НЕДВИЖИМОСТЬ: Недвижимость оказалась надежней

Сегодня, когда фондовые рынки трясет и лихорадит, все более заманчивой представляется мысль купить дом и сдать его в аренду. Если на протяжении большей части 2001 г. рынки акций переживали трудные времена, то для рынка недвижимости прошлый год оказался вполне удачным.

По оценке Совета инвестиционных ипотечных компаний, те, кто инвестировал в покупку домов и квартир, получили около 10% годовых. За тот же период индекс Dow Jones Industrial Average снизился на 7%.

В сравнении с игрой на фондовом рынке инвестирование в недвижимость представляется занятием не более азартным, чем разучивание гамм. И тем не менее вложение средств в недвижимость остается одним из наиболее распространенных видов инвестиций для мелких инвесторов. По данным переписи, проводившейся в США в середине 90-х, около 10 млн граждан или супружеских пар владеют домами на одну семью, которые они сдают в аренду. По данным той же переписи, около 7 млн домовладельцев имеют в собственности многоквартирные дома. С другой стороны, по информации торговой группы National Multi Housing Council, около 85% жилых строений, рассчитанных на две-четыре семьи, принадлежат частным лицам.

Низкие процентные ставки, существующие сегодня, создают исключительно благоприятную ситуацию для развития риэлторского бизнеса. Во-первых, инвесторам, берущим кредит, стало значительно легче приобретать недвижимость. Во-вторых, доходы от инвестиций в недвижимость становятся еще более привлекательными, особенно если вспомнить, что доходность некоторых облигаций опустилась ниже 5% -ной отметки. Теперь о менее оптимистических прогнозах. Многие профессионалы риэлторского бизнеса полагают, что в ближайшие полгода цены на недвижимость будут снижаться. Проще говоря, если сейчас вы вкладываете деньги в приобретение дома, то вполне может оказаться, что к середине года он будет стоить меньше, чем вы за него заплатили. Такой расклад вряд ли можно посчитать удачным началом на пути к получению стабильных доходов. В то же время из-за рецессии число увольнений растет, а домовладельцу меньше всего нравится сталкиваться с ситуацией, когда жилец оказывается не в состоянии платить за квартиру.

Итак, что остается делать потенциальным домовладельцам? В любом случае - изучать рынок. В конце концов, в риэлторском бизнесе никакая информация об округе и о соседях лишней не будет. Покупка дома может оказаться неудачным вложением средств только потому, что этот дом расположен не по ту сторону от железной дороги. Приятные открытия ожидают начинающих риэлторов в районах, не привлекающих внимания инвесторов. Двадцать лет назад Роберт Клайджермен из города Скарсдейл, штат Нью-Йорк, работавший в ту пору брокером по торговле коммерческой недвижимостью, начал скупать многоквартирные дома в Восточном Гарлеме. Со временем он стал покупать дома на 50 квартир, и в какой-то момент ему принадлежало в Бронксе 150 владений. Клайджермен предпочитает покупать недвижимость поблизости от магазинов и маршрутов общественного транспорта. "На первый взгляд может показаться, что приобретение недвижимости в Бронксе - рискованное занятие, - рассказывает Клайджермен. - Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что в этих районах ситуация очень стабильна". Как не переплатить за недвижимость, которую вы планируете сдавать в аренду? Как правило, инвесторы, вкладывая в риэлторский бизнес, рассчитывают на 10% годовых от инвестиций. Однако на самом деле размеры доходов с инвестиций зависят от конкретного рынка. На рынках с жесткой конкуренцией, например в Сан-Франциско, значительная часть доходов обеспечивается за счет повышения цен на владения. Однако на рынках, где строится много нового жилья, как, например, в Далласе, цены будут расти значительно медленнее. На таких рынках следует устанавливать такую цену аренды, которая обеспечивала бы домовладельцу удовлетворительный доход после затрат на ремонт и уплаты налогов.

Еще одна сложность состоит в том, что при покупке недвижимости для сдачи в аренду первый взнос по ипотечному кредиту будет намного выше, чем при приобретении его для жилья. При покупке дома для жилья взнос может быть около 5% стоимости. Если же вы собираетесь зарабатывать на своем приобретении, то ипотечный банк потребует от вас выложить приблизительно 20%. (WSJ, 28. 01. 2002)