Ожидание праздника
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - В сектор аренды петербургского жилищного рынка предъюбилейные ожидания внесли заметные коррективы. Ставки долгосрочной аренды типового жилья выросли в среднем на 15 - 20%, при этом увеличился разрыв между ценами спроса и предложения (арендаторы к новому уровню цен оказались пока не готовы). Владельцы, не сумевшие заключить долгосрочные договоры по новым ценам, переориентируются на "посуточный" спрос. В центре и на Петроградской стороне сегодня 50% жилья предлагается снять именно на короткий срок. Ставки доходят до $300 в сутки и выше.
В предыдущие годы весной - летом на краткосрочный вариант переходило 10 - 15% петербургских квартировладельцев. В этом сезоне - 30 - 40%. По данным руководителя отдела аренды компании "Бекар" Елены Исаенко, 80% квартир, не сданных на длительные сроки, переведены хозяевами в категорию посуточной аренды (осенью они вновь вернутся к долгосрочной аренде).
Вполне предсказуемой новинкой стало обилие предварительных заявок (в основном от иностранцев, которые приняли во внимание неизбежный дефицит гостиничных номеров). Однако корпоративные клиенты работают только с солидными риэлторскими компаниями (DTZ, Pulford, "Бекар", "Итака", "Адвекс" и некоторые другие). Но более 70% рынка краткосрочной аренды контролируют мелкие агентства или частные посредники. Поэтому в этом сегменте пока не сложились общие правила: разброс цен очень велик, размер комиссионных также может колебаться от 10% до 30% общей суммы, которую должен будет заплатить наниматель. Менеджер отдела аренды компании "Адвекс" Виктор Панасенко отмечает, что на рынке появились организации и физические лица, подыскивающие хорошие и недорогие квартиры в центре города для последующей их пересдачи в субаренду в мае - июне (иногда это не афишируется).
Цены в этом сегменте выросли в два-три раза - до $100 - 300 в сутки за приличную квартиру в центре. В "золотом треугольнике" (Нева - Фонтанка - Невский) и на видовых набережных ставки колеблются от $200 до $500 в сутки, правда требования арендаторов к условиям проживания весьма высоки (охрана, полная обстановка, современная бытовая техника, вид из окон и т. п.). Не факт, что платежеспособный спрос будет соответствовать завышенным ожиданиям хозяев. Вполне возможно, что избыточное предложение заставит квартировладельцев именно в дни юбилея снизить ставки. Аналогичная ситуация уже складывалась в Петербурге под Новый год и в канун Рождества - вместо ожидаемых $50 - 70 в сутки и выше реальные цены найма в среднем колебались в пределах $30 - 60 в сутки.
В структуре спроса на краткосрочную аренду тон задают иностранцы, за ними следуют москвичи и представители регионов (особенно сырьевых).
Без детей и кошек.
С долгосрочной арендой ситуация более спокойная. Квартиры, перекочевавшие в сектор краткосрочной аренды, замещены новым предложением. Как отмечает Владимир Жуковский, директор по оценке группы компаний "Аверс", здесь заметно возросла доля профессиональных рантье, вложивших средства в недвижимость и стремящихся вернуть инвестиции, заключая долгосрочные договоры.
В месяц через риэлторские фирмы заключается 1500 - 2000 сделок по аренде квартир. Объем "дикого" рынка и сегмента комнат учету практически не поддается.
Предложение среднего по качеству жилья распределено по районам города достаточно равномерно. Кроме традиционно популярного центра, пользуются спросом зоны у станций метро "Пионерская", "Черная речка", "Озерки". Меньше всего предложений по Красносельскому, Московскому и Петроградскому районам.
Более 80% арендодателей предпочитают сдавать жилье семейным парам. Дети и домашние животные - негативный фактор для четырех из пяти арендодателей, который может повлиять на уровень ставки в каждом конкретном случае. Категорически отрицательное отношение к "южанам" высказывает 99% арендодателей. Отчасти - предубеждение, но у многих есть и печальный опыт.
Наибольший спрос, как и всегда, на однокомнатные квартиры: 10 заявок на одно предложение. Большинство потенциальных арендаторов хотели бы снять "единичку" не дороже $130 в месяц, но готовы платить уже от $150 (причем это единичные случаи), а в основном - от $170 - 200 в месяц (ставка не включает в себя оплату коммунальных услуг и телефона).
Аналитики отмечают, что спрос на дорогие квартиры остается умеренным. По некоторым данным, в феврале - марте наблюдался спад спроса на квартиры дороже $300.
Информационный террор.
По-прежнему актуальной остается проблема так называемых "информационных агентств" (ИА). Эта схема распространена и в Москве, петербургский ее вариант отличается разве что более скромными запросами: за распечатку перечня телефонов (по которым никак не получается найти подходящий вариант) в питерском ИА возьмут с доверчивого клиента всего от 100 до 500 руб. Посредник за достоверность такой информации никакой ответственности не несет.
Полтора года назад сотрудникам петербургского удалось "накрыть" две такие фирмы и даже собрать доказательную базу и арестовать менеджеров по обвинению в мошенничестве. Однако это скорее исключение. ИА чувствуют себя вполне вольготно и, кроме того, в последнее время стали использовать названия солидных компаний (слегка их видоизменяя или регистрируя фирму с тем же именем, но другой формой собственности). Провести консолидированную PR-кампанию против информагентств цивилизованным участникам рынка пока не удается.