НЕДВИЖИМОСТЬ: Защита методом отсечения

На 30 мая назначено проведение очередных инвестиционных конкурсов правительства Москвы на право заключения инвестиционных контрактов по строительству и реконструкции жилья. Однако отныне желающих принять участие в конкурсах ждет "квалификационная оценка", по результатам которой решится вопрос о допуске к конкурсу. Один из основных критериев - обязательный опыт инвестирования строительных проектов на территории Москвы и Московской области. По мнению некоторых экспертов, вступающие в действие правила игры направлены на ограничение допуска на московский рынок новичков. Но все согласны с тем, что этот шаг защищает интересы дольщиков.

"Требование опыта инвестирования отрезает путь на рынок начинающим, перепрофилирующимся и региональным компаниям, - говорит председатель подкомитета по недвижимости, ипотеке и оценочной деятельности Госдумы РФ Иван Грачев. - Я не считаю такую формулировку правильной. В то же время в условиях отсутствия законодательной защиты интересов участников долевого строительства действия исполнительной власти в этом направлении оправданны".

На конкурсы 30 мая выставлены три объекта точечной застройки: 2-й Обыденовский пер, вл. 1А (2500 кв. м), Хлыновский тупик, вл. 4 (4200 кв. м), ул. Летчика Бабушкина, вл. 22 (2400 кв. м). Объем строительства представленных лотов небольшой, поэтому можно ожидать интереса со стороны некрупных компаний. Смогут ли они пройти квалификационную оценку, будет известно после оглашения результатов конкурсов в начале июня.

Порядок проведения оценки квалификации претендентов на участие в конкурсах установлен постановлением правительства Москвы N 192-ПП (Приложение 2). Квалификационная оценка вводится для "определения круга лиц, которые могут быть признаны участниками конкурса", и "исключения из числа участников конкурса недобросовестных и недееспособных инвесторов". Помимо опыта необходимо иметь не менее 30% собственного капитала для инвестирования строительства либо представить банковскую гарантию привлечения недостающих ресурсов. В старой редакции документа, регламентирующего проведение конкурсов (распоряжение мэра Москвы от 18 марта 2000 г. N 894-РМ), содержались только самые общие требования к участникам: компания не должна быть банкротом и не иметь задолженности по выплате налогов и наложенных на имущество арестов.

Зампредседателя Городской конкурсной комиссии (ГКК) Александр Севастьянов считает, что революционных изменений постановление не повлечет. "Никаких новшеств касательно требований к инвесторам внесено не было - были лишь разъяснены ранее установленные и формализована процедура проведения квалификационного отбора", - говорит он. Севастьянов отметил, что зачастую у города возникали претензии к качеству и срокам исполнения обязательств инвесторов. Необходимость оценки их профессиональной состоятельности была вызвана стремлением предотвратить подобные случаи. Проводить квалификационный отбор поручено ГКК.

Этот шаг поддерживает президент корпорации "Строймонтаж" Сергей Полонский. "Если в киоске вы увидите непонятную безакцизную бутылку водки за 5 руб. и рядом - водку завода "Кристалл" за 35 руб., вы вряд ли захотите рисковать здоровьем и заплатите в семь раз дороже, - говорит он. - Деньги дольщиков тоже не должны подвергаться риску. Пусть новые компании поработают на суб- и генподряде, зарекомендуют себя, а затем уже берутся за большой проект".

Одними из критериев оценки претендента являются опыт работы и количество реализованных компанией проектов - но суть этих критериев в постановлении подробно не раскрывается. Конкурсной комиссии дано право, исходя из специфики реализации конкретного проекта, ставить дополнительные требования квалификационного отбора с обязательным внесением их в условия инвестиционных конкурсов. То есть чиновники вновь получают большую свободу действий для отсечения неугодных. Напомним, что в ноябре 2001 г. было выпущено распоряжение мэра о недопустимости выделения площадок без конкурса, что создавало возможность для реальной конкуренции инвесторов. В нем устанавливаются только два случая внеконкурсного получения прав на застройку: если строительство ведется на средства городского бюджета и если финансирование осуществляется на 100% за счет средств Целевого бюджетного жилищно-инвестиционного фонда (земельные участки предоставляются Департаменту инвестиционных программ строительства - ДИПСу).

Севастьянов считает, что добросовестные компании с высокой степенью вероятности смогут соответствовать квалификационным требованиям. "Достаточно не находиться в стадии банкротства, быть дееспособным лицом и обладать достаточным собственным капиталом для реализации проекта", - говорит он.

Хотя внесенные изменения были направлены на жесткое ограничение допуска к конкурсам, на практике отбор остался чисто номинальным, считает аналитик одной из строительных компаний, попросивший не называть его имени. По его словам, определенные квалификационные требования были и раньше, что не мешало некрупным компаниям одерживать победу на конкурсах. Он привел в пример случай, когда один из самых молодых девелоперов столицы - инвестиционная компания "Жилая сфера", созданная в 2000 г., - выиграл конкурс на право строительства жилья в Очакове, хотя конкурировать пришлось с одним из титанов столичной застройки - ДСК-1.

По мнению аналитика, попытка выставить более жесткие требования к участникам была предпринята с целью отсеять компании, предлагающие городу самые выгодные условия, но не заинтересованные в практической реализации проекта. После заключения инвестиционного контракта такие фирмы могут (это не запрещено) передать или продать право реализации контракта другим компаниям. Выяснить истинные намерения на этапе проведения конкурса сложно. Однако, по его мнению, попытки передачи прав городские власти будут стараться пресечь.

ИСТОРИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КОНКУРСОВ.

C момента создания в 2000 г. Городской конкурсной комиссии по инвестированию строительства и реконструкции жилых объектов проведено более 25 инвестиционных конкурсов. Объем площадей по объектам, право на строительство или реконструкцию которых выиграли участники конкурсов, составил примерно 1 млн кв. м. Самые масштабные проекты достались столичным компаниям: СУ-155 - более 350 000 кв. м, включая контракт ИСК "Этажи" (предприятие холдинга СУ-155) на застройку Загорья, мкр. 6 и 1А; МСМ-5 - 240 000 кв. м в Марьинском парке, мкр. 12; МСМ-6 - около 90 000 кв. м в Свиблове. Лидер по числу выигранных конкурсов - "Главмосстрой". Ему досталось четыре контракта объемом более 65 000 кв. м, один из которых (на застройку четырех корпусов в Москворечье-Сабурове) принесет на столичный рынок в 2002 - 2004 гг. более 50 000 кв. м жилья. ООО "С. Холдинг" предстоит пополнить рынок 100 000 кв. м новостроек в мкр. 6 Северного Бутова. ООО "Латгалия" получило право на освоение 144 000 кв. м в мкр. 39А в Люблине. Столичному риэлтору - "АН Бест-Финанс", осваивающему девелоперский бизнес, - в 2003 г. предстоит возвести около 70 000 кв. м жилья в Солнцеве. Наиболее активные инвесторы точечных объектов, выставленных на инвестиционные конкурсы: ООО "Мастерок", специализирующееся на реконструкции домов в исторической части города, и ОАО "Корпорация "Жилищная инициатива" (снос и расселение пятиэтажек).