НЕДВИЖИМОСТЬ: Горожан тянет на природу. Растет интерес к петербургской земле

Спрос на земельные участки, расположенные в ближнем пригороде Петербурга, достаточно капризен. Объем платежеспособного спроса зависит не только от уровня доходов потенциальных покупателей, но и от нормативной базы, от нововведений местной администрации.

Цены на участки под застройку зависят от двух основных факторов: во-первых, это стоимость территорий, выкупаемых крупными застройщиками под многоквартирные проекты (это ориентир для вторичного рынка, верхняя ценовая планка), во-вторых - само наличие свободных участков в конкретной зоне. Далее в числе факторов, определяющих ликвидность объекта, привычный набор: транспортная доступность, коммуникации, экология (ландшафтно-рекреационная функция), социальное окружение.

Риэлторы справедливо полагают, что построить дом на выбранном участке сегодня обойдется на 30 - 40% дешевле, чем покупать готовый объект.

В престижных местах районные администрации землю практически не предоставляют (хотя по закону земельный надел положен каждому горожанину бесплатно, нередко такой возможности у местной власти просто нет), и "лакомые кусочки" можно подыскать только на вторичном рынке.

Интерес покупателей строго ограничен: лишь несколько зон пользуются повышенным спросом.

"Земля вообще" большой ценности не представляет. Отсюда - значительный разброс цен в зависимости от направлений. Самые престижные - Cестрорецко-Зеленогорское (зона вдоль северного побережья Финского залива), Пушкинское (территория административно подчиненных Петербургу Пушкина и Павловска) и Петергофское (южное побережье залива).

Эти три района входят в состав Петербурга, и живущие здесь имеют городскую прописку и обеспечены всеми городскими коммуникациями. А значит, дом, построенный на такой земле, вполне подойдет для постоянного проживания.

На втором месте по уровню цен - Карельский перешеек (Всеволожское и Сосновское направления). В остальных районах стоимость одной сотки земли колеблется от $30 до $130 в зависимости от удаленности от города.

Кроме удаленности от мегаполиса играет роль и расположение участка рядом с лесными массивами, озером или рекой. Заместитель директора Общества землепользователей "Прогаль" Иван Нечиталюк отмечает, что участки, расположенные "в отдалении", иногда оказываются дороже аналогичных на границе с Петербургом - даже при одинаковой инженерной подготовке. Например, участки на Гатчинском направлении в 30-километровой зоне от Санкт-Петербурга расположены посреди обширных колхозных полей. Зато на расстоянии 30 - 50 км начинается "зеленая зона", где протекает река Оредеж. Сходная ситуация с Сестрорецко-Зеленогорским направлением: участки, которые предлагаются к продаже у самой городской черты, находятся в зоне ветхой застройки, рядом с садоводческими массивами. Покупателя они интересуют мало.

В 1998 - 1999 гг. под цели жилищного строительства покупались сельскохозяйственные земли, расположенные на окраинах Петербурга и в ближайшем пригороде, а также участки, принадлежащие приватизированным пансионатам, домам отдыха и пр.

Например, холдинг "Петербургстрой" приобрел в декабре 1998 г. 20 га сельхозугодий на западном берегу Нижнего Большого Суздальского озера. Компания перевела эту территорию в разряд земель городской застройки и намерена построить на ней около 80 000 кв. м жилья. Компания "Авторитет" выкупает участки в престижных курортных зонах - Репине, Комарове, Ильичеве, Рощине. В марте 2000 г. были зарегистрированы права собственности на территорию общей площадью около 25 га; еще 25 га - в стадии оформления. Например, в начале 2000 г. фирма выкупила 2 га (вместе с турбазой) у проектного института. Затраты составили около $200 000. На участке есть все городские коммуникации.

Генеральный директор агентства "Авторитет" Светлана Ботвич полагает, что в 1999 г. у части клиентов стало формироваться представление о земле (речь идет именно об участках под индивидуальное жилищное строительство) как о надежном и высоколиквидном инвестиционном ресурсе. Количество заявок на покупку земли в Курортном районе в несколько раз превышает предложение. Владельцы частных домиков или вообще не собираются отсюда уезжать или завышают цены до $4000 з сотку (по реальным сделкам стоимость сотки земли обычно укладывается в диапазон $1000 - 2000).

Высокие цены обусловлены именно дефицитом предложения и развитой инженерной и социальной инфраструктурой Курортного района.

Оптимальный размер участка под индивидуальное жилищное строительство составляет 20 - 30 соток. Важно не столько наличие основных инженерных коммуникаций, сколько сама возможность их подключения. Соображения безопасности и дефицит "социалки" (поликлиника, школа, магазин) пока превалируют над тяготением upper-middle-class к социальной однородности: встретить краснокирпичный "тюремок" посреди запущенного сада можно довольно часто, а вот спланированные и оснащенные по единому проекту коттеджные поселки - пока редкость.

Тем не менее спрос на землю в петербургских пригородах растет.

Сказывается и сезонный фактор, и общее ощущение относительной макроэкономической стабильности. Риэлторы полагают, что к началу лета средние цены вырастут на 10 - 12% и практически вернутся к докризисному уровню.