НЕДВИЖИМОСТЬ: Петербург: возвращение к докризисному уровню
С другой стороны, в последние месяцы значительно сузились возможности крупного девелопмента и масштабной реконструкции в центре города. Под угрозой срыва оказываются даже очень серьезные и вполне легитимные проекты. Причина - активность инициативных групп граждан, протестующих против строительства рядом со своим домом, стоящие за ними политические интересы депутатов городского законодательного собрания и растущее влияние муниципальных советов, которые зачастую и формируют такие группы. В частности, на Преображенской площади не будет планировавшегося жилого дома (в очень престижном месте, рядом со Спасо-Преображенским собором) - здесь разместится более скромное финское консульство. Масштабные планы по преобразованию кварталов, прилегающих к Мариинскому театру (в любом случае нуждающемуся в реконструкции) и Новой Голландии, громко озвученные год назад руководителями Госстроя и маэстро Валерием Гергиевым, тоже как-то потускнели и потихоньку отодвигаются во времени. Хотя для этого проекта было сразу найдено более половины из примерно $140 млн требуемых вложений. Несколько частных американских инвесторов были готовы предоставить деньги только под имя приглашенного для разработки проекта калифорнийского архитектора Эрика Мосса. Тогда эта новость вызвала немедленный всплеск интереса к "выморочной" зоне Театральной площади, где много ветхого старого фонда и неудобное транспортное сообщение.
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - На петербургском вторичном рынке жилья - знаковое событие: средние цены предложения на типовые квартиры преодолели отметку $500 за квадратный метр. А в некоторых сегментах рынка (например, в категории дорогих квартир с хорошим видом из окон в престижных кварталах) цены уже превысили докризисный уровень. Количество сделок также имеет устойчивую положительную динамику - их регистрируется несколько больше, чем в прошлом году. В 2001 г. Городским бюро регистрации (ГБР) зафиксировано 55 644 сделки купли-продажи, а за первое полугодие 2002 г. - 28 672.
Специалисты ведущих риэлторских компаний (например, "Адвекс-РОССТРО", "Итака", "Бекар") отмечают растущую требовательность покупателей к качеству жилья. Вторичный рынок растет и развивается - но выборочно, отдельными сегментами. Генеральный директор компании "Адвекс-РОССТРО" Владимир Гаврильчук полагает, что ситуацию в ближайшие месяцы будет определять продолжающаяся дифференциация рынка (дорогие объекты дорожают, неликвидные - или дешевеют, или надолго "застревают" в экспозиции). Меняется удельный вес факторов, определяющих покупательский выбор. Местоположение и качество дома пока доминируют, но не менее важными становятся параметры ближайшего окружения: наличие парковки, охраны (или хотя бы консьержа), состояние подъезда. В моду снова входит старый фонд - но облагороженный, более социально однородный и приспособленный для комфортного проживания.
Петербургские риэлторы реанимируют идею расселения домов старого фонда целыми подъездами (с заменой перекрытий и инженерии). По мнению специалистов "Бекара", спросом пользуются и небольшие флигели во внутренних дворах. Генеральный директор компании "Любимый город" Ирина Мошкалова считает, что именно "малый девелопмент" (расселение и реконструкция небольших домов и отдельных подъездов) - это основной путь восстановления центра.
На этот процесс серьезное влияние оказывают два обстоятельства. С одной стороны, полезную роль играют городские программы по приведению в порядок дворов (сначала - в зоне Невского проспекта) и обустройству пешеходных зон (центр, Васильевский остров, Петроградская сторона). Благоустройство двориков резко ускоряет ликвидацию коммуналок, стимулирует спрос в спальных районах и меняет в лучшую сторону статус кварталов "тихого центра". Этот процесс только начался, но его результаты уже заметны, в частности, на Малой Садовой, Малой Конюшенной, в пешеходной зоне на Васильевском острове.
В этих условиях довольно насыщенное и разнообразное предложение вторичного рынка для многих клиентов выглядит вполне разумной альтернативой новостройкам. Тем более что в секторе высококомфортного дорогого жилья (для Петербурга "дорогое" обычно начинается от $1000 за 1 кв. м) уже появились предложения квартир в совсем недавно сданных комплексах: в кондоминиуме "Альба" на Васильевском, в домах на Каменноостровском, на набережной Робеспьера. Чаще всего это отголоски кризиса 1998 г., до которого выплачивались основные суммы за жилье, которое теперь некоторые из хозяев не в состоянии содержать. Хотя есть и примеры, когда люди просто перебираются в пригороды. В спальных районах ситуация с начала года существенно не меняется. Плавно, но уверенно растут средние цены; Север по-прежнему популярнее Юга (за исключением традиционно востребованного Московского района), а самый ходовой товар - небольшие и недорогие одно- и двухкомнатные квартиры без существенных недостатков. Для "единичек" оптимальным уровнем ликвидности большинство опрошенных риэлтеров считают ценовой диапазон $16 000 - 19 000, для "двушек" - $23 000 - 25 000. Заместитель генерального директора агентства "Итака" по вторичному рынку Алексей Лобанов отмечает, что наиболее высокий уровень покупательской активности наблюдается в Выборгском, Приморском и Калининском районах. В менее популярных районах спрос сосредотачивается там, где сформированы новые "центры притяжения": например, в Невском районе стали пользоваться спросом кварталы, прилегающих к Ледовому дворцу (благоустроенная территория, торговля, паркинг).
В прогнозах большинство участников рынка сходятся в том, что еще как минимум на протяжении года будут действовать два главных фактора, связанных с юбилеем: Петербург остается "модным" городом, что притягивает часть иногородних клиентов (в основном - из Москвы и сырьевых регионов); кроме того, на вторичном рынке жилья неизбежно оседает часть федеральных денег, отпущенных на масштабные инвестиционные проекты (реконструкция центра, кольцевой автодороги, дамба). Значит, наиболее вероятный сценарий - плавный рост цен, отчасти сдерживающийся растущей требовательностью платежеспособного спроса. Конкуренция на рынке, несомненно, обостряется: агентства вводят все новые виды услуг и гарантий (таких, например, как льготное титульное страхование); крупные и средние фирмы открывают все новые филиалы в спальных районах и в пригороде, чтобы вынести представительства поближе к возможным клиентам. Еще одна особенность: риэлторы отмечают увеличение числа сложных "цепочек" (встречных продаж с условиями) и увеличение количества просмотренных среднестатистическим клиентом вариантов. Эти факторы также позволяют предполагать, что петербургский вторичный рынок вступает в фазу стабильности со знаком "плюс", без выраженного акцента на приоритетной роли продавца или покупателя.