Статья опубликована в № 2966 от 24.10.2011 под заголовком: Сдаешь Москву!

Как зарабатывают на аренде помещений, принадлежащих Москве

Из 5 млн кв. м московской коммерческой недвижимости 60% сдано в аренду по кривым схемам – часть денег не доходит до города. Новое правительство пытается выправить эти схемы, но пока получается плохо
Прослушать этот материал
Идет загрузка. Подождите, пожалуйста
Поставить на паузу
Продолжить прослушивание
М.Стулов
Из бизнесменов в чиновники. Тимур Зельдич

директор СГУП по продаже имущества города Москвы. Родился в 1972 г. в Москве. В 1995 г. окончил МИФИ, факультет кибернетики, кафедра «Системный анализ». В 1996 г. возглавил ТД «Игроник» (офисная мебель и товары для офиса), который учредил вместе с мужем своей сестры Никитой Пипко. С 1999 г. – сооснователь, первый заместитель гендиректора, вице-президент группы компаний «Игроник» (офисная и жилая мебель, вентиляция и кондиционирование, сеть конструкций наружной рекламы). В 2006 г. Зельдич выходит из состава учредителей ГК «Игроник» и, по данным «СПАРК-Интерфакса», регистрирует две компании – ООО «Правильная логистика» (логистика) и ООО «Хаски» (торгует офисной мебелью). В 2008 г. Зельдич – первый заместитель управделами, в 2009 г. – директор департамента закупок Росбанка, тогда же, в 2009 г., он возглавил «дочку» Росбанка – ООО «ПМД сервис» (акционер владельца галереи «Актер» – ОАО «Тверская, 16»; в конце 2008 г. акции «Тверской, 16» отошли московской мэрии, банк получил офисные помещения «Актера»). В 2010 г. Зельдич ушел из Росбанка.  За 2010 г. выручка «Правильной логистики», по словам Зельдича, составила 220 млн руб., чистая прибыль – 12,5 млн руб.; выручка «Хаски» – 27 млн руб., чистая прибыль – 2,1 млн руб. В мае 2011 г., когда Зельдич стал главой СГУПа, он переименовал «Правильную логистику» в «ПравиЛо товаров» и передал ее своей жене Александре Зельдич. «Хаски» принадлежит Денису Голову.

Близнецы Кумара

Кумар выстраивает розничный бизнес по очень любопытной схеме. Компания, открывшая «Перекресток-экспресс» на 16-й Парковой улице по франшизе, – ООО «Десна», сообщил «Ведомостям» представитель X5. ООО «Десна» (гендиректор Джитендер Кумар) зарегистрировано по адресу магазина. Учредитель «Десны» – фирма с таким же названием: ООО «Десна» (гендиректор Равиндер Ватс, владелица 99% долей – жена Кумара Наталья Анохина). ООО «Десна» с Ватсом во главе фигурирует в списке СГУПа как победитель тендера на аренду помещения в 2010 г. По такой же схеме открыты еще два «Ситимага» – на Перовском шоссе (ООО «Феникс» зарегистрировано по месту нахождения магазина, его учредитель – ООО «Феникс», которым владеет и руководит Наталья Анохина) и в 1-м Кирпичном переулке (ООО «Рубин», учрежденное другим ООО «Рубин», которым руководит Анил Кумар). Неизвестно, кто на самом деле торгует в этих трех магазинах – «Десна», «Феникс» и «Рубин», зарегистрированные по адресу магазина, или их одноименные учредители, на которых оформлены договоры с ДИГМ. Но для X5 это должно быть важно: ежемесячные роялти за «Ситимаг» составляют 2% от дохода франчайзи, за «Перекресток-экспресс» – 3%. Еще пять «Ситимагов» открыли юрлица, связанные с семьей индийского предпринимателя или другими гражданами с индийскими именами: ООО «Династия», ООО «Фактор», ООО «Каспий», ООО «Ризолит», ООО «Концерн». Но уже без схемы с двойниками. «Ведомости» обнаружили еще шесть пар двойников. ООО «Гранат», ООО «Империя», ООО «Коралл», ООО «Панорама», ООО «Ресурс», ООО «Согласие» – все они предусмотрены под розничную торговлю, но их концов «Ведомости» не нашли. Кумар опровергает данные СПАРК и говорит, что компаний-двойников не существует.

Индийский туризм

Туристический бизнес Кумара оказался далеко не таким успешным, как аренда московской недвижимости. Кумар – соучредитель организации «Индийский клуб», говорится на сайте jkgroupofcompanies.com. Осенью 2003 г. «Индийский клуб», занимавшийся организацией чартеров на Гоа, оказался в центре скандала. Авиакомпания «Континентальные авиалинии» аннулировала чартерный рейс, заказанный «Индийским клубом», из-за отсутствия оплаты. Туроператор закрыл офис, а директор компании Владимир Грехов-Мешков исчез. Источник в окружении Кумара, впрочем, утверждает, что бизнесмен не имел отношения к «Индийскому клубу», а из туристического бизнеса вышел в 2003 г. Но это утверждение расходится с данными «СПАРК-Интерфакса». В апреле 1999 г. Кумар зарегистрировал первое ООО «Джей кей тур трэвелс», в сентябре 2005 г. – второе ООО «Джей кей тур трэвелс» и, наконец, в мае 2007 г. – третье ООО «Джей кей тур трэвелс». Эти компании с абсолютно одинаковыми названиями зарегистрированы по разным юридическим адресам. В «Джей кей тур трэвелс» № 2 действительно сменился собственник – им стал тоже индийский гражданин Чанд Ракеш, но произошло это в 2008 г. Также на сайте JK Group of Companies говорится, что в 2003 г. «Джей кей тур трэвелс» вышла на туристический рынок как туроператор. «Мы с гордостью готовы сообщить вам, что после проведенной подготовки и работы наша компания на сезон 2003/2004 гг. выходит на российский туристический рынок в качестве индийского туроператора, осуществляющего продажу туров на Гоа на собственном чартерном рейсе», – говорится на сайте JK Group of Companies. Для этого, по данным СПАРК, в июне 2003 г. было зарегистрировано ЗАО «Познай ГОА с «Джей кей тур трэвелс». Учредителем по сей день в нем значится Джитендер Кумар, а гендиректор там – Наталья Анохина.

Московские метры

Столичная мэрия – крупнейший собственник недвижимости в Москве. В сентябре этого года замруководителя городского департамента имущества (ДИГМ) Валерий Ануприенко рассказывал, что всего в столице насчитывается 180 млн кв. м нежилой недвижимости, около четверти – 45,5 млн кв. м – принадлежит правительству Москвы. Из них 5,2 млн кв. м сдано в аренду. В основном это не очень качественная недвижимость, не дотягивающая даже до класса В, отмечает представитель Knight Frank. Городу принадлежит значительная часть помещений на первых этажах жилых домов старого фонда и новостроек. А берутся эти метры вот откуда: в каждом новом торговом или офисном центре, появляющемся в Москве, девелоперы выделяют квадратные метры мэрии. По согласованию с префектурами каждому городскому объекту нежилой недвижимости присваивается назначение: здесь должен быть продуктовый магазин, а там – салон красоты или офис адвокатской конторы и т. д. Определяются ставки аренды по формуле, в которую заложены затраты на реновацию, оформление сделки, страхование объекта и доходность в 10%. Затем помещение выставляется на аукцион через СГУП.

Хорошо забытое старое

«В Центральном округе уже выявилось немало случаев, когда организация получила от города помещение и платит ему по минимуму, а разницу от платы, которую получает от субарендатора, кладет в карман», – рассказывала вице-мэр Москвы Наталья Сергунина. За два года до этого бывший столичный вице-мэр Юрий Росляк жаловался на тех же посредников: «Мы им даем льготную ставку в 1000 руб., а они здесь же вешают ценник в 1000 баксов». Июнь 2011 г. Российская газета, Ведомости

Аукционы, на которых разыгрываются тысячи метров московской недвижимости, обставлены скромно. Раз-другой в неделю, с утра, претенденты – человек 10–20 – подтягиваются к зданию на Большой Полянке, 41: здесь располагается офис Специализированного государственного унитарного предприятия (СГУП) по продаже имущества города Москвы. Комиссия из чиновников департамента имущества и сотрудников СГУПа в присутствии представителей префектур проверяет у них документы – кого-то допускают, кого-то разворачивают. Допущенные к торгам регистрируются, получают карточки и проходят в аукционный зал. Потом – собственно аукцион прав аренды. Договоры с победившими представителями малого бизнеса подписывают тут же, не отходя от кассы.

Все чинно и законно, но многих победителей организаторы аукциона уже узнают в лицо – это все одни и те же люди. Руководитель СГУПа Тимур Зельдич рассказывает, что в 2010 г. так называемые «постоянные участники» (в общей сложности это больше сотни юрлиц) выиграли 70% лотов – 369 помещений из 525 (54 580,9 кв. м из 73 991,3 кв. м). Причем доля «постоянных» росла в геометрической прогрессии: в 2008 г. им досталось 20% побед, в 2009 г. – уже 43%. Кто эти счастливцы?

Индийское чудо

Сегодня пул «постоянных участников», по версии СГУПа, выглядит так: абсолютный лидер – группа бизнесменов индийского происхождения во главе с Джитендером Кумаром, связанные с ним структуры победили в 35% прошедших в 2010 г. торгов за право аренды столичной недвижимости; за Кумаром следуют группа ППА во главе с Ларисой Ермаковой и Дмитрием Дергуновым (10% выигранных тендеров) и группа бывшего сотрудника МВД Вадима Лесных (7%), еще по 3% выигранных тендеров пришлось на семейство Овиновых и группу Елены Жуковой. Лесных, Дергунова, Овиновых и Жукову «Ведомостям» найти не удалось, а вот Джитендер Кумар оказался вполне публичной персоной.

Сам Кумар отказался обсуждать с «Ведомостями» свой бизнес, о нем рассказал знакомый с ним предприниматель.

Джитендер Кумар приехал в Россию в 1990 г., сразу после окончания школы в маленьком индийском городке Сонепате, что в 45 километрах к северу от Дели. В столице он поступил в Московский автомобильно-дорожный институт (МАДИ). Кумар женился на россиянке Наталье Анохиной, с которой воспитывает двоих детей. Первый бизнес у Кумара появился еще до окончания вуза. В 1994 г. он основал агентство по продаже билетов на рейсы российских и иностранных авиаперевозчиков и назвал его в свою честь – «Джей кей тур трэвелс». Но добиться впечатляющих успехов на этом поприще Кумару не удалось: в реестре Ростуризма «Ведомости» эту фирму найти не смогли (см. врез).

Наталья Анохина стала главным партнером супруга в бизнесе по недвижимости, принадлежащей правительству Москвы. Кумар и Анохина – первые из так называемых «постоянных участников», кто смог поставить это дело на поток, рассказывает представитель СГУПа. Вместе с другими гражданами с индийскими именами они учредили десятки фирм, заявляющихся на тендеры по аренде недвижимости. Раньше Кумар сам приходил на аукционы. «Теперь не приходит, что вы! Теперь людей присылает», – рассказывает один из постоянных участников торгов.

Для управления арендуемыми помещениями была создана УК «Римакс». Она функционировала как агентство недвижимости. На сайте «Римакса» «Ведомости» обнаружили внушительную базу предлагаемых к аренде объектов – 144. Правда, правительственных среди них меньше десятка.

Например, помещение на Ереванской, 17, стр. 1, арендовано за 1978 руб. (при начальной ставке 1416 руб.), а сдавалось по ставке 7000 руб.; помещение на 2-й Вольской улице арендовано за 5991 руб. (при начальной ставке 5932 руб.), а сдавалось по ставке 10 000 руб.; помещение на Беговой, 28, арендовано за 8301 руб. (при начальной ставке 8260 руб.), а сдавалось по ставке 12 000 руб.

Кумар и его партнеры не всю недвижимость сдают в субаренду, на базе арендованных у города помещений выстраивают розничный бизнес с X5 Retail Group (см. врез).

JK Group занялась розничной торговлей в прошлом году. На странице компании в Facebook среди фотографий с корпоративных вечеринок «Ведомости» обнаружили серии фотографий из продовольственных магазинов. JK – партнер крупнейшего ритейлера в России, X5 Retail Group. «Дочка» X5 – ООО «Экспресс-ритейл» – занимается франшизой двух сетей магазинов: «Перекресток-экспресс» и «Ситимаг». В торговой сети JK есть один «Перекресток-экспресс» и семь «Ситимагов», последний из которых открылся 25 сентября.

В церемониях открытия Джитендер Кумар лично принимал участие. Ему и его семье принадлежит половина магазинов, работающих под брендом «Ситимаг» – всего их 14 в Москве и Московской области. Но в X5 Retail Group говорят, что о JK Group ничего не знают. Компания, открывшая «Перекресток-экспресс» на 16-й Парковой улице по франшизе, – ООО «Десна», сообщил «Ведомостям» представитель X5.

Между тем на сайте ООО «Экспресс-ритейл» в новости об открытии «Перекресток-экспресса» на 16-й Парковой JK Group названа «давним партнером и франчайзи», который владеет «уже несколькими магазинами под брендом «Ситимаг». Представитель ООО «Экспресс-ритейл» отказался комментировать взаимоотношения с компаниями Кумара.

Начав работать в ритейле, Кумар рассчитывал открыть 50 магазинов шаговой доступности в Москве. В X5 отказались это прокомментировать. Сейчас, по словам источника в окружении индийца, он разочаровался в идее магазинов шаговой доступности: гораздо выгоднее открыть один большой супермаркет, чем 10 маленьких магазинчиков. И Кумар уже приступил к активным действиям в этом направлении. На странице в Facebook анонсируется проект отеля и супермаркета площадью 2000 кв. м в Химках. Недвижимость правительства Москвы его больше не интересует, утверждает источник в окружении индийского предпринимателя.

«Есть такой бизнес – участие в торгах»

Команда Собянина стала энергично перетряхивать лужковское наследство. Ревизии подверглись не только закупки столичной администрации, но еще и продажи, аренда городского имущества.

На время разбора полетов предыдущей администрации департамент имущества города Москвы (ДИГМ) прекратил все сделки. Торгов не было почти полгода – с марта по июль 2011 г. В июле ДИГМ решил привлечь новых операторов для реализации городского имущества. По результатам конкурса львиную долю объектов – 500 из 700 – все же забрал СГУП, который за пару месяцев до этого возглавил Тимур Зельдич.

Остальное досталось Российскому аукционному дому и ИФК «Солид», они начнут торговать примерно через месяц.

СГУП же возобновил аукционы в августе. Участники торгов возмущаются «новой метлой». «При [прежнем министре имущества Владимире] Силкине все было честно. На торги пускали всех, и по каждому лоту была жесткая конкуренция, – жалуется один из участников. – Теперь на каждый лот пускают всего пару компаний, это значит, что итоги аукциона заранее предрешены». «Когда в СГУП приходят заявки, на них сразу ставят какие-то значки – допустить или не допустить. Комиссия, которая рассматривает заявки перед аукционом, – это все чушь. Итоги аукционов заранее известны», – согласен источник в окружении индийского бизнесмена. «Отбраковывают», – подтверждает еще один участник и разводит руками.

«Отбраковываем» – неправильная формулировка. Мы не допускаем к аукционам тех участников, заявки которых оформлены ненадлежащим образом», – парирует Зельдич. Возглавив СГУП, он проверил статистику прежних лет и пришел к выводу, что данные о постоянных участниках подтверждаются – помещения мэрии доходят до малого бизнеса преимущественно через третьи руки. И эти руки, как правило, одни и те же. Именно их комиссия и проверяет на принадлежность к постоянным группировкам, и если в оформлении документов есть хотя бы минимальный недочет, то комиссия такого участника не допускает.

Как в СГУПе понимают, что участник – «постоянный»?

«Директора одни и те же, совладельцы одни и те же, на торги приходят одни и те же. Кроме того, все документы (заявку на участие в аукционе, жалобы и проч.) они заполняют по одному и тому же шаблону», – объясняет представитель СГУПа. По мнению «постоянных участников», у директора СГУПа Зельдича есть корыстный интерес в деле «отбраковки» нежелательных претендентов на аренду. «Я слышал, что теперь, чтобы участвовать в аукционах правительства Москвы, нужно покупать «входной билет», т. е. давать взятку», – заключает собеседник «Ведомостей». По его словам, он просил Зельдича о встрече, но тот отказал.

«Они не могут понять, почему мы их рубим, – усмехается Зельдич, – у них логика такая: если они не могут найти способ зайти ко мне в кабинет, то думают, что либо они пытаются предложить мало денег, либо я действую в интересах других людей. Типа пришел новый товарищ и расчищает поляну, чтобы рассадить своих. Но в СГУПе нет коррупции, по крайней мере на высшем и среднем уровнях. Мое преимущество в том, что я никогда не занимался недвижимостью и не работал с мэрией, я новый человек в московской системе. И как человек, пришедший из коммерции, во взятках не нуждаюсь».

Дело в другом, отмечает чиновник, близкий к ДИГМ: «Очень часто у нас арендуют недвижимость чуть ли не в 5 раз выше первоначальной ставки. С точки зрения закона все безупречно: ну предложили больше, значит, знают, почему больше». По ряду объектов годовая ставка аренды по итогам аукциона возрастает более чем в 10 раз. Например: объект в ЦАО на Нижней Красносельской улице выставлялся по ставке 1180 руб. за 1 кв. м в год, аукцион заканчивается на отметке 41 780 руб. Это превышает даже стоимость аренды офиса класса А в ЦАО – 30 000 руб. за 1 кв. м в год.

Частично это подтверждается на сайте принадлежащей Кумару УК «Римакс»: в 2010 г. JK арендовала у мэрии 93,8 кв. м на Олимпийском проспекте, 22, за 18 142 руб. за 1 кв. м в год (при начальной ставке 10 579 руб.), а сдает за 10 000 руб.

«Постоянные участники часто берут помещения по ставкам выше рынка, но выставлять их им приходится по рыночным ставкам, – комментирует Зельдич. – Вот недавно торговля по одному из лотов – небольшой магазин на Волгоградском проспекте – продолжалась больше часа, сделано более 700 шагов. Со ставки 2100 руб. [за 1 кв. м в год] представители одной постоянной группы дошли до 52 000 руб. Формально это абсолютно честные торги. Ведется видеозапись и онлайн-трансляция. Но я знаю, что дальше будет. С договором в руках они заедут в помещение. А потом не будут платить аренду – об этом мне рассказывали представители управления департамента имущества по работе с недвижимостью одного из округов».

«Проблема с постоянными участниками действительно существует, – подтверждает замглавы ДИГМ Валерий Ануприенко. – Есть такой бизнес – участие в торгах. Мы проводим тендеры для субъектов малого бизнеса с целью имущественной поддержки приоритетных видов деятельности. Но это стали использовать ушлые товарищи. На тендеры приходят юридически грамотные люди, которые стараются получить объекты для последующей перепродажи [юрлиц с договором аренды] тем, кому помещения действительно нужны. Это все равно что выпустить на ринг обычного человека против профессионала».

Другой столичный чиновник, близкий к ДИГМ, признается, что так называемым «постоянным участникам» удавалось «договариваться» с чиновниками на местах. «Был сигнал, что городское помещение – офис – арендаторами используется не по назначению. Решили организовать внеплановую неожиданную выездную проверку. Всего за три часа позвонили в управу. Приезжаем, а объект, по факту продовольственный магазин в спальном районе, известный всем местным жителям, закрыт на замок, таблички сняты, – разводит руками собеседник «Ведомостей». – Ну не взламывать же... Ищем каналы утечки информации».

Что же происходит с помещениями в это время? По словам Зельдича, есть несколько вариантов. Арендатор сдает квадратные метры мэрии в субаренду – иногда за наличные, вчерную: «Бизнес постоянных участников заключается в том, чтобы найти субарендатора, иногда по ставкам более низким, чем взяли на аукционе». Либо продают юрлицо: компания с действующим договором аренды с мэрией с низкой ставкой аренды может стоить несколько миллионов рублей.

«Помещения, взятые в аренду по льготной ставке, нельзя сдавать в субаренду, – отмечает Ануприенко, – при сдаче помещения в субаренду ставка субарендованной площади исчислялась по рыночной цене».

Но городские помещения продолжают пересдаваться. «Если контроль все же начинается, – объясняет близкий к ДИГМ московский чиновник, – они могут прийти с повинной и заплатить за полмесяца или за треть месяца. В реальности на то, чтобы выселить недобросовестного арендатора по суду, уходят долгие месяцы, а то и годы: объект в лучшем случае стоит пустой, город не получает дохода, а то еще и несет затраты на содержание помещения».

«У мэрии просто не доходят руки»

Кто виноват в сложившейся ситуации?

Зельдич и Ануприенко во всем винят приказ ФАС № 67 от июля 2010 г., предусматривающий возврат задатков всем участникам торгов, в том числе и победителям аукционов. До приказа ФАС задаток зачислялся в счет арендных платежей. «Мы уже запросили позицию ФАС по вопросу использования задатков в качестве материального обеспечения по договорам аренды», – информирует Ануприенко.

«Департамент никогда не говорил о такой проблеме, – удивлен начальник управления антимонопольного ведомства Рачик Петросян. – Победителям возвращается не весь задаток, а только его часть (задаток, за минусом тех денег, которые идут в счет аренды).

Но расцвет бизнеса на городской недвижимости во многом начался из-за минимальной арендной ставки – 1200 руб. за 1 кв. м в год, которая была введена в конце 2008 г. и отменена только в январе 2010 г. Один из постоянных участников рассказал «Ведомостям», как она применялась: «Вот проходит аукцион, доторговались, например, до 5000 руб., например, я выиграл. Дальше со мной подписывают договор, и тут же – допсоглашение к договору о том, что я плачу не 5000 руб., а 1200 руб. Неважно, что было на аукционе, платишь все равно по льготной ставке».

В феврале 2011 г. Контроль-но-счетная палата Москвы констатировала: «Итоги проведения торгов в 2009 г. показали, что низкая стартовая цена и последующее установление минимальной ставки арендной платы более чем в 30% случаев повлекли перепродажу и переуступку прав аренды фирмами-посредниками, что является прямым следствием безадресного характера предоставления вышеуказанных мер имущественной поддержки». В 2009 и 2010 гг. бюджет потерял на этом 31 млрд руб. А задолженность арендаторов перед столичной мэрией составляет, по данным ДИГМ, порядка 500 млн руб., причем большая часть этой суммы накоплена в 2010 г.

По данным ДИГМ, из 5 млн кв. м площадей, которые город сдает, 3 млн (60%) занимают арендаторы-льготники: речь идет обо всех льготах – минимальная ставка аренды, а также ставка аренды, к которой применен понижающий коэффициент. В интервью «Российской газете» глава ДИГМ Наталья Сергунина говорила о «тотальной инвентаризации всех договоров, чтобы выяснить, действительно ли льготами пользуются те, кому они предоставлены, или площади сданы в субаренду». «Мы выявляли случаи, когда арендатор, плативший по льготной ставке, сдавал помещение в субаренду по более высокой ставке. Может быть, он и клал разницу себе в карман, – говорит Ануприенко. – Если проверка показала, что помещение занимает не арендатор, заключивший договор, то это основание для отмены льготы и для отказа в пролонгации договора».

«Если арендатор не платит, мэрия может изъять имущество, – говорит Петросян. – А если департамент не требует выселения или платы, то, конечно, у него будут проблемы с арендаторами. Арендаторы, наоборот, жалуются в ФАС, что из-за небольшой отсрочки их выселяют, правда таких жалоб немного – последняя была месяцев 7–8 назад».

«Я не разделяю позицию мэрии [о том, что сложно выселить должников из арендуемых помещений], это очень странная информация», – недоумевает Игорь Юртаев, адвокат юридической компании «Юрист лидер», специализирующейся на недвижимости.

Судебная практика по подобным конфликтам такова: если одна из сторон, в данном случае арендатор, нарушает существенные условия договора (а оплата – существенное условие), то арендодатель обращается в суд и в иске пишет: взыскать долг или расторгнуть договор. «Если рассматривается дело о взыскании долга и должник обещает погасить задолженность, суд может встать на его сторону, – говорит Юртаев. – Но если же рассматривается дело о расторжении договора и выселении должника и мэрия на этом настаивает, то у нее большие шансы добиться своего. Обычно в договорах об аренде предусматривается возможность расторжения договора в одностороннем порядке. И я очень удивился бы, узнав, что такого пункта в договорах нет. В реальности я думаю, что у мэрии просто не доходят руки до всего этого».

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать
Читать ещё
Preloader more