Статья опубликована в № 4328 от 25.05.2017 под заголовком: Сносное дело

Около 10 000 предпринимателей могут пострадать из-за реновации жилья в Москве

Юристы советуют им заранее позаботиться о защите своего бизнеса

Мини-отель «Славянка» на Каланчевской улице попал в программу реновации – список домов, которые московские власти планируют снести. Отель расположен в 700 м от площади трех вокзалов, заполняемость номеров – 100%, здесь любят останавливаться командированные из компании РЖД – ее офисы поблизости, рассказывает Вячеслав Капустин, владелец сети недорогих отелей «Славянка». На Каланчевке у него шесть номеров в жилой четырехэтажке. Помещение на первом этаже пустовало, и три года назад Капустин арендовал его. Пришлось вложиться в ремонт. Съезжать из привокзального района не хочется, ведь место – главная составляющая успеха его бизнеса, признается отельер. Если это произойдет, он надеется, что у него будет 1,5–2 года, чтобы выбрать новое место и переехать. Половина жильцов против сноса дома, так что, может, переезжать вообще не придется, полагает Капустин.

Из-за программы реновации могут пострадать около 10 000 компаний и ИП, оценивает Алексей Петропольский, гендиректор компании Urvista. У столичных властей своя статистика. Программа сноса пятиэтажек может затронуть почти 2000 предпринимателей, говорит президент Московской торгово-промышленной палаты (МТПП) Владимир Платонов со ссылкой на данные правительства Москвы. Сейчас жители более 4500 домов голосуют о включении их в список реновации. В этих домах числится около 1500 владельцев нежилых помещений, еще около 400 предпринимателей арендуют площади у города.

Столичные власти обещают собственникам нежилых помещений денежную компенсацию или переезд в равноценный офис. Арендаторам город не предлагает ничего и для многих из них снос означает закрытие бизнеса, убежден Петропольский.

Бойкое место

Около 500 000–600 000 кв. м в сносимых пятиэтажках приспособлено для коммерческих целей. Это около 10–12% всего стрит-ритейла столицы, по оценке аналитиков Knight Frank. Большинство нежилых помещений в этих домах – бывшие квартиры на первых этажах, переделанные под магазины, парикмахерские, службы ремонта.

Петропольский активно покупал помещения на первых этажах и сдает их в аренду. Два дома в сталинских домах, где он выкупил офисы, попали в список реновации. На Ивантеевской улице находится ветеринарная клиника с зоомагазином – на пути в парк «Лосиный Остров», по которому на прогулку ходят сотни владельцев собак. Офис в 75 кв. м Петропольский сдает в аренду за 70 000 руб. Поблизости за такие деньги ничего не найти, утверждает он. Похожая ситуация у другого его арендатора – продуктового магазина на ул. Коминтерна, покупатели которого живут в ареале 100 м. Магазину семь лет, он тоже сильно привязан к адресу, даже если перенести его на 300 м, покупательский трафик упадет, говорит Петропольский. Он убежден, что обоим его арендаторам придется закрыть дело.

Правила защиты

Щербинин убежден, что можно снизить убытки, и дает советы жертвам реновации:
трезво оценить предлагаемую компенсацию или помещение;
арендаторам стоит готовить запасной аэродром – помещение, в которое можно перевести бизнес с минимальными потерями;
привести в порядок хозяйственные и бухгалтерские документы – на случай споров с госорганами, в том числе и в суде;
заказать у аудиторов расчет стоимости бизнеса и возможных убытков с учетом финансовых показателей, покупательского трафика, налогов;
найти профессиональных оценщиков, провести независимую оценку.

Правда, снос произойдет не завтра. 17 мая мэр Москвы Сергей Собянин подписал столичный закон о гарантиях собственникам при реновации жилья. Федерального закона о реновации пока нет – Госдума приняла проект в первом чтении. Сейчас в федеральном законопроекте есть условие о равнозначности предоставляемого помещения, а в московском – о равноценности или денежной компенсации, говорит Роман Щербинин, старший партнер коллегии адвокатов «Железников и партнеры». Равнозначность предполагает, что собственник получит столько же метров, сколько в снесенном доме. Но магазин на 30 кв. м в двух шагах от метро может стоить дороже, чем 100 кв. м в районе МКАД в малолюдном месте. И равноценность предполагает учет всех рыночных факторов: локации, покупательского трафика, близости жилых кварталов. Щербинин надеется, что в федеральном законе понятие «равнозначность» заменят на «равноценность».

Право голоса

Предприниматели жалуются, что не могут повлиять на судьбу дома. Владелец магазина «Все ткани» пытался проголосовать против сноса дома на ул. Подвойского в ЦАО, где его торговая точка работает уже девять лет. Но в МФЦ ему сказали, что собственники нежилых помещений не имеют права участвовать в голосовании, рассказывает менеджер магазина Александр Новиков. Жители дома пассивны, и владельцу магазина даже не удается найти старшего по дому и поучаствовать в собрании собственников.

Неудобный магазин

У офисов в пятиэтажках много недостатков и вести в них бизнес неудобно, убеждена Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейла компании Knight Frank. Чтобы войти в магазин, надо подниматься по лестнице (в современных домах вход в офис на уровне земли), нет хозяйственных помещений, плохая вентиляция и коммуникации, нет зон для загрузки-разгрузки товаров. Здесь распространены краткосрочные договорные отношения, неустойчивые схемы расчетов между собственниками и арендаторами. Крупные сетевые операторы арендуют их, если в осваиваемом районе нет более качественных площадок, замечает Камлюк.

Московские власти решили отдать приоритет жильцам, а малый бизнес просто поставили перед фактом, точно так же они поступили при сносе самостроя в 2016 г., отмечает Щербинин. Однако в московском правительстве говорят, что предпринимателей, чьи офисы находятся в домах, включенных в программу, немного. В них расположено 0,3% предприятий малого бизнеса, зарегистрированных в Москве.

По данным ассоциации «Городские землевладельцы», в 427 пятиэтажках Москвы расположено 2873 магазина. Гендиректор ассоциации Валерий Чернышов написал открытое письмо мэру Собянину от имени собственников нежилых помещений и квартир, которые хотят остаться в своем доме. Ассоциация предлагает за свой счет провести реконструкцию домов методом надстройки, сделать капитальный ремонт, и для этого ей нужна поддержка правительства.

Но влиять на судьбу дома предпринимателям можно и нужно. Щербинин советует войти в инициативную группу жильцов дома, узнать об их настроениях. А потом включиться в публичные обсуждения с участием государственных органов.

Кто заплатит

Платонов на прошлой неделе встречался с владельцами малого бизнеса из Юго-Восточного округа, которых затронет реновация. Вопросов у них больше, чем ответов, говорит он. Например, владелец салона красоты рассказал, что вложил более 1 млн руб. в оборудование кабинета лазерной эпиляции. Компенсируют ли ему эти затраты после сноса, беспокоился предприниматель. Участники встречи интересовались, как будут начисляться налоги во время переезда, что делать с чипированными товарами, продажа которых привязана к конкретному адресу.

У собственников офисов может возникнуть множество проблем – к примеру, им предложат неадекватную компенсацию или новое помещение будет неравноценным, полагает Щербинин. Стоит учесть и убытки, связанные с временной потерей арендного бизнеса и претензиями арендаторов. Арендаторов ждут свои потери, перезаключение договоров. Кому-то предстоит заново получать разрешительные документы: алкогольные лицензии, разрешения на наружную рекламу и проч., предупреждает юрист. Многим придется потратиться на ремонт нового места, рекламу, коммуникации, оборудование. При этом ремонтные инвестиции в прежний офис попросту сгорят.

22 апреля МТПП на своем сайте открыла страничку «Реновация» и предлагает предпринимателям присылать подобные вопросы, а палата обещает переслать их в мэрию.