Как малому бизнесу подготовить недвижимость к залогу

Вы владелец малого бизнеса, и вашей компании срочно понадобилось дополнительное финансирование. У вас есть в собственности помещение, и вы считаете его вполне пригодным для того, чтобы заложить банку в обмен на кредит.

Согласие банка потребуется и при передаче заложенного имущества в последующий залог. Без согласия первоначального залогодержателя зарегистрировать сделку по новому залогу будет невозможно.

Банки в послекризисные годы стали относиться к залогу с большой осторожностью, они хотят быть уверены в том, что ваша недвижимость – товар ликвидный. К этой категории можно отнести квартиру, дом, офис, склад – все то, что может относительно быстро быть продано, чтобы погасить вашу задолженность, если вы не сможете выплачивать кредит. Но далеко не каждый банк согласится выдать кредит, например, под залог комнаты или под долю собственности в квартире.

Помимо ликвидности есть еще ряд других требований к залогам. Банк обязательно захочет проверить юридическую чистоту недвижимости, запросит оригиналы всех документов, они должны быть актуальны и в полном порядке. Специалисты СДМ-банка разработали несколько рекомендаций о том, как предпринимателю грамотно подготовить недвижимость к передаче в залог.

Вы должны быть уверены в том, что на недвижимость не наложен арест или другие ограничения, которые не дают свободно ею распоряжаться. Нередки ситуации, когда владелец бывает не в курсе того, что к его компании кто-то подал иск, а суд в обеспечение иска запретил все операции с ее имуществом. Банк эти сведения обязательно будет проверять, и вам тоже следует заблаговременно убедиться в отсутствии таких ограничений. Эти сведения можно получить в Едином госреестре прав на недвижимое имущество, там содержится вся информация об обременениях недвижимости.

Необходимо удостовериться, что на кадастровом плане недвижимости нет «красных линий» – т. е. она не должна входить в охранную зону железной дороги, ЛЭП, газопровода, являться памятником истории или культуры и относиться к ветхому (аварийному) фонду. Если выяснится, что это так, нужно установить, какие существуют ограничения на продажу или передачу в залог этого помещения либо здания.

Если помещение построено сравнительно недавно, вы должны быть уверены, что при строительстве не было допущено нарушений: что были получены все необходимые разрешения, что характеристики здания или помещения соответствуют разрешению на строительство, что не превышены предельные размеры разрешенного строительства, а также не произошло нарушений при оформлении прав собственности.

Если недвижимость подвергалась перепланировке, важно убедиться, что кадастровый план соответствует свидетельству о собственности и нет расхождений в метраже. Если имела место неузаконенная перепланировка, нужно оформить ее по закону и получить необходимые разрешения. Если перепланировка не была узаконена, это снижает шансы продажи. А банк вряд ли захочет иметь дело с недвижимостью, которую будет невозможно быстро продать за хорошую цену.

Загородный дом передается в залог вместе с земельным участком, на котором он расположен. Все документы на землю (право собственности или аренда) должны быть правильно оформлены. Важно также убедиться, что строение не выходит за границы земельного участка. Необходимо иметь в виду, что по одному адресу могут находиться как несколько строений, так и несколько земельных участков – все это надо проверить по кадастровому паспорту объекта.

Если вы сдаете в аренду помещения в здании, которое собираетесь передать в залог, убедитесь в том, что ставки аренды (особенно долгосрочной) соответствуют рыночным.

Если вы приобрели недвижимость, находясь в браке, банк обязательно попросит принести согласие супруга на передачу объекта в залог. То же самое вам придется сделать, если брак был расторгнут без раздела совместно нажитого имущества, ведь по закону оба супруга являются совладельцами купленного в браке имущества.

Если совладельцами недвижимости являются дети, инвалиды или другие недееспособные (либо ограниченно дееспособные) граждане, для ее передачи в залог придется получить согласие органов опеки. А если эти люди там еще и проживают, банк вряд ли согласится принять эту недвижимость в залог.

И самое важное – надо помнить, что после передачи недвижимости в залог ваше право распоряжаться ею сохраняется, но только все действия вы должны согласовывать с банком-залогодержателем. Так, продажа заложенного имущества возможна только с согласия банка. Банк внимательно оценит нового собственника – как с юридической, так и с экономической стороны. Покупателю, у которого есть проблемы, банк заложенную недвижимость передать не позволит, потому что в этом случае возрастет риск банкротства залогодателя и снизится ликвидность самого имущества, что крайне невыгодно для банка.

Перепланировка также допускается лишь с согласия банка. Это касается не только формальной перепланировки, но и увеличения площади закладываемого имущества в результате, например, строительства. Собственник должен помнить, что если площадь помещения или здания вырастет, то в залоге у банка по-прежнему будет все помещение целиком, пусть даже его площадь будет больше первоначальной.

Любая реорганизация вашей компании также возможна только с предварительного согласования с банком. Если банк сочтет, что в результате реорганизации возникнет риск утраты прав на заложенное имущество (например, при присоединении компании к другой компании или разделении компании на разные юрлица), он потребует досрочного погашения кредита и может взыскать заложенное имущество.

Поэтому, готовя недвижимость к залогу, будьте внимательны к деталям и постарайтесь ничего не упустить из виду.

Автор – председатель правления СДМ-банка