Как владельцам снесенных павильонов защитить права

В феврале власти Москвы снесли около сотни торговых павильонов. Случившееся в ближайшее время может стать прецедентом для сотен тысяч собственников и арендаторов по всей стране. В зону риска попадают не только расположенные вблизи метро торговые павильоны и кафе, но и многие другие постройки, возведенные над подземными коммуникациями города или рядом с ними. Как бизнесу защитить свои права?

Юридическим основанием для действий властей является постановление правительства Москвы 829-пп, принятое благодаря изменению ст. 222 Гражданского кодекса. Новая редакция статьи позволила государственным органам сносить самовольные постройки, если они расположены в зонах с особыми условиями (близко к инженерным сетям, коммуникациям и т. д.), без решения суда.

Но есть противоречие: по закону самостроем считается только тот объект, право собственности на который не подтверждено судом и не отражено в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), или же возведенный на земельных участках, не предназначенных для строительства. И большое количество снесенных павильонов (по нашим оценкам, 40–50%) вряд ли являлись самовольными постройками, так как на руках у их владельцев были свидетельства о регистрации, записи в ЕГРП и решения судов, подтверждающие их права собственности. Способ защиты прав зависит от того, зарегистрировано ли право собственности в ЕГРП, снесен ли объект или только попал в черный список.

Права на здание не оформлены. Собственникам постройки, расположенной вблизи коммуникаций, важно успеть легализовать ее через суд и зарегистрировать право собственности в ЕГРП. Это дорогостоящая (в среднем от 700 000 руб. до 10% от стоимости объекта) и длительная (в среднем около полутора лет) процедура, так как потребуется судебная экспертиза. Однако без нее защитить павильон от сноса в будущем невозможно. Со вступившим в силу решением суда важно как можно быстрее получить свидетельство о праве собственности в Росреестре, потому что без регистрации права судебное решение не сможет гарантировать нужную защиту.

Права зарегистрированы, но павильон собираются сносить. Первоочередной шаг – обращение в арбитражный суд с заявлением о признании постановления незаконным в части сноса именно вашего здания, потому что права собственности на него зарегистрированы и их законность подтверждена судом. В некоторых случаях можно попытаться доказать, что в действительности коммуникации (водоводы, газопроводы, ЛЭП и т. д.) пролегают достаточно далеко от вашего павильона и он не мешает городу. Суд в таких делах обычно назначает строительно-техническую экспертизу соответствия здания строительным нормам и правилам, правилам землепользования и застройки и т. д. Владельцу также нужно будет доказать, что при отводе земли было выдано разрешение на строительство не временного сооружения, а капитального и именно оно было зарегистрировано в ЕГРП. К заявлению следует приложить ходатайство о приостановлении действия постановления и запрете на снос вашего павильона. Такое заявление рассматривается судом в течение одного дня, что делает его эффективным способом защиты. К ходатайству следует приложить уведомление о предстоящем сносе, которое власти обязаны вам направить.

Права зарегистрированы, но павильон снесли. Значит, нужно требовать возмещения ущерба. Опять же сначала придется обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании постановления незаконным. Владельцу потребуется доказать размер причиненного ущерба, а также наличие законных оснований для возведения постройки (свидетельство о регистрации, выписка из ЕГРП), наконец, незаконность действий властей. Для доказательства незаконности действий властей нужны документы, подтверждающие факт сноса (акт о сносе или иной документ, составляемый при производстве работ по сносу конструкции), свидетельство о регистрации права собственности в ЕГРП, а также справка о том, что никаких решений о признании постройки самовольной суды прежде не выносили.

Если суд признает, что муниципалитет нарушил закон, вы сможете требовать возмещения убытков, опять же через суд. Убытки делятся на реальный ущерб и упущенную выгоду (недополученный доход от аренды, например). Реальный ущерб определяется рыночной стоимостью постройки согласно отчету оценщика. Упущенную же выгоду в данных случаях взыскать практически невозможно. Нужно обосновать реальную возможность получения дохода, а также причинную связь между убытками и незаконными действиями госорганов. Срок рассмотрения таких требований может растянуться на год и более.

Если удалось признать постановление о сносе павильона незаконным, шансы на победу, как показывает судебная практика, высоки. Так, телекоммуникационная компания в 2011 г. взыскала с госорганов рыночную стоимость снесенного здания в 88 млн руб. Объект был приобретен компанией в 2000 г. на муниципальных торгах, а по истечении девяти лет выяснилось, что при его строительстве в 1956–1960 гг. не было получено разрешение на его возведение. Здание было признано самовольной постройкой и снесено. Суды встали на защиту компании и признали, что факт государственной регистрации недвижимости – «это акт признания государством правомерности возникновения права собственности на недвижимое имущество и перехода этих прав». Также суд признал, что бизнес в момент приобретения здания не знал и не мог знать, что приобретает самовольную постройку, которая не может быть предметом купли-продажи.

Если вы прошли все инстанции российских судов вплоть до Верховного суда и везде получили отказ (на что уйдет около полутора лет и не менее 1,5 млн руб.), остается обратиться в Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ). Однако, судя по практике, шансы на победу не очень высоки.

Автор – управляющий партнер юридической компании LexProf