Виктор Адамов: «С момента пандемии рынок совершенно восстановился и даже чрезмерно ожил»

Первым российским девелопером, который решился выйти на Лондонскую фондовую биржу, был «Галс-девелопмент». С того момента компания сменила название (ранее она была «Системой галс») и владельца (АФК «Система» передала ее группе ВТБ), а также стала одним из самых закредитованных застройщиков в стране. С учетом распродажи активов некоторые участники рынка на каком-то этапе фактически похоронили «Галс-девелопмент», посчитав, что его акционеру рано или поздно придется закрыть компанию. Но за последние два года у группы открылось второе дыхание: ВТБ провел реструктуризацию ее бизнеса, перевесив активы на фонды, она начала активно покупать площадки под строительство жилой и офисной недвижимости. В интервью «Ведомостям» гендиректор «Галс-девелопмента» Виктор Адамов объясняет, почему девелопер поменял свою стратегию и какие проекты сейчас находятся в его портфеле.

«Старого «Галс-девелопмента» не существует»

– У прежнего «Галс-девелопмента» была очень серьезная долговая нагрузка, представленная преимущественно корпоративными кредитами. Кроме того, достаточно сложной была и корпоративная структура: много юридических лиц, не задействованных в основном бизнесе. Этот вопрос было необходимо решать. И мы провели реструктуризацию, после которой у нас поменялась организационная структура. Совершенно по-другому выстроили модель управления компанией, на достаточно серьезный процент изменилась и команда. Что касается активов, которые были у группы ранее, то они перешли в новый «Галс-девелопмент». Исключение составили те объекты, которые мы успели продать: это непрофильные для нас проекты, находившиеся на завершающей стадии. Старого «Галс-девелопмента» уже не существует, и, соответственно, все свои обязательства перед акционерами он выполнил.

– По сути, так и произошло. В результате реструктуризации у обновленного «Галс-девелопмента» сейчас нет «исторических долгов», все корпоративные кредиты полностью погашены в прошлом году.

– На самом деле таких планов не было. Основной фокус был именно на реструктуризацию, погашение задолженности и повышение финансовой устойчивости. Сейчас «Галс-девелопмент», наверное, одна из немногих девелоперских компаний, у которой такой низкий уровень долговой нагрузки. В данный момент у нас есть один новый кредит, и тот проектный, – под строительство делового квартала в Санкт-Петербурге: «Невская ратуша». А например, проект «Маслово Forest Club», наш загородный поселок на Ильинском шоссе, мы возводим за счет собственных средств. Он не очень большой, и у нас достаточно ресурсов, чтобы строить его самостоятельно.

– Мы полностью реализовали бизнес-центр SkyLight, где располагается штаб-квартира VK Group. Также были проданы гостиницы «Пекин» в Москве и «Swissotel Resort Камелия» в Сочи, которой сейчас управляет Гостиничная компания. Также мы вышли из ряда проектов, которые не соответствуют нашей текущей стратегии, продали региональные площадки и участок, предназначавшийся под строительство логистического комплекса.

– Мы долго изучали это направление. Но исторически у «Галс-девелопмента» не было такого бизнеса, т. е. под это нужно было создавать отдельную команду, вкладывать ресурсы. А без собственной экспертизы внутри компании мы знаем, чем обычно чревато вхождение в новые виды бизнеса – это долгий путь проб и ошибок. При этом складская недвижимость не обладает той доходностью, на которую мы ориентируемся. Поэтому мы приняли решение о продаже участка профильной компании.

– Санкции в отношении ВТБ никак не повлияли на нашу деятельность. ВТБ – наш финансовый партнер.

«Конкуренция в Москве очень жесткая»

– Мы сфокусировались на трех ключевых сегментах: это жилье, офисы и загородная недвижимость. Пока на что-то новое не смотрим.

– Как показала практика, диверсификация важна не только среди основных направлений деятельности, но и внутри них. У нас в рамках жилья есть объекты и делюкс, и премиум-, и бизнес-, и комфорт-классов. На них разный спрос, на который влияют определенные изменения в экономике. Во время пандемии у нас был высокий интерес к загородной недвижимости, просто какой-то фантастический. Когда происходят изменения с курсом доллара, то растет спрос в премиальном сегменте. Если есть улучшения с условиями по ипотеке, то все начинают приобретать жилье комфорт-класса. Стоит отметить, что внутри офисного сегмента мы стараемся придерживаться такого же принципа диверсификации.

– У нас появился загородный проект «Маслово Forest Club», о котором я уже упомянул. Там порядка 120 домов по 200–250 кв. м, участки от 10 соток. Мы анонсировали проект летом и уже вышли на стройку. Я бы сказал, что компания недооценила спрос на этот актив: с момента старта продаж он стабильно держится на высоком уровне.

В поселке есть прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, а если нужны дополнительные сервисы, например школа, детский сад, ледовый каток, то можно приехать в наш другой поселок – «Березки River Village». Это минут 15 на машине. Так у нас рождается внутренняя синергия между нашими загородными проектами, которую мы будем развивать и дальше.

– С новыми городскими проектами мы собираемся выйти в следующем году. Один из таких – на Шоссейной улице недалеко от метро «Печатники». Там на участке около 40 га будет комплексный проект почти с 370 000 кв. м жилья, школой, детским садом и бизнес-центром класса В+ с коммерческой составляющей. Преимущество проекта в том, что он располагается прямо возле метро, а сам район Южного порта сейчас активно развивается. Для «Галс-девелопмента» это крупнейший жилой проект в истории и, в принципе, первый продукт класса «комфорт плюс».

– Конкуренция в Москве очень жесткая, это правда, поэтому выигрывает тот, у кого лучший продукт, локация, цена. К тому же все квартиры здесь мы будем делать с чистовой отделкой и установкой сантехники и кухни, чтобы у покупателя сразу была возможность заехать.

– «Маслово Forest Club» как раз находится на части этих земель. Помимо него у нас есть еще как минимум два проекта в районе Рублево-Успенского шоссе. Один из них расположится на очень большой территории, в него будет входить и строительство загородного отеля, который мы будем развивать вместе с Гостиничной компанией. Рядом построим сам коттеджный поселок и хорошую инфраструктуру – школу и детский сад. Второй проект ближе к «Березкам», он более премиального уровня, но тоже в этом районе. В совокупности наш земельный банк под загородные проекты сейчас составляет более 200 га.

– Таких опасений нет. Мы общаемся с другими владельцами земли в этом районе, и многие из них боятся идти в загородный сегмент, потому что просто его не понимают. Там действительно очень много сложностей: он более тяжелый с точки зрения реализации, в нем большая нагрузка по сетям, меньше плотность застройки, не такие высокие темпы продаж, как в Москве. С этим всем нужно уметь работать. У нас же такой опыт после «Березок» есть. И вот эти наши соседи, лендлорды, сами приглашают нас в качестве fee-девелопера, потому что опасаются одни выйти в рынок. А как мы видим, он сейчас вообще непредсказуем, и многие девелоперы отодвигают свои планы назад. А мы спокойно идем вперед.

– На данный момент мы идем ровно по плану. В «Березках» сейчас остались последние дома, и их активно смотрят. В «Маслово» продажи открыли с июля, уже есть сделки по ряду коттеджей и много броней.

– Там будет проект почти на 43 000 кв. м: три корпуса жилья класса «бизнес плюс». Это тоже квартиры с готовой отделкой под ключ. Мы получили разрешение города, сейчас обсуждаем архитектурные решения. Но в любом случае будет красивый проект: сейчас правительство Москвы очень внимательно за этим следит. И на Шоссейной, и на Энгельса планируем старт продаж с осени 2023 г.

– Мы считаем, что у всех трех площадок имеется девелоперский потенциал, и надо как минимум довести их до разрешительной документации. Участок на Бирюсинке, возможно, мы сами будем застраивать, потому что, скорее всего, к этому моменту у нас уже начнутся продажи в проекте на Шоссейной. Вероятнее всего, здесь будет жилье комфорт-класса. Оставшиеся две площадки, в районе Салтыковки и на Старообрядческой улице, мы планируем продать. У нас еще есть проект на ул. Пятницкой – это небольшой бизнес-центр с потенциалом на 4000 кв. м. Мы сделали под него две интересные концепции и тоже выставили на продажу: для нас он маловат.

– «Космо 4/22» – первый проект «Галс-девелопмента» такого уровня, и для нас он очень знаковый. Это клубный дом на 81 апартамент с видом на Москву-реку и высотку на Котельнической набережной. Им мы хотим показать, что компания любит и умеет делать проекты высшего класса. И мы намерены наращивать свое присутствие на рынке в этом сегменте. Также мы планируем построить еще один элитный комплекс в самом центре Москвы. Подробнее о нем расскажем позднее.

– Мы думали об этом, когда только приступали к «Космо». Но есть понимание, что сейчас это просто неактуально.

«Девелоперы опасаются идти в офисный сегмент»

– Конечно. Мы мониторим все аукционы КРТ и, если нас устраивают условия, участвуем в них. Прежде всего здесь мы обращаем внимание на то, где расположен объект и что на нем можно построить. Также всегда смотрим, кто собственники недвижимости в зоне КРТ и насколько с ними можно договориться.

– Безусловно, и в текущий момент смотрим много площадок, что-то уже находится в стадии переговоров. Но признаюсь, что мы очень активно торгуемся, вопрос цены для нас принципиален. И кстати, если говорить про рынок в целом, то пока еще продавцы не осознали, что спрос на участки немного снизился.

– Санкт-Петербург – это единственный регион, где у нас есть девелоперский проект. Если брать первую и вторую очереди «Невской ратуши», то там получится почти 350 000 кв. м. Первый этап второй очереди будет введен в эксплуатацию до конца этого года, еще два корпуса мы планируем достроить в течение двух лет, т. е. к концу 2024 г. Проект пользуется большим спросом, корпуса первой очереди давно заполнены. А буквально на днях мы подписали договор с компанией «Газпром нефть» о долгосрочной аренде трех строящихся корпусов второй очереди площадью около 80 000 кв. м. Если же говорить про региональный рынок в целом, то сейчас мы больше фокусируемся непосредственно на границах старой Москвы.

– Мне кажется, наши девелоперы просто опасаются идти в офисный сегмент, потому что экспертов в этой области не так много. Многие считают, что жилая сфера более доходная. Мое же мнение, что, возможно, жилье и приносит более высокий доход в краткосрочной перспективе, но офисные проекты на длительном горизонте более эффективны, особенно когда компания умеет делать правильный продукт и знает, кому впоследствии сможет его продать или сдать в аренду.

– Если говорить про бизнес-центр «Искра-парк», который стал нашей новой штаб-квартирой, то сейчас его вакансия составляет около 10%. Все остальное либо закреплено за конкретными арендаторами, либо находится в процессе подписания. То есть, несмотря на общую ситуацию, на его площади спрос крайне высокий. И что еще интересно: здесь у нас совершенно нет иностранных арендаторов. Здесь располагаются либо российские коммерческие компании, либо структуры, связанные с госсектором. Так же повезло нам и с «Даниловским фортом», который сейчас успешно сдается в аренду. В ближайшее время мы ожидаем продления договоров в нем.

– У нас такой практики нет. Наоборот, у многих крупных компаний офисы разбросаны по всей Москве и им нужны современные качественные пространства, чтобы собрать всех сотрудников в одном месте. Схожая ситуация и в Санкт-Петербурге. Офисы там преимущественно находятся в исторических зданиях, которые не подлежат никакой реконструкции. Поэтому если крупная компания хочет объединить всех в одном месте, то у нее не так много вариантов. В «Невской ратуше» такая возможность есть, к тому же у бизнес-центра есть и подземный паркинг, а для Петербурга это большая редкость.

– Мы будем строить бизнес-центр на Шоссейной, как я упоминал ранее. Кроме того, на Дубининской улице и рядом с метро «Динамо» мы планируем возвести офисные комплексы класса А. Также в нашем портфеле проект строительства самого высокого офисного здания в столице с локацией в «Москва-сити». Это будет небоскреб класса А+ высотой 400 м рядом с мостом «Багратион». Сейчас мы находимся на этапе разработки проекта.

– Только офисы.

– Ввод в эксплуатацию запланирован на 2030 г.: проектирование небоскреба занимает минимум в 2 раза больше времени, чем обычного здания. Мы уже утвердили концепцию у главного архитектора, который стоял у истоков проекта, ее нам делает бюро СПИЧ, и, надо сказать, получается весьма примечательное здание. Что касается его строительства, то здесь все будет стандартно: проведем тендер и выберем качественную генподрядную структуру. Возможно, рассмотрим сотрудничество и с турецкими компаниями, у которых большой опыт в возведении таких объектов.

– Для нас этот актив – визитная карточка «Галс-девелопмента». Это известный на всю страну старейший детский магазин и одновременно большой сложный проект. Были, конечно, у него непростые времена, например во время пандемии, но мы с достоинством их пережили, магазин продолжал работать. Мы также наладили новую финансовую модель, обновили команду. Сейчас там стабильный плюс.

– В ЦДМ постоянно происходит ротация брендов на более качественные. Мы привели много русских интересных торговых марок, например резиденцию Бабы-яги. В прошлом году там появился магазин Гарри Поттера. Мы также открыли и направление собственной торговли, вышли на крупнейшие маркетплейсы: Wildberries, Ozon и «Яндекс.Маркет». То есть мы начинаем развивать магазин по-новому – не просто как арендный бизнес, а вводим и частичное собственное операционное управление. Как показывает практика, это направление является очень перспективным.

– Меньше 5%. Это Лубянка, самый центр города, и я меньше всего переживаю за то, что у ЦДМ могут быть какие-то проблемы с вакансией. У нас ушел H&M, но на его площади уже есть несколько претендентов. Также сейчас ведем переговоры с различными российскими и турецкими брендами, рассматриваем варианты сотрудничества и с компаниями из Китая и Индии. У нас по-прежнему работает кинотеатр, есть VR-направление, мы организовываем здесь и разные мероприятия для всей семьи. Формат ЦДМ такой, что в одном месте человек может купить все, что ему нужно, и получается такой центр семейного досуга и шопинга одновременно.

– Конечно, девелоперский цикл у всех проектов одинаков. В жилых проектах квартиры продаются в процессе строительства и после его завершения. В офисных сначала идет строительство, потом эксплуатация, затем продажа. Такой же принцип и у торговых проектов. Если говорить про ЦДМ, то мы его реконструировали, сейчас эксплуатируем, параллельно улучшая все процессы. Но рано или поздно, например в горизонте одного-двух лет, тоже выставим на продажу. Просто надо найти правильное время, чтобы выйти с ним в рынок.

«После каждого кризиса начинается рост»

– Вопросом импортозамещения у нас занимаются достаточно давно. И уже появилось много отечественных компаний по производству строительных материалов, мебели, оборудования. Есть действительно достойная продукция, которой можно заменить ушедших с рынка иностранных вендоров. Кроме того, можно найти качественную альтернативу в предложениях Турции и Китая. У последнего, кстати, внутренний рынок настолько большой, что многие бренды мы просто не знаем. Что касается рабочей силы, то пока мы не наблюдаем спада. Более того, сейчас для иностранных работников зарплата в рублях стала более интересной в связи с укреплением курса рубля.

– Рост цен на жилье закономерно повлек за собой и рост стоимости площадок. Во время пандемии я думал, что, может быть, будет дисконт, но нет – ничего подобного. Часто владельцы этих активов не профессиональные девелоперы и они не до конца понимают сам механизм ценообразования. Они чуть ли не на калькуляторе считают тебе какую-то сумму, а когда мы им объясняем, что за это время, например, мог увеличиться платеж за смену вида разрешенного использования (ВРИ), они в ответ: «Да какой там ВРИ? С городом договоритесь».

– Думаю, что некоторые девелоперы немного неправильно спрогнозировали свою коммерческую политику и, как следствие, стали сильно поднимать цены. А когда поняли, что падает спрос, начали давать скидки. То есть изначально у них цены были ниже и с помощью скидок они вернулись к прежней стоимости. Такая стратегия ведет к тому, что доверие к девелоперу падает. Но, с другой стороны, я понимаю, что у многих застройщиков большая кредитная нагрузка. Многие привлекали кредиты на развитие, на покупку площадок – конечно, это сильно давит. Если ты не можешь обеспечивать прежний денежный поток, входящую выручку, тебе приходится таким образом подходить к ценообразованию. Про нас я точно могу сказать, что у «Галс-девелопмента» этого нет: компания максимально стабильна. Если мы даем скидки, то это реальные скидки под какие-то локальные программы.

– Я считаю, что с момента пандемии рынок совершенно восстановился и даже чрезмерно ожил. А сейчас он пытается стабилизироваться, прежде всего с точки зрения объемов продаж. Надеюсь, что в итоге мы выйдем на какую-то понятную и прогнозируемую диаграмму постепенного роста цен. Потому что любой галопирующий подъем пугает не только покупателя, но и всех участников рынка. Что касается общей ситуации на рынке – мы с оптимизмом смотрим в будущее, поскольку история человечества неоднократно доказывала, что любой конфликт заканчивается миром, а после каждого кризиса начинается рост. Поэтому мы работаем в прежнем режиме и не планируем приостанавливать или замораживать наши проекты. Напротив, в начале месяца запустили большую брендовую рекламу. Получилась такая красивая история в сказочном формате, которая, как нам бы хотелось, поднимает настроение.