ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Рантье как образ жизни

Еще несколько лет назад человек приобретал квартиру с одной-единственной целью - жить в ней. Однако события, происходящие в последнее время в российской экономике, подвергли традиционный взгляд на жилую недвижимость существенной коррекции.

Примерно два года назад мы зафиксировали для себя тот факт, что некоторые люди покупают жилье не столько для того, чтобы в нем жить, а сколько с целью сохранения и дальнейшего умножения денег. Они стали рассматривать приобретение недвижимости как один из самых эффективных, безопасных и доступных способов инвестирования свободных средств. А есть ли альтернативные способы вложений? Можно попробовать поиграть на бирже, но зачастую мы в этом ничего не понимаем, поэтому есть вероятность того, что можно все проиграть.

Можно деньги просто держать в кубышке. И, вероятно, с точки зрения ликвидности это является лучшим способом накопления. Но, с другой стороны, деньги не в обороте приносят лишь одни убытки. Это связано со многими причинами, в том числе и с инфляцией.

Можно вложить деньги в банк, но зачастую люди этого боятся, так как в результате кризиса даже самый надежный банк может обанкротиться, примеров тому огромное количество. Поэтому на сегодняшний день инвестиции в недвижимость - достаточно интересно, выгодно, рентабельно, безопасно. Это касается любого типа жилья - как типового, так и элитного, даже, может быть, комнаты в коммунальной квартире. Это объясняется тем, что сегодня на рынке недвижимости зафиксирован четкий подъем и существует рост цен, который составляет от 1% до 3% в месяц.

Инвестиции в недвижимость частных лиц в последнее время приняли достаточно широкий размах. Количество частных инвесторов в этом году возросло по сравнению с прошлым годом в несколько раз. И причин для этого несколько.

Во-первых, политическая и, самое главное, экономическая стабильность в стране в последние годы способствовала повышению уровня жизни. Кроме того, не так давно вступил в силу закон, отменяющий налоговый контроль за крупными расходами физических лиц, в том числе при приобретении недвижимости. Безусловно, отмена части статей Налогового кодекса, на наш взгляд, повлечет за собой еще больший интерес частных инвесторов к объектам недвижимости.

Во-вторых, с приходом стабильности в общество увеличилась прослойка людей с высокими доходами. У них появились свободные средства, и они заинтересованы не только в их сохранении, но и в увеличении. Даже если проанализировать кризис 1998 г. , то видно, что недвижимость на него отреагировала не сразу, а только спустя 4 - 5 месяцев. То есть рынок, безусловно, затормозил свой рост, но не упал, оставаясь в стабильном состоянии где-то около полугода. И только затем произошло замедление динамики продаж и наступило снижение цен - но это снижение было кратковременным. Вскоре после этого цены вернулись к докризисному состоянию, а сегодня рынок значительно превышает докризисные показатели.

По данным опроса, проведенного аналитическим отделом Московского инвестиционного агентства недвижимости (МИАН) , в 2001 г. 48% граждан морально были готовы вкладывать деньги в жилье на этапе строительства. К октябрю 2002 г. их число выросло до 65%. А согласно последним опросам, проведенным в июле 2003 г. , уже 90% будущих покупателей квартир в новостройках (речь идет о тех, кто планирует совершить такую покупку в течение ближайшего года) готовы рассмотреть вариант приобретения недвижимости на стадии строительства.

Приведем пример. В монолитно-кирпичном доме по ул. Амундсена на первоначальной стадии строительства (т. е. на уровне котлована) МИАН начинало продажи от $880 за 1 кв. м, а к моменту готовности цена достигла $1500. А когда квартиры появятся на вторичном рынке, т. е. после регистрации прав собственности, они будут стоить порядка $1600 - 1700 за 1 кв. м. Повышение цены в ходе строительства объясняется целым рядом причин, основными из которых являются снижение инвестиционных рисков по мере приближения срока сдачи дома, возрастание локального спроса на объект, а также общий рост цен на рынке недвижимости.

На сегодняшний день существует несколько вариантов инвестирования физическими лицами средств в недвижимость.

Деньги - квартира - деньги.

Это самый распространенный способ инвестирования. В среднем подобная операция может принести в течение одного года порядка 25 - 30% прибыли от первоначальной суммы вложения, а на рынке элитной недвижимости может достигать 50% годовых, так как в этом случае квартира приобретается по минимальной, практически стартовой цене. Кроме того, в строящемся доме есть возможность приобрести наиболее ликвидную квартиру - удачно расположенную, на любом этаже, с хорошим видом из окна. Естественно, что при последующей реализации это будет играть немаловажную роль. Это также относится к мелкооптовой покупке квартир на стадии строительства. Под мелким оптом в данном случае понимается 3 - 5 квартир. Иногда подобные мелкооптовые закупки делает не один человек, а группа единомышленников.

Несмотря на увеличивающееся количество частных инвесторов, мы не рассматриваем их как конкурентов. Скорее мы воспринимаем их как партнеров.

Кстати, возросший интерес к недвижимости как к объекту инвестирования сформировал новую услугу. Мы ее называем консультированием частного инвестора. Наши специалисты определяют вектор направления инвестиций, делают прогноз и т. д. Для потенциального покупателя проводится определенная аналитическая работа, чтобы клиент понимал, куда наиболее эффективно вкладывать средства с целью получения максимального дохода. Мы предоставляем такие услуги, так как заинтересованы в том, чтобы с нашей помощью проводились и первая операция, и последующая реализация.

После того как дом построен, часть закупленных квартир частный инвестор может продать. Кроме того, часть жилья можно сдать в аренду, что тоже неплохо. По самым скромным подсчетам, официально сдающееся в аренду жилье (с заключением договора, с уплатой всех налогов) приносит до 15 - 18% годовых в валюте.

Деньги - квартира - аренда.

Приобретение квартир с последующей сдачей в аренду стало достаточно доходным бизнесом. Ведь в зависимости от района, дома, состояния жилья и прочих факторов даже однокомнатная квартира может приносить существенный доход.

По нашим прогнозам, приблизительно через 6 - 7 лет можно вернуть полную стоимость вложенных в недвижимость средств.

Для последующей аренды обычно приобретаются квартиры среднего и выше среднего уровня. В основном это квартиры вторичного рынка. Это объясняется тем, что зачастую в новостройках нет телефона, в квартирах необходимо сделать ремонт. А в многоквартирном доме это может длиться не один год. Поэтому стоимость аренды, а следовательно, и прибыль от сдачи в аренду квартир в новостройках не столь высока. Это относится к новостройкам в спальных районах и районах массовой застройки.

Когда новый дом строится в обжитом районе с развитой инфраструктурой, ситуация другая. В таких домах люди охотно снимают жилье, ставки арендной платы достаточно высоки, поэтому есть смысл приобрести такую квартиру для последующей сдачи в аренду.

Квартира, купленная на вторичном рынке, в большинстве случаев предполагает обжитой район, близость метро или другого общественного транспорта, наличие телефона, приемлемый ремонт. Все эти факторы значительно увеличивают арендную ставку и привлекательность квартиры для людей, желающих снять квартиру.

Несложно подсчитать, какой доход можно в среднем получать. Например, если человек покупает однокомнатную квартиру в новом панельном доме за $40 000, то, сделав там ремонт, он может без проблем сдать ее за $600 - 650 в месяц.

Отдельно можно сказать об элитном жилье. Если для сдачи в аренду приобретается элитное жилье, то при грамотном выборе района и дома элитная квартира может приносить хороший доход. Первоклассный ремонт, дорогая мебель и бытовая техника требуют значительных денежных вложений, но в конечном итоге они себя оправдывают.

Это относится и к загородной недвижимости. Сегодня на рынке загородной недвижимости спрос на аренду жилья колоссальный. Люди, желавшие снять загородный дом на летний период, подавали заявки на аренду еще в феврале. Но загородная недвижимость - это очень узкая специализация. Если по городским квартирам существует жесткая статистика, то по "загороду" данные более динамичны: чаще меняются предпочтения, стили и т. д. Поэтому в загородной недвижимости сложнее разобраться, а это необходимое и, пожалуй, основное условие, для того чтобы грамотно вложить средства.

Подводя итог, можно сказать следующее: если на первоначальном этапе инвестирование в недвижимость для многих было своего рода экспериментом с некоторой долей риска и данная форма вложений рассматривалась как дополнительный бизнес, то сегодня можно с уверенностью сказать, что у нас активно формируется класс частных инвесторов и рантье. Этот бизнес интересен, и он будет развиваться в дальнейшем.