ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Вторая жизнь заводов

Рынок недорогой офисной недвижимости Москвы в настоящий момент переживает свое второе рождение. Сформированный в начале 90-х преимущественно за счет серых схем аренды офисов в зданиях бывших НИИ, он постепенно приобретает все черты цивилизованного рыночного сегмента. Во время преддефолтного строительного бума никто не задумывался о том, что можно извлекать прибыль из реконструкции полуразвалившихся заводских корпусов, не имеющих исторической и архитектурной ценности. Теперь же, когда строить офисы в Москве уже практически негде и земля в черте города на вес золота, солидные инвесторы стали обращаться к практике девелопмента промышленных кварталов в центре столицы.

Банк "Визави" занимается инвестициями в недвижимость с 1996 г. Недавно совет банка принял решение о создании на базе инвестиционного управления Инвестиционной компании "Визави", в задачи которой входит формирование портфеля доходной недвижимости, извлечение текущего дохода от ее эксплуатации, перепрофилирование и развитие объектов с целью максимизации их стоимости и, наконец, продажа доходной недвижимости как бизнеса российским и иностранным инвесторам.

Вкратце предыстория нашего обращения к индустриальной недвижимости такова. Несколько лет назад в банк стали обращаться клиенты, которые хотели получить кредиты под крупные пакеты акций некоторых московских промышленных предприятий. Деятельность этих предприятий выглядела крайне непривлекательно и бесперспективно, а единственными их активами, которые заслуживали внимания, были права аренды на землю и на существующие строения. Было понятно, что рассчитывать на возвращение таких кредитов трудно, и перед нами встала непростая для того времени задача оценки активов разоряющихся предприятий.

Существуют три основных метода оценки подобных объектов. Первый - рыночный, основанный на анализе спроса и предложения. Спрос и предложения на эти объекты несколько лет назад просто отсутствовали. Второй метод - затратный, основанный на расчете затрат на создание такого объекта. Этот метод давал довольно грубую оценку извне, не имеющую практического смысла. Третий метод - доходный: при нем оценивается чистый доход от объекта за тот срок, в течение которого ожидается окупаемость объекта, например 3 - 4 года. Последний метод дал неожиданный результат: оказалось, что рассчитанная таким образом стоимость заводов явно превышала ту цену, за которую их можно было купить. Расчеты показывали, что, купив контрольный пакет акций завода и вложив некоторую сумму в благоустройство его недвижимого имущества, можно вернуть все вложения через три года и даже быстрее. Мы решили попробовать, и первые два объекта подтвердили правильность наших теоретических выкладок. Таким образом, проанализировав риски и перспективы развития рынка такой недвижимости, правление банка приняло решение инвестировать в нее достаточно крупные средства.

Превращение недействующего завода в комплекс доходной недвижимости, как правило, включает в себя следующие этапы: получение контроля над предприятием, выработка концепции развития территории, разработка плана реконструкции, его согласование и осуществление и, наконец, сдача площадей в аренду и текущая эксплуатация. О теории и практике получения контроля над предприятием в современной России могут быть написаны многотомные сочинения. Здесь я ограничусь тем, что напомню основные методы. Первый предполагает консолидацию крупного пакета акций предприятия, созыв собрания акционеров и назначение нового руководства, второй - покупку долгов предприятия и получение активов путем его банкротства, и третий - приобретение активов у менеджмента.

Не скрою, что не всегда нам удается добиться взаимопонимания со старым менеджментом. Отдельные "незаменимые" руководители с трудом расстаются с насиженными местами, на которых они помногу лет вели спокойное существование с пользой для себя, но не для предприятия. Тем не менее благодаря переговорам нам до сих пор удавалось избегать острых конфликтов. Чаще всего руководители предприятия и сами рады продать нам свои проблемы, поскольку понимают, что средств на поддержание предприятия и тем более на его реконструкцию им не найти, а продажа акций даст достаточные средства для организации нового бизнеса или для безбедной жизни. Известно, что многие руководители московских заводов стали весьма состоятельными людьми после продажи своих предприятий. Иногда в роли продавцов выступают и так называемые скупщики, которые приобретают контроль над предприятиями только для того, чтобы потом его перепродать. При вторичной перепродаже цена объекта, разумеется, возрастает, но покупатель оказывается избавлен от решения массы юридических и организационных вопросов.

После покупки предприятия перед новым хозяином встают вопросы: что делать с имеющейся застройкой - реконструировать ли ее, пытаясь приспособить под современные нужды, или снести и "начать жизнь с чистого листа"; а если же перепрофилировать, то во что именно? При решении этих вопросов мы учитываем следующие факторы: специфику расположения объекта и перспективы развития соседей, спрос на недвижимость данного профиля, состояние имеющихся объектов и их историческую и архитектурную ценность. Сравнив экономическую привлекательность разных вариантов, мы определяем, во что превратится "покойный" завод или НИИ. Кроме того, существует Генеральный план развития Москвы, предусматривающий вывод многих производств из города, снос зданий и строительство новых объектов на освободившей земле. Нельзя сказать, что наши интересы всегда полностью совпадают с планами архитекторов Москвы, но принципиальных разногласий практически не бывает. Чаще всего мы выбираем промежуточный вариант: наиболее ветхие строения сносим и на их месте строим новые и современные, а остальные реконструируем, максимально используя выгодные особенности индустриальной архитектуры.

Со сдачей в аренду таких площадей проблем практически не возникает. Спрос на недорогие офисы и склады в Москве составляет миллионы квадратных метров в год, и спрос этот постоянно растет в отличие от узкого (200 000 - 300 000 кв. м) сегмента офисов класса А. Индустриальная недвижимость, непривлекательная на первый взгляд, имеет ряд особенностей, которые после реконструкции становятся существенными преимуществами: это большая высота потолков, огромные окна, обеспечивающие великолепную естественную освещенность, более чем достаточная емкость прилегающих автостоянок, практически неограниченные электрические и тепловые мощности, оставшиеся от прежних производств. Сейчас об этих достоинствах индустриальной архитектуры почти не говорят, поскольку современные офисы ими не располагают да и не могут располагать из-за конструктивных особенностей новых зданий. Но оценить их очень легко: достаточно просто пройтись по любому реконструированному заводу. Другие плюсы индустриальной недвижимости - удобство подъездных путей, возможность свободной планировки помещений из-за отсутствия внутренних несущих стен и т. д. Но главным преимуществом индустриальных объектов, конечно, является их крайне низкая цена.

Например, цена крепкого здания бывшего завода постройки 1970С80-х гг. в районе Третьего транспортного кольца составляет в среднем $300 за 1 кв. м. Капитальный ремонт с перепланировкой потребует вложения от $100 до $200 в 1 кв. м площади. Внутреннее пространство разделяется на блоки площадью от 100 до 500 м и сдается по $150 - 300 за 1 кв. м в год. Ставки аренды на заводские площади без реконструкции составляют $120 - 180 за 1 кв. м в год; цена теплых складов в Москве находится в диапазоне от $80 до $120 за 1 кв. м в год. Выгоды таких вложений очевидны. Именно поэтому на сегодняшний день нам принадлежит более 0,5 млн кв. м недвижимости в Москве, а до конца 2004 г. мы планируем вложить в этот бизнес еще $100 млн.

Такие инвестиции относятся к разряду долгосрочных, их нельзя делать за счет коротких привлеченных средств. Пренебрежение этим правилом приводит многих незадачливых инвесторов к разорению в моменты рыночной нестабильности. Наш банк осуществляет вложения в недвижимость только за счет собственных средств, чем могут похвастаться не все наши конкуренты. Многие предпочитают инвестировать в короткую, т. е. купить объекты только с целью их быстрой продажи. До недавнего времени конкуренция в этом сегменте недвижимости практически отсутствовала - нескольким средним компаниям вполне хватало места на необъятном московском рынке. Однако в силу высокой доходности и большой емкости сегмент дешевой офисной недвижимости стал притягивать все больше серьезных инвесторов. О своем выходе на рынок объявили такие крупные игроки, как АФК "Система" и ИК "Атон" с объемами инвестиций $50 - 100 млн. Тем не менее о полноценной и достойной конкуренции говорить здесь пока рано.

Главное, что Москва уже вступила на тот путь, по которому прошли десятки крупных городов, и движут ее по этому пути экономические стимулы, а главным архитектором является рынок. Именно рынок диктует судьбу огромных индустриальных территорий, на месте которых возникнут объекты, максимально востребованные жителями столицы и близлежащих районов. Многое зависит от правительства Москвы: его политика определит, как быстро мы сможем превратить кладбища заводов в современные, экологически чистые и благоустроенные городские кварталы с развитой инфраструктурой, которыми сможет гордиться столица.

Автор - генеральный директор Инвестиционной компании "Визави". Статья написана специально для "Недвижимости". Материалы рубрики "Точка зрения" не обязательно отражают позицию редакции.