НА АСФАЛЬТЕ: Мичуринский проспект в новом ракурсе

Совсем недавно Мичуринский проспект был просто рядовой улицей на юго-западе Москвы. Но с недавних пор о нем заговорили как о перспективном. Мичуринский проспект застраивается престижными нетиповыми домами, а новые проекты, реализация которых начинается в этом году, - жилые комплексы бизнес-класса, включающие разветвленную сеть объектов инфраструктуры. Чего не хватает проспекту - так это активной деловой жизни. Столичные девелоперы пока еще не торопятся строить там современные офисные комплексы, ссылаясь на веские причины.

Старая застройка Мичуринского проспекта - панельные дома от хрущевок до 17-этажек, современная - панельные дома улучшенных типовых серий и монолитные новостройки. Объекты инфраструктуры представлены социально значимыми объектами: школами, детскими садами, поликлиниками, предприятиями торговли и бытового обслуживания. Самые крупные спортивные объекты находятся в районе Воробьевых гор и в Олимпийской деревне, там же функционирует театрально-концертный зал.

По Мичуринскому проспекту проходит более 10 автобусных маршрутов, троллейбусы NN 7 и 17, которые развозят пассажиров от станций метро "Университет", "Проспект Вернадского" и "Юго-Западная".

На большей части территории, прилегающей к Мичуринскому проспекту, экология благоприятная. Особенно это относится к началу улицы, граничащей с Ботаническим садом МГУ и Воробьевыми горами, и к Мичуринскому проспекту в районе Олимпийской деревни, где нет вредных производств. Более пессимистичную картину рисуют экологи в том месте, где к проспекту примыкает очаковская промзона.

Старое и новое.

Мичуринский проспект - по меркам Москвы молодая улица. Застраиваться он начал в хрущевскую эпоху, когда главными критериями при возведении жилья были количество и дешевизна возводимых объектов. На Мичуринском нет пользующихся большим спросом сталинских домов. В 70 - 80-е гг. там вводились большие объемы типовой панели и только в начале 90-х - дома с квартирами улучшенных планировок. Благоприятно отразилось на позиционировании района строительство новой Олимпийской деревни. По информации, полученной в Департаменте инвестиционных программ строительства правительства Москвы (ДИПС) , в этом году завершается комплексная застройка мкр. 1 Тропарево-Никулина (по улице Академика Анохина). Общая площадь застройки составляет около 156 000 кв. м. Из них 75% предназначено для коммерческой реализации, 25% передается Министерству обороны для решения жилищных проблем военнослужащих. Ранее на территории микрорайона располагалась воинская часть, которую вывели в ходе реконструкции.

Кроме жилья на территории микрорайона будут построены две школы, детский сад, общественный и торговый комплексы, а также гаражный комплекс на 245 машино-мест. Отдельно будет сооружена наземная автостоянка на 299 машино-мест. На первых этажах жилых корпусов разместятся предприятия бытового обслуживания, торговли и питания.

Реконструкция микрорайона предполагает благоустройство территории по отдельному проекту и дополнительное озеленение, работы по которым пройдут в 2004 г. "Это практически первый случай (за исключением Куркина) , когда благоустройство заложено в реконструкцию квартала", - подчеркнул Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов ДИПСа.

Изменению архитектурного облика Мичуринского проспекта способствовало строительство домов по индивидуальным проектам по адресу: Мичуринский проспект, квартал 40, корпуса 202 А, Б; 203 А, Б; 204 А, Б (последние продажи велись по цене от $1200 за 1 кв. м). В 2003 г. сдается госкомиссии монолитно-кирпичный дом на Мичуринском проспекте, вл. 80 (от $1350 за 1 кв. м). По мнению Натальи Ветлугиной, заместителя директора отделения "Маяковское" компании "Новый город", одним из основных сдерживающих факторов, сказывающихся на позиционировании Мичуринского проспекта, была так называемая мертвая зона в районе метро "Университет" (между проспектом Вернадского, Ломоносовским и Мичуринским проспектами) , где находились склады и мелкие предприятия, относящиеся к ведению МГУ. А так как учебное заведение не имело средств на то, чтобы привести территорию в порядок, она длительное время придавала району заброшенный, неприглядный вид. Но в ближайшем будущем ситуация изменится в лучшую сторону. Московские власти нашли компромиссное решение с землепользователем, подтверждением чему стали постановления правительства Москвы от 23 июля 2002 г. (N 581-ПП) и от 20 мая 2003 г. (N 375-ПП) о строительстве в этом месте жилья.

Согласно генеральному плану новый жилой квартал "Ломоносовский", возводимый на пересечении двух больших магистралей - Ломоносовского и Мичуринского проспектов, образует единый архитектурный ансамбль с историческим зданием Московского государственного университета. В качестве инвесторов строительства привлечены компании "Интеко" и Московское инвестиционное агентство недвижимости (МИАН). Застройку всего квартала планируется осуществить в 2003 - 2006 гг. За три года на территории жилого квартала планируется построить семь жилых корпусов переменной этажности (8 - 24 этажа) общей площадью порядка 275 000 кв. м жилья и около 25 000 кв. м нежилых помещений на первых этажах домов. В них планируется разместить предприятия торговли, социально-бытового обслуживания, физкультурно-оздоровительные центры, офисы. В первую очередь планируется построить корпуса NN 2, 3, 4, инвестируемые МИАН. На выходе намечено получить около 108 000 кв. м жилья, или 1303 квартиры. Корпус 2 (сдача в IV квартале 2004 г. ) представляет собой 7-секционный монолитно-кирпичный дом переменной этажности (8 - 17 этажей) с подземным паркингом на 129 машино-мест. Корпус 3 (сдается в I квартале 2005 г. ) - 12-секционный дом переменной этажности высотой от 8 до 16 этажей. Такой же 4-й планируется сдать госкомиссии во II квартале 2005 г.

Жилье соответствует бизнес-классу и состоит из 1 - 4-комнатных квартир площадью от 51 до 138 кв. м, есть возможность объединить несколько квартир в блоки. По словам Игоря Ладычука, пресс-секретаря МИАН, параллельно с возведением жилых домов будет вестись строительство отдельно стоящих объектов инфраструктуры. На территории квартала планируется построить два детских сада, общеобразовательную школу. Особое внимание разработчики проекта уделили вопросу отдыха жителей "Ломоносовского". В центральной части квартала запланировано создание парковой зоны с пешеходными аллеями и открытыми детскими игровыми площадками. Проектом застройки предусмотрено также дополнительное озеленение территории жилого комплекса. Первые продажи будут осуществляться по цене от $1630 до $2260 за 1 кв. м. "Экологический комфорт, благоприятные условия для развития различных форм бизнеса, наличие территорий с развитой инженерной инфраструктурой для строительства - все это делает новый жилой квартал "Ломоносовский" привлекательным и перспективным для проживания", - считает Дмитрий Кузнецов, заместитель генерального директора агентства недвижимости МИАН.

Второй многообещающий проект - "Олимп" возводится по адресу: Олимпийская деревня, Мичуринский проспект, вл. 2. Зеленый свет застройке территории дали постановление правительства Москвы N 1032 от 9 ноября 1999 г. и распоряжение заместителя мэра от 7 апреля 2003 г. (N 182-РЗМ). Инвестором жилого комплекса выступает ДИПС. Комплекс возводится на берегу каскада прудов Олимпийской деревни, недалеко от лесопарковой зоны Тропарево и парка 50-летия Октября. Отличительные особенности района - сложившаяся социально-бытовая инфраструктура, удобные транспортные развязки. Общая площадь объекта составляет 96 000 кв. м, из них площадь квартир - 66 000 кв. м. ЖК "Олимп" - это две 24-этажные и две 20-этажные монолитно-кирпичные башни, жилая часть которых состоит из 480 квартир (от двух до пяти комнат, в том числе двухуровневые) и подземного паркинга на 343 машино-места.

Проект предусматривает создание собственной инфраструктуры спортивного уклона. На территории "Олимпа" будут размещены крытые теннисные корты, залы для настольного тенниса, бассейн, тренажерные залы, детский спортивный городок, а также центр оздоровительного моржевания и комплекс "Русские бани". Объект вышел на рынок 14 июля 2003 г. "Реализация жилья в "Олимпе" идет с опережением графика, - говорит Евгений Леонов, - что позволило поднять цены на наиболее ликвидные квартиры на $60 - 150 за 1 кв. м". В сентябре минимальная цена 1 кв. м жилья составила $1364, а максимальная - $2075. Строительство объекта планируют завершить в IV квартале 2004 г.

Хороший отзыв дала компания Penny Lane Realty об элитном доме класса В, который возводится по адресу: Мичуринский проспект, вл. 6, корп. В, у подножия МГУ на Воробьевых горах в окружении садов (участок - 0,74 га, застройщик - компания "Ирас-М"). Из окон дома переменной этажности открывается вид на панораму Москвы. На территории предусмотрены бассейн с морской водой, детский досуговый центр. Будут проводиться ландшафтные работы. Несмотря на то что плановый срок сдачи дома госкомиссии намечен только на IV квартал 2004 г. , последние квартиры были проданы в конце июля по цене $3300 за 1 кв. м.

Из ближайших проектов можно назвать застройку кварталов 5 - 6 Мичуринского проспекта. Инвестором строительства выступит ДИПС. В настоящее время заканчивается работа над проектом.

Вторичный рынок жилья Мичуринского проспекта довольно ограничен. В большинстве агентств недвижимости при обращении в лучшем случае предложат около 20 вариантов, где преобладают 2-комнатные квартиры.

"Мичуринский проспект находится на юго-западе Москвы, что и обусловливает уровень цен на жилье в этом районе, - говорит Лилия Зар, руководитель отдела вторичного рынка компании "Сити - XXI век". - Как правило, стоимость квартир зависит от месторасположения. В начале Мичуринского проспекта цены более высокие, в конце они снижаются. С другой стороны, стоимость квартир, расположенных буквально на одном пятачке, может достаточно сильно отличаться в зависимости от типа дома и его ведомственной принадлежности. В 17-, 22-этажных панельных домах, построенных в советское время, стоимость 1 кв. м колеблется от $1400 до $1700, а в современных монолитных и панельных домах разброс цен - от $1500 до $2200 за 1 кв. м". Акцентируя внимание на средних показателях, следует отметить, что цены на вторичном рынке во многом зависят от того, насколько быстро продавец хочет реализовать свою квартиру и в каком состоянии она находится. Например, в сентябре за хорошую 2-комнатную квартиру в 17-этажном доме площадью 60 кв. м (в конце Мичуринского проспекта) назначили цену $73 000 ($1217 за 1 кв. м) , в это же время 3-комнатная квартира площадью 73 кв. м (в том же районе) продавалась за $115 000 ($1575 за 1 кв. м).

В поисках товаров.

Мичуринский проспект не насыщен крупными торговыми предприятиями и вряд ли в обозримым будущем сможет быть причислен к серьезным "торговым коридорам". В непосредственной близости от этой магистрали функционируют только такие торговые центры, как "Люкс" в Олимпийской деревне (общая площадь комплекса - 24 000 кв. м, площадь торговых залов - 10 000 кв. м) и "Магнит" на ул. Удальцова, 42 (общая площадь - 7300 кв. м, торговая - 2800 кв. м). Кроме того, существует проект строительства торгового центра непосредственно на Мичуринском проспекте, вл. 31 (общая площадь - 56 500 кв. м и 48 000 кв. м - торговых). Большинство магазинов находятся в отдельно стоящих зданиях, построенных еще в социалистические времена, или занимают первые этажи жилых домов. Арендные ставки, по которым сдаются площади торгового назначения (за исключением ТЦ) в начале Мичуринского проспекта, относительно высоки, а в его конце, как и в любой другой спальной зоне Москвы, максимальная планка не превышает $400 за 1 кв. м в год.

По мнению Натальи Сазоновой, консультанта по исследованиям рынка Colliers International, в целом юго-западное направление весьма активно осваивается девелоперами торговых центров, однако Мичуринский проспект не так привлекателен, как параллельные ему Профсоюзная улица, Ленинский проспект и проспект Вернадского. Такая ситуация имеет вполне простое объяснение: практически нет жилых кварталов, выходящих непосредственно на Мичуринский проспект; кроме того, магистраль с обеих сторон отсекается от других жилых массивов промышленными зонами, железнодорожной веткой и Востряковским кладбищем.

Зато небольших и средних магазинов на Мичуринском проспекте много. По словам Анны Ширяевой, генерального директора компании "АльтерМаг" (торговая марка "Магазин магазинов") , там даже с избытком представлены мебельные магазины, достаточно много продовольственных, но существует явный дефицит торговых точек, продающих обувь, одежду и косметику.

Учитывая местоположение, аналитики рынка недвижимости ряда компаний высказали мнение, что активное развитие торговли на Мичуринском следует ожидать не раньше, чем будут плотно застроены другие, более привлекательные магистрали на юго-западе города. Скорее всего там следует построить крупный торговый центр, который не только будет поддерживаться высоким автомобильным трафиком, но и станет точкой притяжения для покупателей из отдаленных районов. В то же время специалисты не стали отрицать, что по мере застройки Мичуринского проспекта и ввода в строй жилых комплексов бизнес-класса ситуация может измениться. Респектабельная публика будет нуждаться в высококачественных услугах, неотъемлемой частью которых являются современные торговые и развлекательные центры, салоны красоты, рестораны и проч. , т. е. в строительстве таких объектов, на которые сегодня девелоперы еще смотрят сквозь пальцы.

Деловая пассивность.

Деловую жизнь Мичуринского проспекта также трудно назвать активной. "Реальных предложений мало, - говорит Максим Жуликов, ведущий специалист департамента аренды офисных помещений компании Penny Lane Realty. - Спрос на высококачественные помещения ограничен по причине отдаленности проспекта от станций метро. По статистике, порядка 70% столичных служащих добираются на работу, пользуясь подземкой. Учитывая, что и в будущем проблема транспортных заторов вряд ли будет решена, нет причин надеяться на изменение позиционирования магистрали в деловых кругах".

Сейчас в районе, прилегающем к Мичуринскому проспекту, качественных офисных зданий практически нет, за исключением офисного центра МГУ (класс В, 6200 кв. м общей строительной площади, введен в эксплуатацию в 1998 г. ) , расположенного на территории университета (Ломоносовский пр-т, д. 47, корп. 1). Наиболее близкими офисными зданиями к Мичуринскому являются: "Нефтяной дом" (пр-т Вернадского, 101) , "Парк Плейс" (Ленинский пр-т, 113) - жилой комплекс с небольшой частью офисных и торговых помещений, "Гарант Парк" - недавно построенное здание на территории МГУ (сдано компании "Гарант"). Офисный центр общей площадью 12 000 кв. м на проспекте Вернадского, 6 - 8, находится в процессе строительства. А возведение печально знаменитого "Зенита" на территории Академии народного хозяйства (пр-т Вернадского, 82) настолько давно заморожено на уровне готовности 75% , что вряд ли когда-либо возобновится. В то же время ближе к МКАД на Мичуринском проспекте довольно много бывших НИИ и заводов, на территории которых достаточно административных зданий, часть их сдается под небольшие офисы.

"Несмотря на достаточно высокий спрос на офисы в юго-западном секторе города (15% клиентов, обратившихся в компанию, рассматривают возможность размещения офиса на юго-западе столицы) , маловероятно, что в районе Мичуринского проспекта будут активно строиться офисные здания высокого класса, так как доступ к ним как общественным, так и личным транспортом затруднен, - говорит Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка Colliers International. - Это делает здания в данном районе гораздо менее привлекательными, чем объекты, расположенные вдоль Ленинского проспекта или улицы Профсоюзной". По ее мнению, интересными для потенциальных арендаторов могли бы стать технопарки в районе Мичуринского проспекта, если их создатели смогут выдержать исключительно низкие цены ($150 - 250 за 1 кв. м в год, включая услуги по эксплуатации) при конкурентном качестве помещений, большом количестве парковочных мест и предоставлении дополнительных услуг, например наличии складов. По мнению Андрея Жингана, руководителя отдела по связям с общественностью МИАН, по мере строительства жилых комплексов девелоперам придется обратить внимание на коммерческую недвижимость. Хорошие транспортные развязки, места для паркингов - преимущество для бизнес-центров.