Элита переезжает: какие районы столицы могут претендовать на топ-статус

И что им нужно, чтобы конкурировать с «Золотой милей»

Еще недавно элитный рынок Москвы ограничивался «Золотой милей» в районе Остоженки и еще несколькими кварталами с разных сторон Бульварного кольца. Далее элитная география стала меняться, но процесс не обещает быть очень быстрым: потребуются время и недюжинные маркетинговые усилия, чтобы придать району статус элитного.

Сегодня мало кто помнит, что в советские времена Остоженка, ныне самый дорогой район Москвы, не могла конкурировать по «элитности» с переулками Арбата, проспектом Калинина и улицей Горького, где прочно обосновалась партийная и государственная номенклатура. Когда в конце 1990-х годов районом заинтересовались девелоперы, они обнаружили здесь доходные дома начала ХХ века с многонаселенными коммуналками и неизвестно кому принадлежащие развалюхи. «На начальном этапе освоения в районе Остоженки находились текстильная фабрика и какие-то склады, было много ветхих построек», – вспоминает директор по работе с ключевыми клиентами департамента элитной жилой недвижимости компании Knight Frank Ольга Богородицкая.

Между тем у этой исторической улицы в двух километрах от Кремля были все предпосылки стать одной из самых престижных. В XVII веке здесь располагался царский конюшенный двор, позже на улице возникли городские усадьбы и особняки богатых дворян. Но настоящий расцвет Остоженка пережила в конце XIX – начале XX века, когда здесь появилось много зданий в стиле модерн с весьма состоятельными жильцами.

Нынешние девелоперы, работающие в элитном сегменте, быстро оценили потенциал района с прекрасными видами на реку и, по словам Ольги Богородицкой, принялись «точечно сносить старые здания и застраивать территорию, правда, без какого-либо плана развития».

С их легкой руки вот уже более десяти лет Остоженка имеет славу самого дорогого района Москвы. И хотя свободных участков здесь почти не осталось, строительство уже не остановить. «Точечная застройка «Золотой мили» будет продолжаться, – уверен управляющий партнер компании IntermarkSavills Дмитрий Халин. – Когда рынок войдет в новую фазу роста, новые клубные дома будут строиться на месте ветхих строений, а в более отдаленной перспективе – на месте ветшающих жилых домов. По тому же пути идет развитие элитного сегмента, например, в Лондоне, где в самом сердце города сносят старые конюшни, доки или казармы и возводят фешенебельные дома».

Такого потенциала, как у Остоженки, у других районов Москвы нет. Однако вторая Остоженка и не нужна, ведь жизнь на «Золотой миле» хоть и статусна, но не идеальна, особенно для семей с детьми. «Для многих обеспеченных покупателей куда важнее хорошая экология, большая придомовая территория, а еще лучше – парк рядом с домом», – подчеркивает Дмитрий Халин. Совокупность этих показателей привела к тому, что фаворитом застройщиков и «статусных» клиентов стали Хамовники – первый «планово-элитный» район, построенный за пределами Садового кольца.

К повышению статуса Хамовников тоже имелись свои предпосылки. В середине прошлого века здесь возводились величественные дома в духе «сталинского ампира» для работников МИДа, генералов, академиков, университетских профессоров. Между тем, считает Дмитрий Халин, для элитного района очень важна однородность социальной среды: он должен быть населен солидной публикой с сопоставимым уровнем дохода. Поскольку Хамовники идеально подходят под это определение, здесь стали строить дома для современной элиты. «После появления таких качественных и незаурядных жилых проектов, как «Камелот», La Defence, «5 звезд», «Усадьба Трубецких», «Три тополя», «Венский дом», Хамовники стали восприниматься как дорогой район, – говорит Дмитрий Халин. – Ведь именно большое число элитных домов делает район престижным. Так что сейчас даже гораздо более скромные по характеристикам проекты в Хамовниках у покупателей считаются элитными».

В Хамовниках под элитное жилье девелоперы стали осваивать бывшие промзоны, которых здесь оказалось предостаточно. Так, на территории бывшего завода «Каучук» появились «Садовые кварталы». На месте хлебозавода возводится помпезный комплекс Knightsbridge Private Park, на месте троллейбусного парка на улице Усачева – «Фьюжн-парк», на месте пивзавода – ЖК «Литератор». «При этом район все еще обладает резервами для комплексного развития. Так, уже началось строительство жилья на территории от Комсомольского проспекта до Саввинской и Ростовской набережных. Площадь, занимаемая строительным рынком «Экспо-строй», тоже считается перспективной с точки зрения строительства элитного жилья», – говорит Ольга Богородицкая.

Логика развития российской столицы подсказывает, что рынок элитного жилья готов двигаться дальше, делая престижными все новые районы. В частности, генеральный директор компании Welhome Анастасия Могилатова считает недооцененными Замоскворечье и Пресню. «В Замоскворечье сегодня строится все больше объектов премиум-класса. К тому же, наконец сдвинулся с мертвой точки проект застройки «Золотого острова» (искусственный остров на реке Москве, который называют также Балчугом и Болотным. – Прим. авт.). Вот уж где поистине грандиозный потенциал!» – говорит эксперт. «Остров небольшой, при этом практически в любую сторону отличные виды, а уже построенные на противоположном берегу элитные кварталы отличаются максимальными для Москвы ценами квадратного метра», – поддерживает коллегу Дмитрий Халин.

У Пресни тоже есть все шансы повысить свой статус до элитного: «Близость к Сити, а также скорое открытие метро в районе Шелепихинской набережной могут увеличить здесь темпы строительства жилья, в том числе премиального. Сейчас на Шелепихинской набережной строится жилой комплекс бизнес-класса «Сердце столицы», но высочайшие темпы продаж, которые он демонстрирует, должны заставить девелоперов подумать о размещении в этом районе элитных объектов», – добавляет Анастасия Могилатова.

По мнению управляющего партнера агентства недвижимости Tweed Ирины Могилатовой, несправедливо забыт район Чистых прудов. «Там и бульвар с прудом, и прогулочная зона, и комфортная жилая среда, – говорит эксперт. – Поскольку район застроен историческими особняками, а под новое строительство места нет, в нем актуальна идея редевелопмента: перестройка способна улучшить облик кварталов и повысить потребительские качества домов. Исторические особняки обладают аурой, не сравнимой с новоделом».

При этом стать элитными многим районам мешают сами девелоперы. «Появление новых престижных районов тормозит «гигантомания» застройщиков, – считает Дмитрий Халин. – Крупным девелоперам, главным игрокам премиального рынка, невыгодно возиться с небольшими домами в нераскрученных районах, поэтому они предпочитают строить там объекты бизнес-класса. Еще несколько лет назад хорошие шансы повторить успех Хамовников имели Шаболовка, окрестности Минской улицы, однако обилие «мастодонтов» бизнес-класса не позволяет этим районам быть на 100% премиальными».

На московском рынке недвижимости есть еще одна интересная тенденция, благодаря которой элитными могут стать довольно отдаленные районы. Это тенденция к появлению точечных проектов высокого класса в самых разных местах города. По словам партнера, исполнительного директора компании Knight Frank Russia & CIS Марии Котовой, элитные проекты все чаще выходят за пределы привычных Остоженки, Хамовников или Арбата, чтобы появиться на Соколе, Ленинском проспекте или Воробьевых горах. Примеров множество: TriBeCa на Ольховской, Loft Post на Бакунинской, «Дом на Люсиновской», ART Residence на Ямском Поле. Даже не на самой престижной «Тимирязевской» в ближайшие годы появится новый ЖК, спроектированный при участии Филиппа Старка и британского архитектурного бюро YOO. Ничего удивительного, покупатели ищут не только достойных соседей, но и хорошую экологию, развитую инфраструктуру. К тому же есть «фанаты» района, в котором они выросли и из которого не хотят уезжать несмот­ря на возросший доход и социальный статус. При этом строительство элитного дома запускает своего рода цепную реакцию: растет стоимость окрестного жилья, постепенно сюда приходят новые девелоперы и у района появляется возможность претендовать на звание элитного. Какой окажется следующим?