное отличие Light Industrial от классических складов класса А  не размер, а концепция и тип арендаторов. Это не гигантские «коробки» для федеральных ритейлеров, а многофункциональные помещения площадью от 500 до 2 000 кв. м, предназначенные для малого и среднего бизнеса и позволяющие совмещать в пределах одного автономного блока до четырех разных функций (производство, хранение, офис, шоурум).

Объекты формата Light Industrial, как правило, размещаются в пределах города или в логистически развитых пригородных зонах. Ключевой критерий  – удобная транспортная доступность для персонала и логистики. В отличие от классических складов, этот формат изначально ориентирован на производственные и высокотехнологичные компании, поэтому одним из его главных технических преимуществ является значительный объем электрической мощности, доступный резидентам, а также инженерная готовность к ее увеличению при необходимости.

Именно эта привязка к реальному, часто производственному сектору экономики делает данный класс активов менее подверженным рыночным колебаниям по сравнению, например, со стрит-ретейлом, чувствительным к потребительскому спросу. Это, несомненно, повышает инвестиционную привлекательность объектов Light Industrial.

По данным девелопера Parametr, который системно строит промпарки Light Industrial в Московском регионе, доля инвесторов в сегменте в 2025 г. превысила 20%, при этом наибольшим спросом пользовались мини-блоки площадью от 500 до 1000 кв. м. Их универсальность делает организацию арендного бизнеса проще, а относительно невысокая стоимость входа на старте продаж позволяет инвесторам эффективно диверсифицировать портфель.

«Light Industrial, который изначально создавался для эффективного решения задач производственных компаний, сегодня стал востребован у широкого круга заказчиков, включая инвесторов, доля которых в сегменте увеличилась вдвое в 2025 г. По нашему опыту, эта категория покупателей рассматривает Light Industrial прежде всего как долгосрочный инвестиционный актив, позволяющий получать в прямом смысле слова пассивный доход», – добавляет в разговоре с журналистами издания «Ведомости. Капитал» Александр Манунин, управляющий партнер Parametr.

Мифы и реальность нового формата

Несмотря на растущую популярность, вокруг формата Light Industrial до сих пор сохраняется ряд стереотипов, которые сдерживают часть инвесторов.

Миф 1: Сложность управления. На самом деле, ключевая особенность инвестиций в Light Industrial – возможность полностью пассивного дохода. Это единственный формат коммерческой недвижимости, где можно делегировать девелоперу или управляющей компании все заботы по поиску арендатора, заключению договора, обслуживанию объекта и коммуникации с клиентами.

Миф 2: Низкая ликвидность и отсутствие спроса. В действительности же, в отличие от перегретого рынка стрит-ретейла в премиальных локациях, на рынке качественных производственно-логистических площадок формата Light Industrial наблюдается устойчивый дефицит предложения. Быстрая урбанизация, стремительный рост малого и среднего производства, продолжающаяся реализация программы КРТ и бурное развитие e-com создают стабильный спрос со стороны арендаторов.

Миф 3: Непонятные арендаторы. На самом деле, основные арендаторы таких объектов – стабильные компании с оборотом, как правило, от одного млрд руб. в год и долгосрочными планами. Это не абстрактные «гаражные» производства, а вполне конкретный бизнес: производители (косметики, одежды, электроники, медицинских изделий, продуктов питания), дистрибьюторы и поставщики для локальных сетей и онлайн-ритейла, сервисные и инжиниринговые компании, которым требуется площадка для ремонта, сборки и хранения оборудования, и пр.

Особенности Light Industrial

Особенностью сегмента Light Industrial является крайне низкая доля спекулятивных инвесторов, нацеленных на быструю перепродажу. Основной спрос здесь формируют те, кто заинтересован в долгосрочном владении активами, что позволяет получать максимальный доход от инвестиций. Тем не менее сама по себе стратегия «купить на стадии строительства – продать после ввода» остается экономически привлекательной: за 12–18 месяцев строительства рост стоимости объекта может достигать 40%. После ввода в эксплуатацию ежегодная ценовая динамика, как правило, покрывает инфляцию, составляя порядка 8%. Однако ключевой доход для долгосрочного инвестора формирует арендный бизнес, обеспечивающий, по данным Parametr, доходность на уровне 14–16% годовых**.

По предварительным итогам 2025 г., средневзвешенная стоимость квадратного метра в сегменте Light Industrial класса А в Московском регионе в IV квартале составила 132 320 руб. (без НДС). Об этом говорят данные отчета NF Group. Для сравнения: в IV квартале 2024 г. показатель оценивался в 106 410 руб., а в IV квартале 2023-го – в 94 000 руб. за «квадрат».

Региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости и земли Nikoliers Виктор Афанасенко в комментарии для «Ведомостей. Капитала» указывает на годовой рост базовой ставки аренды на готовые и строящиеся блоки на 15%. По его данным, сейчас она составляет 14 535 руб. за кв. м в год.

В целом интерес инвесторов к покупке таких объектов связан прежде всего с тем, что они генерируют стабильный денежный поток. Его обеспечивают прежде всего арендаторы таких помещений. Ими обычно выступают устойчивые компании малого и среднего предпринимательства (МСП) из производственного сектора, говорит Афанасенко.

В качестве примера он называет представителей пищевой промышленности, производителей оборудования, строительных материалов, мебели и упаковки. По словам Платонова, для таких игроков важны не только технические параметры, но и качество среды: архитектура, инженерные системы, общественные зоны и благоустройство. Это обусловлено тем, что сотрудники проводят в данных помещениях значительную часть времени, объясняет он. Соответственно, требования к пространству все больше приближаются к офисным, что становится дополнительным фактором спроса и конкурентным преимуществом девелоперов, указывает эксперт.

Долгосрочная модель инвестиций в Light Industrial подкрепляется и гибкими финансовыми инструментами, которые предлагают девелоперы. Для покупки блоков зачастую доступны программы рассрочки, позволяющие распределить платеж. Еще один вариант для снижения порога входа – совместная покупка блока в долевую собственность с партнерами. При такой схеме договор заключается на нескольких лиц, которые в дальнейшем владеют объектом на правах долевой собственности. Если цель – исключительно инвестирование, то партнеры могут передать приобретенное помещение в управление девелоперу, что позволяет получать полностью пассивный доход без необходимости самостоятельно заниматься вопросами аренды и эксплуатации.

Кроме того, сами объекты обычно уже готовы к приему потенциального арендатора, напоминают консультанты. Таким образом, будущим резидентам не надо вкладывать средства в ремонт и отделку помещения. Наличие в них современных инженерных решений и коммуникаций отличают Light Industrial от устаревших производственных помещений и складов, построенных 15–20 лет назад. К тому же сейчас объектов данного формата в Москве и Московской области становится больше, говорят собеседники газеты «Ведомости. Капитал».

Перспективы рынка

Российский рынок Light Industrial находится на стадии активного формирования. Его потенциал роста подкреплен как глобальными трендами перетока капитала в реальные активы, так и локальными факторами: политикой импортозамещения, развитием несырьевого экспорта и поддержкой малого и среднего предпринимательства.

По мнению аналитиков, в ближайшие годы можно ожидать дальнейшей сегментации рынка: многоэтажные проекты Light Industrial, мини-форматы, многофункциональные комплексы, встроенные в жилую или офисную застройку, а также проекты в агломерациях второго эшелона. Это откроет новые возможности для инвесторов, готовых к средне- и долгосрочным вложениям.

Light Industrial перестал быть узкоспециализированным продуктом. Сегодня это доступный, высокодоходный и, что критично важно, пассивный инструмент для диверсификации инвестиционного портфеля. Он позволяет частному капиталу получить доступ к одному из самых устойчивых и востребованных в мире классов активов, минимизировав при этом традиционные операционные риски и издержки. В условиях поиска надежных убежищ для капитала данный формат имеет все шансы занять прочную нишу в стратегиях российских инвесторов**.

* Помещение для малого и среднего бизнеса

**Указана прогнозная доходность на 24.12.25 г. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Не является рекламой ценных бумаг. Инвестиции несут риск. Доход не гарантирован.