КРАСИВАЯ ЖИЗНЬ: Довести квартиру до ума

Ремонт равен двум переездам или одному пожару - эту истину вспоминают все, кому пришлось пережить мало-мальски серьезное переоборудование своего жилища. Но прогресс не стоит на месте, и теперь можно получить отлично оборудованную квартиру без чрезмерных затрат сил и нервов. Надо только выучить несложные "правила безопасности".

Покупка квартиры - всегда большое событие. И дорогостоящее. Может быть, потому затраты сил и средств на ремонт кажутся большими, чем есть на самом деле: так бегуну, только что осилившему марафонскую дистанцию, кажется неодолимой стометровка. Но и обойтись без этой операции нельзя: купленная квартира, насколько бы подходящей она ни была, не станет настоящим домом, пока не произойдет ее приладки к индивидуальным потребностям владельца.

Именно желание выразить в своей квартире индивидуальность толкает людей на ремонт с серьезными переделками. Во многих странах, особенно там, где квартиры чаще снимаются в долгосрочную аренду, чем покупаются, новые жильцы предпочитают "обои поклеить, потолки покрасить", а вкусовые предпочтения выражают декорированием помещений без их переделки. У России, как всегда, особенная стать: квартиры чаще всего покупаются, причем всерьез и надолго ( "Сами поживем и детям передадим"). Хотя, как замечают аналитики рынка недвижимости, частота переездов в столице уже приближается к европейским нормам, где жилье меняют в среднем раз в пять лет, привычка делать все, как в первый и последний раз, остается.

Время и место.

Серьезный ремонт, как и воспитание детей, надо начинать с рождения. А именно - с момента покупки квартиры. Большинство экспертов говорят, что даже выбор квартиры лучше делать вместе с дизайнером, которому потом владелец поручит ее оформление. Но, как признает архитектор Алена Фокина, такой вариант встречается редко: трудно подобрать такую квартиру, чтобы и месторасположение, и ее параметры, и цена соответствовали задуманному проекту. К тому же в квартиру, как правило, вкладывается достаточно много средств, и на дорогостоящий ремонт денег может не хватить. Поэтому чаще всего архитектору и дизайнеру предстоит танцевать от уже имеющейся печки.

Но все же есть вещи, которые лучше предусмотреть еще на стадии покупки квартиры. Прежде всего - тип дома. Все опрошенные архитекторы и ремонтники сходятся на том, что лучше всего покупать квартиру свободной планировки в монолитном доме, где есть только несущие колонны и наметки будущих стен. "Лучшая планировка квартиры - ее отсутствие", - говорит Фокина. Квартира свободной планировки дает возможность не ограничивать фантазию и приспособить квартиру любой площади к потребностям своей семьи.

Неплохие возможности для перепланировки имеют квартиры с ригельными несущими конструкциями (балки, подпирающие межэтажные перекрытия) - как правило, это сталинки. Но изменение конфигурации стен заставляет либо скрывать остающиеся на виду ригели подвесными потолками, либо как-то обыгрывать их. В любом случае придется заранее смириться с некоторыми потерями высоты помещений.

Самые неудобные для перепланировок - панельные дома. Возможные варианты ограничены малым количеством ненесущих перегородок (а в домах серии КОПЭ таковых практически нет) , любые проемы в несущих стенах требуют длительных согласований и серьезных работ по укреплению конструкций. По опыту квартировладельцев, проводивших такие работы, стоимость их с учетом длительности и капиталоемкости согласований ($6000 - 8000 и выше) приравнивается к цене покупки лишних 10 кв. м площади квартиры. Стоит подумать, не лучше ли в таком случае приобрести квартиру более удобную или более просторную.

Вообще, о перепланировках стоит сказать особо. И архитекторы, и строители соглашаются, что лучше бы обойтись без них. Исключая уже упомянутые квартиры свободной планировки, перепланировка - дело хлопотное, дорогое и не всегда возможное. Что необходимо для получения согласования на перепланировку, какие изменения возможны, во сколько это обойдется и в какие сроки, писалось в прессе неоднократно. Требования становятся все жестче: по недавнему постановлению правительства Москвы согласованию подлежит теперь и установка входной металлической двери.

Но и без перепланировки чаще всего не обойтись. "Большинство квартир у нас спланировано очень неудобно, с маленькими прихожими и санузлами, - говорит менеджер строительно-ремонтной компании "Гейл" Наталья Кольцова. - В некоторых квартирах-распашонках все двери выходят в один зал, и их надо как-то скрывать". В большинстве проектов гостиная-столовая находится далеко от кухни, а современные тенденции требуют их сочленения и даже объединения. "Я не видела ни одной планировки, не требовавшей переделки", - признается Алена Фокина.

В то же время, по мнению архитектора Марины Зайнетдиновой, многие недооценивают возможности декорирования - расстановки мебели и аксессуаров. "Любой объект можно "вытянуть" за счет декорирования, - утверждает она. - Я знаю массу декораторов, которые обходятся без радикальных средств". Другое дело, что декоратор - профессия в России относительно новая: как самостоятельная деятельность она появилась года два назад. Зато и расценки на декорирование у нас в десятки, а то и в сотни раз ниже, чем на Западе.

Тяпы и ляпы.

Выбрав тип дома, необходимо присмотреться и к качеству самой квартиры. Пусть не вводит в заблуждение класс здания. "Бывает очень приличное качество стен и конструкций в доме экономкласса, - говорит Фокина. - А бывают элитные дома, где стены просто "гуляют".

Кривизна стен, полов и потолков - самый частый дефект. Бороться с этим, видимо, бессмысленно - российские домостроительные комбинаты и строители-монтажники из гастарбайтеров иначе не умеют. Потому лучше сразу смириться с тем, что придется выравнивать стены, делать стяжку и "выводить" углы. Единственное, что можно предпринять, - выбирать квартиру со строительным уровнем в руках, выбраковывая те, где уклон пола превышает все мыслимые величины. Иначе количество цементной смеси, необходимой для выравнивания плоскости пола по горизонтали, может превысить возможности нагрузки межэтажного перекрытия.

Среди серьезных частных дефектов эксперт компании "Стройэкспертиза" Виктор Иванов отмечает трещины в стенах и перекрытиях - либо при некачественном строительстве, либо как результат незаконных перепланировок. Бывает, такие трещины можно заметить как снаружи дома, так и внутри квартиры.

В панельных домах наружные стены, имеющие сотовую структуру, часто заполнены не изолирующим материалом, а строительным мусором, а то и просто пусты. Обнаруживается это, как правило, зимой, когда в квартире стоит холод даже при нормально работающем отоплении. Спасать положение приходится заполнением пустот строительной пеной. Часто после усадки панельного дома (год-два после постройки) приходится проводить дополнительную герметизацию межпанельных швов.

Строительный мусор вместо изолянта - частый брак строителей. Им могут быть заполнены перекрытия в монолитном или кирпичном доме, стены в сталинских домах. Вообще, говорит Иванов, в сталинках межкомнатные перегородки часто гниют - через щели в небрежно накиданном на деревянные дранки растворе просачивается влага. В результате в квартире стоит "земляной" запах, по которому и можно распознать дефект. Такие стены спасут только снос и возведение новых - но это не всегда возможно.

К часто встречающимся дефектам относятся брак штукатурки, плохая стяжка пола. Практически во всех новостройках приходится менять окна. "Имеющиеся к эксплуатации непригодны", - говорит Иванов. Экономят строители и на радиаторах отопления: мало того что выбираются подешевле, так и количество секций устанавливается минимальное. Поэтому температура в квартире зимой может быть подходящей только для истинных спартанцев. Электрика - тоже предмет экономии. Как правило, строители используют алюминиевые провода. В отличие от более дорогих медных они могут сломаться - что это означает для квартиры со скрытой проводкой, говорить излишне.

Прораб-электрик, нанятый по субподряду одним из крупнейших застройщиков Москвы, рассказал, что его нанимателя характеризует не просто бережливость. Если нужно установить выключатели верхнего света в 178 комнатах, то заказчик выдаст ровно 178 выключателей белорусского производства. Половина из них окажутся бракованными, но застройщика (который, кстати, много работает по городскому заказу по программам переселения и обеспечения жильем очередников) это не смущает. "Ставьте бракованные, жильцы разберутся", - был ответ.

В принципе, можно самостоятельно или вместе со специалистом обнаружить хотя бы часть серьезных дефектов. Но, как замечает Иванов, в новостройке вряд ли пустят в квартиру до покупки. Очень часто продавцы любят показывать типовую квартиру, отделанную получше. Зато, обнаружив в купленной квартире дефекты, вы можете заказать экспертизу и с ее результатами требовать от продавца покрытия расходов на их устранение - вплоть до суда. Дело это муторное, но стоящее: большинство дефектов стен и перекрытий устранимы - но очень задорого.

В поисках прекрасного.

К архитекторам-дизайнерам в России складывается отношение сродни отношению американцев к адвокатам: их не любят, но без них ни шагу. Можно услышать немало историй о том, как приглашенный дизайнер в угоду творческим амбициям загубил такую замечательную мечту хозяев о комфорте и теперь они, бедные хозяева, даже возвращаться домой не хотят. Конечно, бывают и "дизайнеры", за плечами которых только краткосрочные курсы да непомерные амбиции. Но большая часть российских дизайнеров имеют мощное архитектурное образование и, при высокой плотности конкуренции, дорожат своим именем. Чаще всего причина недовольства - в самом заказчике.

Первая причина, как всегда, - деньги. Стоимость услуг архитектора может варьироваться от $1000 - 2000 до нескольких десятков тысяч долларов. Это зависит не только от площади квартиры, но и от сложности проекта, известности имени, запросов клиентов и т. д. Сам предложенный проект часто тоже кажется излишне дорогим: не так просто оценить "скромное обаяние" хорошей архитектурно-конструкторской идеи.

Поэтому от архитектора часто ждут слишком многого, пытаясь получить все "в одном флаконе". "Надо понимать, что архитектор не управляет проектом - для этого существует менеджер, не подбирает элементы декора - это дело декоратора, - говорит Зайнетдинова. - Есть, конечно, универсалы, но таких на рынке мало. Поэтому лучше ожидать от архитектора минимума - только архитектуры интерьера".

Особенно часто такие проблемы возникают, когда в целях экономии обращаются к freelance: если за плечами сотрудника архитектурного бюро стоят специалисты самого разного профиля, то "свободный художник" вряд ли сможет, например, спроектировать инженерные системы. "На Западе к freelance обращаются только на уровне декорирования", - замечает Зайнетдинова. Потому, если нет намерения тратить на ремонт более определенной суммы, лучше изначально заказывать проект от имеющегося бюджета, а не наоборот. Но надо быть готовым к урезанию своих аппетитов.

Вторая причина кроется в том, что у многих заказчиков отсутствует четкое видение того, что они хотят получить, поэтому им трудно найти "своего" дизайнера. "Если человек знает четко, что ему нужно, он выбирает архитектора, ярко проявившего себя в данном стиле, если хочет осуществить свои амбиции - требует от архитектора осуществить свою мечту", - говорит Зайнетдинова. Она советует полистать журналы, посвященные архитектуре и дизайну интерьера, выбрать понравившиеся проекты и обратиться к их авторам. "Архитектор должен четко позиционировать себя заказчику, показать ему свою систему взглядов", - считает Зайнетдинова. Если удастся найти единомышленника, диалог будет вести легче. Но не стоит избегать споров: по мнению Зайнетдиновой, столкновения архитектора и заказчика неизбежны. "Они являются движущей силой проекта, - говорит Зайнетдинова. - Ведь мы работаем не только ради денег, но и реализуем свое "эго".

Нарисуем - будем жить.

Независимо от того, из каких принципов исходил выбор архитектора, будущий проект должен иметь техническое задание. В нем учитываются количество членов семьи, образ жизни хозяев дома, количество гостей и частота их посещений. На этом этапе архитектор становится психологом, стараясь получше узнать привычки и вкусы заказчиков. Зайнетдинова говорит, что у них в студии принято анкетировать заказчиков, анкету заполняют даже дети.

Когда "психологический портрет" готов, проводят изучение самой квартиры: сколько в ней комнат, как они ориентированы по сторонам света, какова инсоляция каждой и т. д. На основе этих данных и выбранной стилистики готовится дизайн-проект.

Что касается стиля, то после массового увлечения хай-теком особенных предпочтений нет. В мире вообще все больше склоняются к индивидуализации, а в России после многих лет "хождения строем" эта тенденция прослеживается особенно отчетливо. "Россия, особенно Москва, стоит на 2-м месте после Лондона в движении утверждения своей индивидуальности при выборе стиля, - считает Зайнетдинова. - Правда, в Лондоне тяготение к индивидуальности подкрепляется столетиями опыта и традиций, но в Москве сейчас масса обеспеченных молодых людей, которые хотят, чтобы архитекторы помогли им выразить себя". Поэтому самый модный стиль - это смешение стилей, эклектика или фьюжн. Правда, работа в таком стиле требует от архитектора высокого профессионализма. Зависит выбор стиля и от дома: одно дело, если это историческое здание в центре города, другое - новостройка на окраине.

Дизайн-проект включает планировку помещений, размещение и инсталляцию всех инженерных систем (приточно-вытяжная система и система кондиционирования, водоснабжение и канализация, отопление, электросеть). Здесь же отражается план размещения верхней и нижней электрики, теплых полов, сантехнического оборудования, инсталляция кухни с техникой. Кроме кухни, чье размещение определяется точно, составляется условная расстановка остальной мебели.

Затем осуществляются выбор и подсчет до уровня смет отделочных материалов. Готовая смета с дизайн-проектом передается в инженерный отдел для утверждения, после чего начинается непосредственно ремонт. Пока идет ремонт, составляется декорационный проект: выбираются мебель, аксессуары, предметы декора.

Ломать - не строить.

Выбор ремонтно-строительной фирмы - следующий важный шаг. Количество предложения на рынке пока, увы, не перешло в качество. Возможных способов "относительно честного" отъема денег клиента не счесть. Фирма объявляет, что ремонт ведется силами иностранных рабочих: что ж, после первого знакомства с плохо говорящими по-русски турками и югославами можно обнаружить в своей квартире вполне иностранных спящих украинцев. Объявления о гарантии ремонта на два года не должны очаровывать: именно такой срок установлен законом "О защите прав потребителей". Вот если сроки больше, тогда можно говорить о добровольном повышении фирмой нормальных стандартов качества.

Не стоит обманываться и сроком работы фирмы на рынке. Разумеется, лучше иметь дело с теми, кто работает давно. Но если фирма - "бегунок", часто меняющий расположение своего офиса, вряд ли удастся призвать к ответу нерадивых строителей. Наталья Кольцова предлагает простой и эффективный способ. Имеет смысл позвонить по старым объявлениям: если фирма, дававшая рекламу более года назад, находится по старым телефонам, есть надежда, что она не сбежит.

Еще один показатель - наличие страховки и ее виды. Сейчас, по словам начальника отдела страхования имущественных рисков и ответственности страховой компании "Пари" Андрея Серегина, страхуется большинство цивилизованных фирм. Страхуют ответственность перед третьими лицами (т. е. от ущерба соседям) , строительно-монтажные риски - вплоть до страхования своих работников от несчастных случаев (и это, кстати, показатель того, что работать будут не залетные бригады). Бывает, страхуются даже сроки ремонта - вернее, возможность их срыва не по вине фирмы. Можно застраховать те же самые риски и самостоятельно, за свой счет, а дополнительно - и качество работ. Стоимость страховки зависит не столько от дороговизны применяемых материалов, сколько от возникающих рисков: качественное нанесение венецианской штукатурки все-таки менее опасно, чем перенос стен и замена коммуникаций.

Договор дороже денег.

Выбрав строительно-ремонтную фирму, надо серьезно отнестись к заключению договора. Все сроки должны быть четко прописаны - так же, как и возможные санкции (они должны быть не ниже, чем определено законом "О защите прав потребителей"). Столь же четко должна быть составлена смета: количество, наименование отделочных материалов, их цена (если материалы обеспечиваются фирмой). Часто строители отказываются составить четкую смету и определить строгие сроки, ссылаясь на возможность наличия скрытых недостатков. И действительно, бывает. Но тогда надо настоять на составлении сметы и определении сроков на основе того, что видно. А при необходимости дополнительных работ составлять отдельную смету и пролонгировать сроки на нужное время. "В этом случае подрядчик обязан в течение 24 часов письменно информировать заказчика о такой необходимости, в течение 48 часов предоставить допсмету, а заказчик в течение трех суток принимает ее или отказывается", - говорит Виктор Иванов.

Столь же четко надо оговорить в договоре и качество ремонта. "Такого понятия, как евроремонт, не существует в принципе, - говорит директор департамента строительства и ремонтов Penny Lane Realty Николай Ижевский. - Просто в России до определенного момента были приняты другие нормы подхода к ремонту, теперь же взгляды на отделку жилых помещений изменились, и в основном из-за увиденного в европейских странах". Поэтому евроремонт - это всего лишь ремонт экономкласса, когда стены перед покраской или поклейкой обоями выравниваются, розетки и выключатели устанавливаются на уровне опущенной руки, а их количество увеличивается до 70 шт. на 100 кв. м площади. Ванная совмещается с санузлом, но появляется и дополнительный гостевой санузел. "Это качественный ремонт с применением новейших технологий и материалов, но без изысков, без привлечения дизайнеров, декораторов и т. д. ", - определяет такой ремонт Ижевский.

Элитный, или эксклюзивный, ремонт, считает он, отличается привлечением к работе архитектора-дизайнера, определенным стилевым решением интерьеров. "Отделочные материалы, оборудование и мебель могут быть очень дорогими от известных европейских дизайнеров, могут изготавливаться на заказ по эскизам дизайнеров, а могут быть из средней ценовой категории, - говорит Ижевский. - Но в любом случае они подбираются именно в этом стиле, в этом цветовом и конструктивном решении".

Высококачественный ремонт - это не только и не столько дорогостоящие материалы, сколько качество выполнения работ с ними, считает Иванов. Люкс, эксклюзив и проч. имеют совершенно четкие параметры, основывающиеся на СНиПах (строительные нормы и правила). Например, выравнивание стен: если прогиб оштукатуренной стены под 2-метровой металлической рейкой составляет не более 10 мм, это обычный ремонт, если прогиб составляет не более 5 мм - качественный ремонт, а если не более 2 мм - высококачественный ремонт. Потому Иванов советует оговаривать в договоре конкретные цифры превышения СНИПов.

От качества ремонта зависит его стоимость. Обычный ремонт силами добросовестных ремонтников "с улицы" стоит $40 - 60 за 1 кв. м площади помещения. При этом стены выровняют только под поклейку обоями, а углы не будут "выведены" до прямоугольных. Ремонт экономкласса обойдется в $100 - 150 за 1 кв. м. Средняя стоимость работы по эксклюзивному ремонту - $300 - 350 за 1 кв. м. Сюда не входят стоимость материалов и оплата услуг по согласованию перепланировки.

Достаточно часто фирмы не гарантируют качество ремонта "чужими" материалами. По закону они правы, но если потребовать у стороннего продавца материалов сертификаты соответствия, а для тех материалов, которые соприкасаются с пищей, например водопроводных труб, - еще и гигиенический сертификат, то можно доказать, что материалы ни при чем. Кстати, приобретать стройматериалы у фирм-дилеров обойдется дешевле, чем на рынках.

Чаще все же проще согласиться на ремонт фирмой собственными материалами - прежде всего теми, которые идут на предварительную отделку. В таком случае, дабы обезопасить себя от задирания цен, есть смысл зафиксировать в договоре и цены. Иванов советует зафиксировать цены на уровне прайс-листа фирмы - поставщика материалов с надбавкой строительной фирме в 10 - 20% за снабженческую деятельность. Если же фирма отказывается показать прайс-листы своих поставщиков, можно воспользоваться прайс-листами тех же дилеров - производителей данных материалов, а заодно задуматься о честности строителей.

Но, как тщательно ни подходи к выбору строительной фирмы, проблему могут возникнуть всякие. Потому нежелательно давать слишком большой аванс. Лучше разбивать работу на несколько этапов. Например, по видам работ: сантехнические работы, штукатурные работы и т. д. Или по комнатам: кухня, ванная, гостиная. Соответственно, давать аванс и вести расчет в начале и в конце каждого этапа.

Третий не лишний.

Контролировать качество работы ремонтников самостоятельно - труд тяжкий и, если клиент не опытный инженер-строитель, неблагодарный. Сейчас рынок предлагает услуги независимых экспертов и управляющих проектом. По словам Иванова, в экспертную фирму можно обратиться еще до начала ремонта, чтобы оценить необходимые работы по устранению недостатков и составить предварительную смету. Сравнив ее со сметой, составленной ремонтно-строительной фирмой, можно убедиться, что последние не завысили расценки. По оценке Иванова, нормальным является расхождение смет до 10%.

Можно заключить договор на сопровождение ремонта и в договоре со строителями указать эксперта как третье лицо для сопровождения и приема работ. В этом случае эксперт сам будет контролировать качество работ, предоставляя еженедельный отчет. При браке потребует его устранения, при срыве сроков настоит на штрафе. Эксперт может также контролировать расход материалов. Стоит такая услуга $2 - 4 за 1 кв. м в месяц, но не менее $300 - 400. Зато новоиспеченный владелец квартиры будет избавлен от общения со строителями и от неприятных сюрпризов после их ухода. Можно сэкономить, приглашая эксперта только по завершении того или иного этапа работ, - в этом случае услуга будет стоить $4 - 5 за 1 кв. м за каждое посещение.