НЕДВИЖИМОСТЬ: Рынок домостроительства США в преддверии спада

Аналитики Уолл-cтрит снова говорят о приближении спада в жилищном строительстве США, который может затормозить восстановление экономики.

На фоне экономического бума конца 90-х гг. американский рынок жилья процветал. В прошлом году аналитики заговорили о возможном крахе, однако низкие ставки ипотечного кредитования в сочетании с сохраняющимся высоким спросом опровергли неблагоприятные прогнозы: в стране было продано рекордное число домов - около 6,15 млн.

В публикуемых сейчас обзорах отмечается, что, несмотря на рецессию, цены на жилье продолжают расти. Так, в декабре 2001 г. средняя цена дома на вторичном рынке была $151 400 - на 8,4% выше, чем годом ранее. "Подобный рост создал поистине невыносимую ситуацию, особенно если сопоставить его с динамикой доходов", - пишет в своем отчете Иан Моррис, аналитик из HSBC Securities USA, американского подразделения компании HSBC Holdings. Выводы Морриса многих удивили, поскольку HSBC является одной из крупнейших в стране ипотечных компаний. Однако сам Моррис утверждает, что отчет основывается на открытых данных экономической статистики, а не на внутрикорпоративной информации об операциях на ипотечном рынке.

Скептики, разделяющие позицию Морриса, немногочисленны. Большинство экономистов по-прежнему считают, что американский рынок жилья чувствует себя уверенно во многом благодаря высокому спросу со стороны покупателей-иммигрантов, низким процентным ставкам и ограниченному предложению. "Возможно, рекорд 2001 г. в течение некоторого времени повторить и не удастся, однако факторы, благоприятные для данного сектора, остаются в силе, - говорит Марк Занди, ведущий аналитик консалтинговой компании Economy.com. - Мы не предвидим значительного снижения цен на жилье".

Банк Morgan Stanley опубликовал отчет под заголовком "Цены на жилье: пузырь, готовый лопнуть? ". Как отмечает в нем экономист Ричард Бернер, многие участники рынка ожидают скорого обвала цен на жилье, который подорвет финансовое состояние потребителей и приведет к глубокой рецессии.

Бернер признает, что за последние пять лет цены на жилье росли быстрее, чем когда-либо раньше, и что это напоминает ситуацию в Японии в 1989 г., когда после мощного взлета биржевого индекса Nikkei японский рынок жилья очень быстро рухнул. Тем не менее, как считает Бернер, в данном случае подобный обвал маловероятен, хотя рост цен на дома в течение нескольких лет замедлится до уровня 2 - 4% в год. Пузырь, по его мнению, может лопнуть лишь в таких дорогих городах, как Сан-Франциско, Нью-Йорк, Бостон, Майами и Сан-Диего. При нынешней динамике продаж объем предложения на вторичном рынке жилья соответствует запасу всего на 4,2 месяца, а на первичном - 3,9 месяца. "Кое-кто считает, что падение неизбежно, но большинство уверено, что основы для процветания по-прежнему прочны", - заключает Бернер.

Моррис настроен менее оптимистично. В его отчете, озаглавленном "Рынок недвижимости США: очередной цикл заканчивается пузырем? ", приводится соотношение цен на жилье и доходов населения. По оценке Морриса, это соотношение сейчас очень велико, порядка 1,6. Это значит, что жилье, по историческим меркам, обходится американцам слишком дорого. Для сравнения: в 60-х и 70-х гг. прошлого века данное соотношение составляло всего порядка 1,2.

Впрочем, как считает Моррис, не всем регионам США грозит спад. В таких штатах, как Нью-Джерси, Флорида, Техас и Иллинойс, отношение стоимости жилья к уровню доходов относительно невелико, поскольку благосостояние населения здесь росло достаточно быстро. В то же время в Калифорнии, Орегоне, Мичигане и ряде других штатов ситуация более тревожная. Из городов с наиболее высоким соотношением цены и доходов Моррис отмечает уже названные Бостон и Сан-Франциско, а также Сиэтл. Как ни парадоксально, в Нью-Йорке соответствующий показатель сейчас хотя и высок, но все же меньше, чем в 1980-х. Инфляция наиболее характерна для сегмента дорогого жилья стоимостью от $300 000.

Еще один отчет, озаглавленный "Здоровый жилищный бум, или последний вздох", был опубликован исследовательской компанией Ned Davis Research. Компьютерная модель, построенная этой компанией для анализа рынка жилья, позволяет оценить состояние рынка по 100-балльной шкале. Аналитики утверждают, что сейчас оценка опустилась ниже 50, что дает основания для не слишком благоприятных прогнозов. Авторы отчета полагают, что нынешний кратковременный бум объясняется стремлением покупателей воспользоваться низкой процентной ставкой. Как только Федеральная резервная система поднимет ставку, спрос на жилье упадет. (WSJ)