ЭТОТ СТАБИЛЬНЫЙ СТАБИЛЬНЫЙ РЫНОК: Летняя мозаика Санкт-Петербурга

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Сегодня на петербургском вторичном рынке жилья нет мощных, определяющих ситуацию факторов (вроде финансового кризиса или угрозы налогового контроля). Картинка рыночной ситуации складывается из совокупности мелких подробностей. Ценовая амплитуда колеблется в диапазоне 2 - 3%, соотношение спроса/предложения и объемы продаж меняются в этих же пределах - как, в общем, и положено на цивилизованном развитом рынке.

На вторичном рынке продолжает действовать тенденция плавного снижения средних цен - примерно на 0,5 - 1% в месяц. Однако по различным категориям жилья эта тенденция распределяется неравномерно. Снова действует старое правило стабильного рынка: дешевое (низкокачественное) жилье дешевеет, комфортное и престижное - дорожает.

По оценкам риэлторов, заметнее всего упал спрос на квартиры с неудачной планировкой, расположенные в "хрущевках" и "кораблях" (блочные дома, построенные в 70-х гг.), хотя продавцы (под давлением агентов) и пытаются снижать цены. Наибольшим спросом, как всегда, пользуется малогабаритное жилье - "единички", "двушки" и комнаты.

Более 90% сделок представляют собой сложные "цепочки" - с обменами и встречными продажами.

Прямые покупатели - редкость. И это тоже свидетельствует о стабильности рынка (на пике кризиса прямые продажи составляли до 70% в совокупном объеме операций с жильем).

В составе "прямых" покупателей увеличилась доля москвичей.

И сами столичные клиенты переменились: они все чаще ориентируются не на дорогие "барские" квартиры в Центре, а на приличное жилье в новостройках.

По оценке менеджеров "Петербургской недвижимости", в конце июня появились первые симптомы обычного сезонного спада. Пока это выразилось только в сокращении предложения, спрос продолжал оставаться на прежнем уровне. Активность покупателей даже несколько возросла: во-первых, клиенты торопятся решить квартирный вопрос до периода отпусков, во-вторых, многие стараются управиться с неизбежным ремонтом до осени. Впрочем, есть и другая точка зрения: в агентстве "Санкт-Петербург "фиксируют рост объемов за май - июнь, "Итаке" вообще считают сезонный спад мифом: по мнению одного из менеджеров фирмы Алины Светловой, отпуска бизнес-элиты с избытком компенсируются притоком тех клиентов, которые стремятся провести сделку именно летом, пока есть свободное время.

Риэлторский бизнес стал жестче, его доходность упала. Не случайно недавно Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга откорректировала профессиональные стандарты, установив нижнюю планку комиссионных (не менее 7%). Эта мера направлена против демпинга со стороны мелких фирм, готовых работать и за 2 - 3% от суммы сделки.

Как всегда, вторичный рынок жилья очень сильно ориентируется на первичный. Отдельные владельцы квартир не могут конкурировать с выбором, который предоставляют покупателям девелоперы: по районам, типам домов, ценовому диапазону. Поэтому колебания вторички - хотя и с запозданием - следуют за изменениями на первичном рынке, ситуация на котором в последнее время усложняется.

По оценке президента петербургской Ассоциации домостроителей Александра Макарова, если прошлом году в этот же период строители возводили примерно 150 домов разной стадии готовности, то в этом - 250. Спрос на новое жилье хотя и растет, но все же с заметным отставанием от темпов ввода новых объектов. О кризисе перепроизводства говорить пока рано, но некоторое напряжение уже ощущается. Такой же точки зрения придерживаются маркетологи "Петербургской недвижимости": спрос на первичном рынке увеличивается, но очень медленно, предложение растет гораздо быстрее.

По мнению директора "Итаки" по новому строительству Вячеслава Ермолаева, действия петербургских застройщиков не скоординированы, что приводит к дисбалансу предложения. Популярность той или иной зоны у покупателей приводит к тому, что строители чуть ли не одновременно приобретают права на застройку по соседству и одновременно же выходят с товаром на рынок. Отсюда явный переизбыток предложения грозит сформироваться, к примеру, в Северно-Приморской части Петербурга, в районе Морской набережной Васильевского острова.

В пользующихся спросом северных районах дешевое жилье ($280 - 310 за кв. м) продается попрежнему легко, а вот объекты более дорогой ценовой категории намного менее ликвидны.

В связи с этим можно отметить еще одну характерную тенденцию: в составе первых лиц строительного комплекса "чистых" строителей все чаще заменяют финансисты. На стабильном, жестко конкурентном рынке выживет тот, кто умеет лучше (и дальше) считать.