Жилищная неустойчивость

Цены на жилье в Москве окончательно обогнали докризисный уровень. Индекс "температуры по больнице" - средняя цена 1 кв. м жилья в столице - взял немаловажный психологический рубеж, перевалив за $1000. Причем не только в сегменте трехкомнатных квартир, что произошло еще в сентябре, но и однокомнатных. Конечно, разные типы жилья и районы ценятся неодинаково, но дифференциация постепенно стирается, отмечают риэлторы. Все больше аналитиков и участников рынка предсказывают близкое начало спада цен. По выводам годового аналитического отчета РАН "САВА", использующего в том числе данные Российской мультилистинговой системы (РМЛС), главным итогом 2002 г. стало превышение стоимости квадратного метра жилья по сравнению с уровнем 1998 г., хотя планки 1995 - 1996 гг. - времени наивысшего подъема рынка - она еще не достигла. В декабре 2002 г. трехкомнатные квартиры в среднем предлагались по $1082 за 1 кв. м, "двушки" - по $1073, а "единички" - по $1034.

Для сравнения: в декабре 1995 г. индекс средней цены предложения был зафиксирован на уровне $1217 за 1 кв. м (соответственно по $1104, $1147 и $1338 за одно-, двух- и трехкомнатные квартиры). Даже наиболее низкокачественные квартиры в панельных "хрущевках" выставляются на рынок в среднем по $949 за 1 кв. м, причем заявленная цена не сильно зависит от района. На традиционно престижном западе столицы их предлагают по $984, а на Востоке - по $919. "Сейчас все больше стирается разница между жильем [не элитным] в зависимости от типа, - считает директор по маркетингу "Инком-недвижимости" Сергей Елисеев. - Если раньше новостройки стоили намного дешевле, то теперь они почти сравнялись со вторичными квартирами. То же самое можно сказать о типах жилья или районах. Несколько лет назад продажи "двушки" в Крылатском вполне хватало для покупки двух "единичек" в Южном Бутове. Сейчас такого больше не бывает".

Лидерами роста цен стали, по заключению аналитиков "САВА", кирпичные дома - как высотные, так и "сталинские". Они подорожали за год на 25%. Почти не отстает от них самое дешевое жилье - панельные (+20%) и кирпичные (+19%) "хрущевки", а также кирпичные дома с малой кухней (+20%). Исходя из этого, а также учитывая общие несбывшиеся пессимистичные прогнозы начала 2002 г., на общем собрании Московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР) в декабре ее президент, глава агентства недвижимости "Бест" Григорий Полторак дал оптимистический прогноз развития рынка. По его мнению, перегрева цен нет, так что рынку обвал не грозит. Полторак сравнил ситуацию на рынке недвижимости с тенденциями на рынке высокотехнологичных продуктов. В последние годы стоимость компьютеров остается практически одной и той же, но год от года улучшаются их потребительские качества. Так и на рынке жилья - дома, которые несколько лет назад считались элитными, сейчас уже не относятся к этой категории. Новостройки имеют более высокое качество, чем раньше, в то время как их стоимость изменилась незначительно. Но далеко не все игроки сходятся с ним во мнениях по поводу дальнейшего поведения рынка. Прогноз агентства "САВА" и ее руководителя, вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева более скептичен. Они считают наиболее вероятным начало снижения цен по некоторым категориям жилья уже с февраля-марта. Снижение вряд ли будет значимым, в пределах 5%, но в большинстве сегментов рынка повышения ждать не приходится. Аналогичной точки зрения придерживается Елисеев. По его мнению, следует ожидать сначала увеличения сроков экспозиции выставленных на продажу объектов, а впоследствии - изменения в "весе" торгующихся сторон. Уже сейчас, по его словам, покупатели относительно легко сбивают запрашиваемую за объект цену на $500 - 1000, скоро это станет повсеместной практикой. "На этом фоне все более четкой выглядит миграция покупателей дешевого жилья в Подмосковье", - говорит он. Более оптимистичны операторы рынка элитного жилья. По оценке маркетологов Penny Lane Realty, в 2003 г. он продолжит рост и его объем вырастет на 40%, достигнув $1,4 млрд. Цены в самых престижных районах города превысят барьер в $10 000. Уровень цен на вторичном рынке в жилых комплексах класса "А" в престижных районах Москвы поднимется до $12 000 за 1 кв. м.