Жилищная неустойчивость
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Главный результат года на вторичном рынке Санкт-Петербурга: цены на типовые однокомнатные квартиры и на самые крупногабаритные (семь комнат и более) преодолели докризисный уровень. Эти достижения обусловлены разными причинами: "единички" (сделки с которыми, по данным риэлторов, составляют до 50% и более в общем объеме рынка) приобретаются именно как жилье; а крупногабаритные квартиры - чаще с инвестиционными целями (для последующей перепродажи, сдачи в аренду или для перевода в нежилой фонд). Спрос на протяжении года оставался стабильно высоким. В декабре Городское бюро регистрации (ГБР) зафиксировало 7885 сделок купли-продажи (на 125 больше, чем год назад) - это рекорд года, но он далек от предновогоднего бума 2 - 3-летней давности, когда спрос подстегивали слухи о введении контроля над крупными покупками. В 1999 - 2000 гг. число предновогодних сделок вдвое-втрое превышало среднемесячные показатели.
Но в целом активность на рынке осталась на уровне 2001 г. Всего за 2002 г. граждане заключили 62 374 сделки купли-продажи (данные по "большому" Петербургу, включая пригороды). В 2001 г. ГБР зафиксировало 61 224 сделки. Разница всего лишь в 0,19%.
Распределение питерских районов по популярности за год существенно не изменилось. Больше всего жилья приобретено в Центральном районе (6396 сделок), в Невском (6249) и Калининском (5280). Хуже других продавались Красносельский район (3028 сделок купли-продажи) и Василеостровский (3060 сделок).
Правда, если сделать поправку на объем имеющегося жилого фонда, картина будет несколько иной. На Петроградской стороне и в центре в рыночный оборот за год была вовлечена одна квартира из 10 - 12 (10 - 12% жилого фонда в обороте). А во Фрунзенском или, например, Красногвардейском спрос находит лишь одна квартира из 34 - 35 - т. е. в обороте менее 3% жилого фонда.
Риэлторы относят к "депрессивным" и некоторые локальные зоны. В частности, генеральный директор агентства недвижимости "Авторитет" Светлана Ботвич отмечает низкую популярность у покупателей "номерных" Красноармейских (у Технологического института) и Советских (у Суворовского проспекта) улиц. Вроде бы и тихий центр, но качество жилья там невысокое, транспортное сообщение не самое лучшее.
А в Невском районе строительство Ледового дворца, по мнению генерального директора компании "Адвекс-Росстро" Владимира Гаврильчука, наоборот, сформировало мощную зону роста. Сложилась торговая инфраструктура, строятся несколько новых домов, на что вторичный рынок отреагировал опережающим ростом цен.
В среднем, по расчетам статистиков, средние цены на типовое жилье за год выросли примерно на 25%. Руководитель группы компаний "Аверс" Михаил Зельдин отмечает, что ценовой рост в жилищном секторе на протяжении последних 1,5 - 2 лет связан не столько с рыночной конъюнктурой, сколько с политическими факторами (юбилей, выборы в городской парламент - все это связано с закачкой бюджетных денег в городское благоустройство, развитием тех или иных объектов, на что рынок реагировал подъемом цен). Поэтому он полагает, что ценовой рост в 2003 г. будет гораздо более скромным (если будет вообще).
Типовые единички за год подорожали на $125 за 1 кв. м, двухкомнатные - на $117, трехкомнатные - на $118. Это подтверждает лидерство единичек как наиболее ходового товара, имеющего и самостоятельную потребительскую ценность и охотно используемого как элемент в сложных цепочках. Крупногабаритные квартиры старого фонда, по данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга", за год прибавили $147 за 1 кв. м. В целом ценовой рост для многокомнатных квартир за год составил более 32%. Директор по продажам агентства "Аркада" Александр Дымников отмечает, что продолжает увеличиваться разрыв между дешевым и дорогим жильем на вторичном рынке. "Если год назад можно было найти перспективную квартиру под расселение по цене $600 - 700 за 1 кв. м, то теперь коммунальщики уверенно просят по $1000 - 1200, и это не предел", - отмечает он.
Значительная часть такого жилья выкупается в инвестиционных целях. Специалисты "Аркады" отмечают активизацию в этом секторе иностранцев: шведов, итальянцев, немцев, финнов (большинство таких инвесторов выступают как физические лица). Москвичей и сибиряков в этом секторе потеснили.
По мнению Владимира Гаврильчука, процесс совершенно понятный: в Европе приемлемая доходность от операций с недвижимостью составляет 4 - 6% годовых, в Петербурге срок нормальной окупаемости вложений - 5 - 6 лет. Вновь возникший интерес покупателей к большим коммуналкам дает еще один шанс их обитателям, которые могут получить благоустроенное жилье. Однако Светлана Ботвич ("Авторитет") полагает, что городская администрация занимает крайне пассивную позицию в решении проблем аварийного и ветхого фонда в центре. "На местном (районном) уровне еще можно найти понимание и поддержку, но в Смольном - полное бездействие. Если не откровенный саботаж. Ни одного шага навстречу рынку", - считает она. Аварийные объекты или не передаются инвесторам годами, или предоставляются на крайне невыгодных условиях.