Пригороды по вкусу новой элите

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Эпоха точечных продаж на петербургском рынке пригородных объектов недвижимости постепенно уходит в прошлое. На смену ей приходит время компактных малоэтажных поселков. Их рыночные позиции укрепляются: покупатели и девелоперы наконец осознали, что развитие коттеджных поселков не только удешевляет (по сравнению с точечным строительством) прокладку инженерных сетей, но и решает проблему социальной инфраструктуры. Правда, действительно достойных предложений на рынке пока очень мало.

В первом полугодии на первичном рынке Ленинградской области заключены сделки купли-продажи по 11 386 домам и продано примерно столько же участков. За этот же период в черте города сдано в эксплуатацию 124 индивидуальных жилых дома. Данными по вторичному рынку коттеджей и таун-хаусов официальная городская статистика не располагает.

Условная география.

Границу между ближним пригородом и окраинами провести сложно. По мнению Валерия Гутовского, генерального директора ЗАО "Озерки", созданного для развития одноименного проекта, главные преимущества городских проектов малоэтажной застройки индивидуального жилья в пригороде - собственный дом с отдельным входом, своя территория, экология, зелень... И при этом у них достоинства городского месторасположения - инженерные коммуникации, прописка, развитая инфраструктура, транспортная доступность. Впрочем, география в этом плане - понятие весьма условное: престижный Зеленогорск (Курортный район Петербурга) в часе езды от города, а менее престижное, но вполне популярное Токсово (Всеволожский район Ленобласти) вдвое ближе.

Локальные комплексы малоэтажной застройки появляются как на выбранных девелоперами местах, так и стихийно. Так, компании выкупили (или арендовали) участки в Репине, Рощине, Комарове или на южном направлении - в Пушкине, Стрельне. Стихийное поселение возникло в небольшой деревеньке Сярьги, где друг к другу примыкают участки с особняками бизнесменов, банкиров и депутатов.

"Рыхлый" рынок.

Рынок пригородной недвижимости в линейно растянутом Петербурге и обширной Ленобласти - в отличие от радиальной Москвы с Подмосковьем - слабо структурирован по ценам и качеству жилья.

Например, зимний дом с участком в Синеве (130 км от Петербурга, берег озера Вуокса) был куплен недавно за $1000. В то же время несложно найти в листингах предложений особняки стоимостью в $500 000 и более. Еще значительнее разброс цен на участки под застройку: от $10 - 15 за сотку в неудобных и дальних районах до $5000 на побережье в популярном Комарове. В целом же с начала года цены на земельные участки выросли на 5 - 10% (в зависимости от привлекательности местоположения).

Сумятицу вносит на рынок и обилие недостроя, возведенного в период 1992 - 1994 гг. без каких-либо маркетинговых расчетов. Например, многие поселки закладывались в местах, где не были подведены коммуникации, которые впоследствии, как выяснялось, подвести слишком дорого. Эти строения предлагаются зачастую дешевле стоимости стройматериалов, и подобный демпинг психологически давит на рынок.

Главная проблема организаторов малоэтажных проектов - инженерные сети. "В области мало инженерно подготовленных участков, - говорит исполнительный директор Ассоциации загородной недвижимости Александр Петров. - Не один проект был остановлен именно по этим причинам - нет водопровода, не подвести электричество. В результате застройщикам приходится рассчитывать на высокую стоимость законченного дома. А в пригороде чувствуется дефицит объектов именно среднего класса".

Даже в пределах городской черты застройщики сталкиваются с аналогичными проблемами. По словам Владимира Любомирова, президента компании "Элита Девелопмент" (фирма ведет строительство в Коломягах и планирует - в Пушкине), основные проблемы малоэтажки складываются из двух факторов - ограниченность спроса и растущая стоимость получения техусловий и прокладки инженерных сетей. "По нашим расчетам, на двух участках в Коломягах плановые затраты на прокладку сетей составляли 10% от стоимости проекта, по факту же получится около 25%, - говорит Любомиров. - Это может существенно сдвинуть сроки реализации проектов. Утешает то, что клиенты, ориентированные на приобретение собственного жилья в конкретной зоне застройки, обычно настроены конструктивно и понимают трудности компаний".

Перспективы.

Во всех секторах рынка загородной недвижимости этим летом отмечена высокая активность, которая не собирается падать - наоборот, растет неудовлетворенный спрос. По данным Ассоциации загородной недвижимости, сегодня рынок способен поглотить около 2000 домов в ценовом диапазоне от $70 000 до $150 000. Однако адекватного предложения нет: клиент нуждается в социальной однородности поселков и развитой инфраструктуре, а отвечающие этим требованиям объекты до сих пор являются уникальными. Поэтому сразу несколько компаний запустили проекты строительства малоэтажных комплексов в области.

По словам Петрова, ни в одном из строящихся поселков конечная стоимость дома не опускается ниже $80 000 - между тем неудовлетворенный спрос есть и в более низком ценовом диапазоне. Но оценить его пока сложно - только с августа в АЗН запущена программа по анализу сделок, проходящих в агентствах - членах Ассоциации. Она позволит оценить реальный спрос и уровень цен.