ДОХОДНОЕ МЕСТО: "Дорога за границу"

В советское время Ленинградское шоссе называли "дорогой за границу", так как оно было единственной трассой, соединяющей столицу с международным аэропортом "Шереметьево-2". Начиная с 90-х гг. в районе Ленинградского шоссе стали появляться одни из первых российских офисных центров международного класса. А у многочисленных НИИ и малочисленных заводов на прилегающих территориях появился популярный бизнес: они стали сдавать свои административные здания в аренду.

День минувший.

Первыми инвесторами, освоившими площадки вдоль Ленинградского шоссе, стали крупные западные компании, как, например, Motorola и Agip. Интерес западных компаний к этому району был вызван, во-первых, близостью к центру Москвы, во-вторых, близостью к международному аэропорту и, в-третьих, адекватностью окружения. Ленинградка изначально была тем местом, где селилась советская элита - ученые, партийные работники, известные артисты. А криминогенная ситуация была одной из самых низких на территории постперестроечной Москвы.

По мнению Максима Калмыкова, директора по маркетингу Московской строительной компании (МСК) , на начало 1998 г. соотношение между отечественными и иностранными компаниями, имеющими офис на Ленинградском шоссе, составляло 30% и 70%. "Во многом это вызвано тем, что в начале 90-х гг. российские компании и банки не имели достаточно средств для строительства собственного офисного центра, - считает Калмыков. - А немногие структуры, обладающие солидным капиталом, предпочитали владеть собственным особняком в Центральном округе. В этом смысле здание Фонда Михаила Горбачева заслуживает особого внимания. Это было одно из первых в Москве зданий, построенных российской организацией на собственные средства для собственных нужд".

"Район Ленинградского проспекта относился к зонам, наиболее предпочтительным для арендаторов после Садового кольца, - считает Ирина Герасимова, руководитель отдела исследований рынка компании Noble Gibbons / CB Richard Ellis. - Высокий спрос на офисные помещения в этом районе во многом объяснялся удобством доступа к международному аэропорту, что являлось ключевым фактором для целого ряда компаний, например транспортных, работающих в области логистики". Кроме того, крупнейшие иностранные компании, имеющие большой штат сотрудников, обеспечивающих ежедневную работу компании (так называемый support staff) , и, соответственно, нуждающиеся в большой площади, предпочитали офисы с более низкими арендными ставками, которые на Ленинградском проспекте найти было легче.

Развитию строительства офисных центров способствовало огромное количество умирающих научно-исследовательских институтов и заводов. Первый офисный центр класса В возник на месте завода "Изолятор" еще в 1996 г. Впервые при строительстве были предусмотрены подземный паркинг, наземная стоянка. Арендная ставка в 1996 г. составляла $300 - 350 за 1 кв. м в год, что было сопоставимо с арендными ставками в аналогичных бизнес-центрах в ЦАО.

Другой пример успешного использования местных административных зданий - институт "Гидропроект", расположенный на развилке Волоколамского и Ленинградского шоссе. По словам Калмыкова, множество положительных характеристик позволили быстро и выгодно сдать свободные площади в аренду. "Арендная ставка в 1992 г. составляла $80 - 130 за 1 кв. м, - говорит Калмыков. - Для сравнения: арендаторы в НИИЧасПром платили на 10 - 15% меньше".

День нынешний.

После кризиса соотношение российских и иностранных арендаторов офисов стало 50/50 за счет сокращения числа последних. Которые, впрочем, по мере преодоления последствий кризиса стали возвращаться.

По мнению Михаила Геца, руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood, появление в последние годы качественных предложений офисов на Ленинградском проспекте резко увеличило процент вакантных площадей в районе "Сокола" - до 7%. "То, что [многие] ведущие иностранные корпорации обосновались в этом районе, подстегнуло и другие крупные компании последовать их примеру и разместиться здесь же, - говорит Гец. - Например, в бизнес-центре "Меридиан Тауэр" (ул. Смольная, 24д) разместились Ford Motors Company, Landmark, "Вольво Кар Интернешнл", "Ленд Ровер", а в бизнес-центре "На Войковской" (Ленинградское ш. , 16) С компания "Рамэнка".

Специалисты Blackwood отмечают тенденцию к формированию в районе Ленинградских шоссе и проспекта так называемых деловых улиц. Возникновение одного бизнес-центра обусловливает появление других в непосредственной близости от него. "На Ленинградском проспекте таких локальных зон несколько, - считает Гец. - Первая включает офисные комплексы "Западный мост" I и II, гостиницу "Аэростар" и строящийся офисный центр "Мерседес-Бенц Плаза", вторая зона - на ул. 8 Марта - включает "Кулон Билдинг", здание Ericsson и офис "Би Лайн" и третья - в районе ст. м. "Водный стадион" - три офисных здания на улицах Выборгская, Смольная и Флотская".

По мнению специалистов компании Jones Lang LaSalle, зона вдоль Ленинградского шоссе подходит для офис-парков, восполняющих нехватку торговых и "питательно-развлекательных" заведений. А сам Ленинградский проспект, имеющий лучшую инфраструктуру, - для проектов офисных зданий класса А.

По мере развития рынка недвижимости и уменьшения количества свободных земельных участков под застройку происходит естественный процесс перемещения основных зон застройки за пределы центральной части города, считают аналитики Noble Gibbons. С ними солидарны специалисты компании Colliers International. "Ленинградское шоссе - один из наиболее активно развивающихся районов в сфере офисной недвижимости за пределами Садового кольца, - считает Виктория Бекасова, консультант по исследованиям рынка компании Colliers International. - Здесь ведется активное строительство офисных зданий класса А и до конца 2005 г. планируется завершить строительство более чем 15 зданий, которые добавят к общему предложению приблизительно 150 000 кв. м офисных помещений класса А и более 50 000 кв. м класса В".

Специалисты Noble Gibbons считают наиболее значимыми объектами направления такие офисные центры, как "Западный мост", Aerostar, "Чапаевский, 14", "Меридиан", бизнес-центры на улице Врубеля, 12, и Усиевича, 20. Самые интересные проекты в стадии реализации - "Мерседес-Бенц Плаза" и здание штаб-квартиры компании Siemens.

Ставки аренды и цены продаж, действующие в настоящее время в офисных зданиях района, значительно различаются в зависимости от класса здания и удаленности от центра. Разброс крайних показателей колеблется в диапазоне от $350 до $700 за 1 кв. м в год (включая услуги по эксплуатации, без учета НДС). "Сейчас ставки аренды практически достигли максимального уровня, а цены продаж продолжают незначительно расти, что обусловлено в первую очередь недостатком качественных офисных помещений, предлагаемых на продажу, - считает Виктория Бекасова. - По нашим прогнозам, значительные объемы нового строительства в ближайшие годы увеличат долю вакантных площадей на рынке качественных офисных помещений, что повлечет за собой падение ставок аренды".

Специалисты компании Jones Lang LaSalle также считают уровень арендных ставок высоким. "Ставки аренды близки к уровню ЦАО. Например, арендные ставки в строящемся офисном центре "Мерседес-Бенц Плаза" - до $520 за 1 кв. м в год (для сравнения: в центре города обычные ставки - около $550 за 1 кв. м). Компания "Мерседес" арендовала половину этого здания, на оставшуюся часть стоимости строительства выделен кредит Раффайзенбанком.

Числом поболее, ценою подешевле.

По мнению специалистов Blackwood, наиболее востребованный сегмент офисных площадей в районе Ленинградских проспекта и шоссе - здания класса В, так как компании, расширяясь или сливаясь с другими, предпочитают офисные здания потребительского уровня для размещения в них своих бэк-офисов. Из строящихся зданий класса В и В+ Михаил Гец выделяет бизнес-центр на ул. Викторенко (11 000 кв. м, ввод - в 2004 г. ) и "Аэропорт Бизнес-центр" (12 000 кв. м, ввод в эксплуатацию - в IV квартале 2004 г. ). Арендная ставка в строящихся офисах этого класса составляет примерно $450 за 1 кв. м в год, включая эксплуатационные расходы и стандартный пакет по внутренней отделке (без учета НДС). Среди проектов, сданных в последнее время и уже успешно нашедших арендаторов, Гец называет офисный центр на ул. Выборгской, 16, "Сокол Бизнес-центр" на ул. Врубеля и бизнес-центр на ул. 8 Марта. Также недавно построено и введено в эксплуатацию здание класса В+ на Флотской улице (10 000 кв. м).

Офисные центры класса В, по мнению Калмыкова, сейчас наиболее востребованы в районе Ленинградского шоссе. "Их дефицит составляет сейчас 30 - 35% , - считает Калмыков. - Мы прогнозируем сокращение дефицита предложения за счет строительства новых крупных офисных помещений. Причем современные девелоперские компании при проектировании бизнес-центров будут распределять объемы офисных зданий таким образом, чтобы удовлетворить потребности в помещениях площадью от 100 до 150 кв. м и менее 100 кв. м". По прогнозам МСК, уровень арендной платы в помещениях класса В достигнет к концу года $500 - 550 за 1 кв. м в год. Это на 17 - 20% выше, чем арендная ставка за аналогичный период в прошлом году.

Арендные ставки на офисы класса С традиционно ниже - на уровне $200 - 250 за 1 кв. м в год. Риэлторы отмечают, что в последнее время владельцы офисных помещений стали прилагать усилия по ремонту внутренних помещений и прокладки дополнительных телефонных линий. Однако эти действия могут повысить стоимость арендной платы не более чем на 10% , считает Калмыков. Спрос на аренду офисов нижнего ценового сегмента, несмотря на значительное число старых административных зданий в этом районе, по мнению риэлторов, вряд ли будет удовлетворен. "Основная причина - в расширении деятельности НИИ и заводов, которые сегодня получили госзаказы и вынуждены ограничить объем свободной для аренды площади, - считает Калмыков. - По нашим оценкам, в ближайшее время произойдет отток арендаторов офисов класса С из района Ленинградского шоссе в другие, менее престижные районы".

Старый ресурс.

Классическая проблема девелоперов, осваивающих столичные проекты, - недостаток удобных участков для строительства. Район Ленинградки - не исключение. Как отмечает глава отдела исследований компании Stiles & Riabokobylko Дарья Афанасьева, вдоль Ленинградского проспекта не так много свободных участков, пригодных для возведения новых офисов.

Поэтому большая часть зданий класса В в этом районе "происходит" из реконструированных промышленных предприятий, говорит Михаил Гец. По его словам, реконструируемые объекты имеют преимущество перед новостройками: большая прилегающая территория позволяет обеспечивать арендаторов необходимым количеством парковочных мест, а также возводить наземные многоуровневые паркинги.

"Возможность стоить новые здания коммерческого назначения в центре города резко сократилась, - говорит Елена Флоринская, директор департамента консалтинга Penny Lane Realty. - При этом конструктивные особенности промышленных помещений, локально расположенных в обжитых районах города, в плане реконструкции универсальны и могут быть использованы под торговые площади, офисные или складские помещения".

А вот с многочисленными НИИ, которых особенно много на Ленинградском проспекте, сложнее. "Эти здания с бесконечными коридорами и солидной толщины стенами, как правило, можно перепрофилировать только под офисы, - считает она. - Перспективным в плане реконструкции под офисные помещения категории В и С представляется, например, здание предприятия "Алмаз" (у ст. м. "Сокол") ".

Активнее всего старый фонд Ленинградских проспекта и шоссе реконструируется под торговую недвижимость. Например, в административном здании металлургического завода у ст. м. "Войковская" работает ярмарка строительных товаров и товаров для дома, магазины "Снежная королева" и "М. Видео", предприятия фаст-фуда. В другом бывшем административном здании в районе "Речного вокзала" расположен торговый комплекс "Новый Эрмитаж", торгующий товарами для ремонта и строительства (категории товаров DIY - do it yourself).

В тесноте, да не в обиде.

Первые торговые площадки, а точнее - продовольственные и вещевые рынки, возникшие вдоль Ленинградских проспекта и шоссе, появились на территории спортивных комплексов. Самые крупные из них - ЦСКА и "Динамо". По словам Максима Калмыкова, сдавать помещения в аренду мелким розничным и оптовым торговцам - челнокам администрацию комплексов вынудила разрушенная в 90-е гг. спортивная инфраструктура Москвы. "Такая ситуация продержалась до конца 90-х гг. , - говорит Калмыков. - Новые собственники спортивных клубов возродили стадионы, а существующие рынки переехали на свободные площадки в помещения бывших заводов и в новые торговые комплексы.

Один из самых последних этапов реформирования открытых рынков - ликвидация Ленинградского сельскохозяйственного рынка на Часовой улице (ГУП "Ленинградский рынок") , на базе его помещений (около 7500 кв. м) инвестор проекта - ЗАО "Калужская управляющая компания" построит до 2006 г. современный торговый комплекс на 20 000 - 25 000 кв. м. Стоимость проекта оценивается приблизительно в $30 млн.

В середине 90-х на первой линии домов вдоль шоссе начал активно развивается street retail. Первые этажи занимают крупные магазины - ТЦ "Европа" (1991 - 1998 гг. ) на месте магазина "Весна" и супермаркет Global USA (1993 - 1998 гг. ) на месте филиала Московского дома книги на Соколе. Однако, по словам Калмыкова, большинство этих магазинов перестали существовать после кризиса. Наиболее стойкими оказались казино - Golden Palace, Royal и ряд других. К ним добавились новые игроки и операторы: "Мир", "Старик Хоттабыч", "Рамстор", "Арбат Престиж", "Ароматный мир", "Карло Пазолини", "Ж".

На Ленинградском шоссе в Химках выросло несколько десятков новых комплексов. В добавление к имеющимся (ТЦ "Палладиум" у ст. м. "Аэропорт") в 2002 - 2003 гг. были построены ТЦ у выходов из вестибюлей ст. м. "Сокол" и "Аэропорт". По словам Флоринской, сейчас в планах московских девелоперов значатся реконструкция прилегающих к метро территорий и строительство подобных торговых объектов вблизи ст. м. "Водный стадион" и "Речной вокзал", строительство ТЦ в Петровском парке рядом со стадионом "Динамо".

Но по-настоящему знаменит район ритейл-объектами самого крупного масштаба. По словам риэлторов, свободные площадки за пределом МКАД близ Ленинградского шоссе быстро находили инвесторов строительства новых крупных торговых объектов. Именно здесь впервые появились гипермаркеты за чертой МКАД ( "Три кита" и IKEA). На сравнительно небольшом участке сразу за МКАД рядом функционируют ТЦ "Гранд", торгово-развлекательный центр "Гранд II" и торговый центр "Лига", недавно возведенный компанией Enka гипермаркет "Рамстор Сити" (72 000 кв. м) , IKEA (а в перспективе - "Мега II"). Закладка фундамента будущей "Меги" площадью около 230 000 кв. м и стоимостью более $300 млн прошла в октябре.

Основными арендаторами площадей предположительно станут гипермаркет Auchan, немецкая розничная сеть OBI, сеть магазинов Stockmann.

Казалось бы, такая высокая концентрация гипер-, супер- и мегамаркетов, зачастую конкурирующих между собой, должна вызвать отток инвестиций в строительство торговых объектов из этого района. Однако до настоящего момента такой тенденции риэлторы не заметили. По словам Натальи Сазоновой, консультанта по исследованиям рынка компании Colliers International, проблемы перенасыщения Ленинградки торговыми объектами как таковой не существует. "Высокие пешеходные и транспортные потоки по магистрали, связывающей международный аэропорт с центром города, обеспечивают торговые объекты стабильно высоким числом покупателей, - считает Сазонова. - Определенное взаимное конкурентное влияние испытывают только расположенные в непосредственной близости друг от друга ТЦ "Лига" и "Гранд II". Хотя они имеют различную концепцию (центр целевой покупки и торгово-развлекательный центр соответственно) , уже сейчас, на стадии брокериджа, они ведут борьбу за арендаторов".

По Генеральной схеме размещения крупных торговых объектов до 2020 г. (постановление правительства Москвы от 8 мая 2001 г. N 436-ПП) торговых объектов на Ленинградских шоссе и проспекте еще прибавится. В районе "Войковской" запланировано строительство торгового комплекса площадью 30 000 кв. м, а в Молжаниновском районе за счет освоения незастроенных территорий начнет формироваться торговая зона на общей площади 340 000 кв. м.

Место под солнцем.

2003 год ознаменовался прорывом строительства в Северном округе. По мнению Калмыкова, и в следующие 15 - 20 лет север Москвы останется одним из самых востребованных районов столицы. Здесь активно начинают застраивать новые жилые массивы (уже есть Куркино, будут Ходынка, Молжаниново, Химки и Новокуркино). Помимо жилья застройка включит и объекты коммерческой недвижимости.

По мнению специалистов Jones Lang LaSalle, инвесторы сейчас активно ищут участки внутри города вдоль Ленинградских проспекта и шоссе, однако, даже если это удается, на них невероятно сложно оформить правоустанавливающие документы. Кроме того, право доступа на местные участки обходится очень дорого: по установленным правительством Москвы расценкам минимальная ставка на инвестконкурсах и аукционах на здешние участки - $4,5 млн за 1 га.

Дефицит свободных участков вынуждает инвесторов пересекать границу города и развивать офисные и торговые проекты за кольцевой дорогой. И если торговые объекты чувствуют себя там довольно успешно, то инвесторы офисного строительства пока осторожничают. Пока самым крупным офисным комплексом за МКАД остается строящийся "Кантри Парк" (общая площадь - 18 000 кв. м) - 17-этажное здание в 10 км от "Шереметьево".

Дорога жизни.

В преддверии массового строительства жилья в районах вдоль Ленинградского шоссе транспортная доступность этой зоны, уже сейчас представляющая одну из главных проблем, должна еще больше обостриться. С одной стороны, по мнению специалистов Colliers International, офисные и торговые объекты, расположенные в районе Ленинградских проспекта и шоссе, легко достижимы общественным транспортом. Выходы станций Замоскворецкой линии расположены на первой линии шоссе, а разветвленная сеть наземного городского транспорта покрывает прилегающие районы. С другой - автомобильный доступ осложнен пробками на Ленинградке - одной из основных транспортных артерий города.

Но, по мнению риэлторов, решать транспортную проблему Ленинградского шоссе властям города придется срочно. Разгрузить шоссе должны и Четвертое транспортное кольцо, и расширение в перспективе Ленинградского шоссе.

По словам Флоринской, до 2005 г. должна быть закончена реконструкция Ленинградского шоссе и Ленинградского проспекта. В результате с каждой стороны движения по шоссе должно быть четыре полосы и пятая - регулирующая.

Снизить загруженность Ленинградского шоссе примерно на треть должно и запланированное строительство скоростной транспортной системы "Шереметьево" - "Москва-Сити". Проект строительства монорельса длинной 30 - 35 км с 6 - 8 станциями планируется завершить в 2008 г. По предварительным расчетам, скоростные поезда сократят время на поездку из аэропорта "Шереметьево" в центр города до 25 минут.