ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Неоправданный имидж

Хотя Россия до сих пор является развивающимся рынком недвижимости, этот рынок переживает период беспрецедентного роста. Относительно стабильные экономические условия, рост иностранных инвестиций, равно как последние структурные и юридические изменения, делают российский рынок недвижимости привлекательным объектом для крупных инвестиций.

Западная пресса, как правило, пишет исключительно о негативных событиях в России. При этом Россия, по всей видимости, немало страдает от формирующегося негативного имиджа. Несмотря на весьма обнадеживающее развитие экономической ситуации и необычайно высокие показатели темпов роста, сообщения в западной прессе о развитии российской экономики редко оказываются составлены в позитивном ключе. Эти настроения оказывают влияние и на инвесторов, которых приходится долго убеждать, чтобы они вкладывали деньги в российскую экономику.

Наиболее животрепещущей проблемой по-прежнему остается вопрос о земле. Острее всего это чувствуется в Москве, правительство которой придерживается совершенно иных взглядов на такие вопросы, как использование и владение замлей, по сравнению с позицией федерального правительства. Особенность позиции московского правительства в большой степени определяется доходами, которые оно получает за счет сложившейся структуры владения земельными участками, и в меньшей - идеологическими соображениями. На самом же деле, если бы потенциальные потери в доходах, которые понесет московское правительство из-за смены своей позиции по вопросу о владении землей на более либеральную, можно было каким-то образом компенсировать, ситуация могла бы быть разрешена.

Местный против иностранного.

Доходы с российских инвестиций в недвижимость в последние годы несколько снизились. Хотя многие инвесторы расценивают это как негативный фактор, это явление свидетельствует о значительных эволюционных переменах в структуре и природе самого рынка. Российский рынок занимает совершенно особое место среди центральноевропейских рынков недвижимости, поскольку на нем накоплены огромные ресурсы местного капитала (в том числе возвращенного) , который можно инвестировать. Инвестиции местного капитала обычно менее рискованны. Это может подвигнуть российских инвесторов на поиски более рискованных вариантов развития с уровнем доходности до 20 - 30% , в то время как иностранцев, как правило, привлекают менее рискованные проекты, связанные с офисной недвижимостью, доходы по которым могут составить 14 - 15%. Тем не менее инвестиционные проекты с привлечением местного капитала бывают недостаточно проработаны, иногда в них отсутствует четкая стратегия инвестиций и выхода из проектов, кроме сценариев приобретения и удержания объектов недвижимости. Остро стоит и вопрос поиска продукта, ведь от всякого иностранного фонда, работающего в Москве, могут потребовать представить 10 или более объектов недвижимости, пригодных для инвестиций.

Фонды коммерческой недвижимости.

Недавнее появление фонда недвижимости Fleming Family & Partners весьма своевременно и знаменует собой крупный прорыв, поскольку несколько предыдущих попыток создать фонды недвижимости оказались по большей части безуспешными. Этот фонд, который привлек от инвесторов $60 млн и может привлечь еще больше, получает возможность первым отбирать проекты, связанные с офисной или торговой недвижимостью, отвечающие их требованиям к объектам инвестиций. Впрочем, и в этом случае остаются сомнения по поводу непотопляемости подобных фондов, равно как и реалистичности планов собрать достаточное число проектов, связанных с рынком недвижимости, чтобы гарантировать доходы.

Складывается впечатление, что каждая крупная российская и некоторые иностранные финансовые группы занимаются сейчас созданием фондов для инвестиций в недвижимость. Такие фонды бывают двух видов - закрытые и открытые.

Фонды закрытого типа, как правило, заинтересованы в приобретении части акций проекта. Такие фонды весьма избирательны и обычно устанавливают определенную дату окончания формирования фонда. Как правило, они создаются на срок от семи до 15 лет, и единственный способ для участника вернуть свою долю в этот период - найти другого участника фонда, который захотел бы ее купить. Поскольку инвесторы в закрытых фондах не располагают большой степенью свободы, сами фонды обладают известной гибкостью инвестиционной стратегии.

Несмотря на это, в России закрытые фонды до сих пор играли довольно незначительную роль. Однако представляется, что большинство фондов, над созданием которых могут задумываться заинтересованные стороны, будут принадлежать именно к закрытому типу.

Фонды открытого типа действуют, как правило, согласно уставу и по более консервативным правилам. Эти фонды особенно популярны в таких странах, как Германия. Они работают в среде с высокой степенью правовой регламентированности и финансируются главным образом за счет частных, а не корпоративных инвесторов. Менеджеры таких фондов предпочитают инвестировать в уже готовые проекты с состоятельными арендаторами и стабильным потоком наличности. Для таких менеджеров Россия представляет собой чересчур высокий риск.

Старый добрый путь.

До сих пор традиционным методом инвестирования в российскую недвижимость были прямые инвестиции, особенно это касается проектов, связанных с застройкой или ремонтом объектов недвижимости. Большинство инвесторов преследуют стратегические цели и не особо заботятся о стратегии выхода из фонда. Тем не менее западным инвесторам, которые стремятся инвестировать в российский рынок, но при этом привыкли максимизировать защиту своего капитала в операциях по приобретению недвижимости, приходится работать в иных условиях. Прежде значительная часть инвестиций в российскую недвижимость поступала в виде корпоративных кредитов, которые западные банки предоставляли западным компаниям. В такой ситуации, когда не было непосредственной связи между финансовой компанией и недвижимостью, весь риск ложился на инвестора в той стране, где был получен кредит.

В случаях с более мелкомасштабными проектами нередко получалось так, что недвижимость приобретали один или несколько состоятельных людей, использовавших свои связи в банковских структурах. И в этих случаях финансирование предоставлялось благодаря доверию со стороны инвесторов, а не стоимости активов, в которые планировалось инвестировать.

В России до сих пор практически отсутствует финансирование долга в том виде, как это понимают западные инвесторы (долгосрочные кредиты под низкие проценты). При этом такие банки, как International Moscow Bank, Raiffeisen и DeltaCredit, предлагают коммерческие кредиты под гарантии активов. Наиболее распространенные условия предоставления кредита - срок от пяти до семи лет, с амортизацией, с соотношением между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива, предоставленного в его обеспечение, в размере порядка 70/30.

Ставки, как правило, составляют LIBOR + 4 - 6% , что в настоящее время фактически соответствует ставкам в размере 8 - 9%. Инвесторы в Западной Европе и США могут использовать возможности привлечения кредитов сроком на 20 лет с фиксированными или изменяющимися ставками, незначительно превышающими US LIBOR. В России условия займов эквивалентны существующей практике, что, как правило, составляет весьма краткосрочный период.

Западная модель.

Западные банки вновь заинтересовались ситуацией в России. После дефолта 1998 г. многие западные структуры клялись, что никогда больше не ступят на российский рынок. Однако крах рынков ценных бумаг и нестабильная ситуация в глобальной экономике вынудили их вернуться. Исходя из своего личного опыта общения с компанией Astera, я с оптимизмом отметил, что сейчас можно получить пакеты услуг, которые минимизируют риски, связанные с прямыми инвестициями. Остается надеяться, что тот же пакет финансовых инструментов, который сейчас доступен западным компаниям, станет доступен и российским инвесторам. Многие потенциальные российские инвесторы могли бы представить себя в более выгодном свете перед западными финансовыми организациями, при этом значение может иметь даже составление отчетов в стандарте IAS, а не RAS. Astera уже работает с несколькими банками, которые заинтересованы в предоставлении частичного финансирования покупки готовых офисных или торговых зданий в тех случаях, когда девелопер продает их крупным инвестиционным компаниям, таким как компании по страхованию жизни или пенсионные фонды, и где в роли арендаторов выступают надежные компании.

Международные проекты.

На международном межправительственном уровне Европейская экономическая комиссия ООН (UN Economic Commission for Europe) приступила к осуществлению программы содействия России в областях развития рынка недвижимости и ипотеки. Эта программа предусматривает содействие не только на уровне государств и правительств, но и коммерческому сектору, в который входят банки, девелоперы, застройщики, страховые компании, пенсионные фонды и прочие организации, заинтересованные в работе на рынках недвижимости и ипотеки. Организован комитет по связям с Европейским бизнес-клубом, при этом программа открыта для участия не только европейских, но и российских компаний.

Строительство жилья.

По словам премьера Михаила Касьянова, российское правительство считает жилой сектор "приоритетным направлением экономического развития". На практике финансирование строительства жилья до сих пор поступает из двух источников. Во-первых, многие мелкие девелоперы пытаются работать на базе старого советского стройкомплекса, таких предприятий, как ДСК-1 в Москве или краснодарский ДСК. Во-вторых, существуют более крупные группы, финансируемые из корпоративных источников, такие как "Строймонтаж" или "Ингеоком". Основная проблема, которая препятствует расширению деятельности иностранных инвесторов в этом направлении, - экономического характера, она связана с высокой доходностью объектов коммерческой недвижимости. Вторая проблема - это риск, связанный с нечеткой и неизменно длительной процедурой перехода прав собственности на землю.

Как правило, западные девелоперы, которые работают в этом секторе, прибегают к "мезонинному" финансированию. Местный партнер может взять на себя от 10% до 30% расходов по проекту. Это может быть внесение в качестве доли земельного участка там, где земля находится в свободном пользовании, или земельного участка в сочетании с другими ресурсами там, где земля находится в аренде. Западная группа в таких случаях предоставляет финансирование в двух формах - ценные бумаги и банковский кредит. Поскольку банковский кредит предоставляется западным банком под проект, контролируемый западной компанией, кредит может предоставляться на условиях LIBOR + 5%. Таким образом, возможно получить банковский валютный кредит по низким ставкам - 8% , а иногда и ниже. Это делает проект особо привлекательным - и прибыльным - для российских партнеров. По сравнению с типичным случаем, когда кредит предоставляется российским банком, российские девелоперы могут получить прибыль, которая будет выше на 50% , а то и больше.

Все эти возможности могли бы быть реализованы российскими девелоперами в ходе поэтапного сотрудничества с западными партнерами. Однако западные банки и девелоперы до сих пор проявляют большую осторожность в отношении российского рынка, памятуя о последствиях кризиса 1998 г. и опасаясь коррумпированности процедуры по передаче прав собственности на земельный участок. Таким образом, несмотря на то что в России существует большой потенциал для получения финансирования в крупных масштабах, причем под процент, при котором прибыльность проекта может возрасти на 50% и более, на российском рынке по-прежнему существуют серьезные проблемы. Этот вопрос активно рассматривается в рамках программы ООН по консультированию рынка недвижимости группой экспертов (UN Real Estate Advisory Group Programme) , а потому можно надеяться, что сотрудничество между группой и правительством Российской Федерации поможет преодолеть эти проблемы и привлечь крупные капиталы с Запада на российский рынок строительства.

Ипотечный рынок.

По некоторым оценкам, лишь 7% россиян могут себе позволить сменить жилье. Поскольку большинство из них, по всей вероятности, все же стремятся к этому или хотят хотя бы улучшить состояние имеющегося у них жилья, это означает, что потенциальный спрос на ипотечном рынке может составить до 93% взрослого населения. Сейчас в России ипотечным кредитованием занимаются несколько российских и три западных банка. Среди западных банков лидером рынка является DeltaCredit, основанный в рамках Инвестиционного фонда "США - Россия". Сейчас он в состоянии предлагать долларовые кредиты под 11% сроком на 15 лет и с соотношением между основной суммой кредита и оценочной стоимостью актива, предоставленного в его обеспечение, до 75% (точные условия оговариваются отдельно в каждом конкретном случае). Поскольку в 2002 г. были предоставлены ипотечные кредиты на сумму более $60 млн и от западных организаций получено еще $200 млн на финансирование таких кредитов, DeltaCredit намерен активно развивать ипотечную программу, предлагая в том числе новые гибкие схемы погашения кредитов, призванные сделать ипотечное кредитование доступным для более широких слоев российского населения. Австрийский банк Raiffeisen тоже выступает в качестве одного из ведущих игроков и предлагает широкий выбор банковских услуг. Поскольку за ним стоит крупнейший из австрийских банков, у него есть прекрасные возможности расширять деятельность на этом рынке. Международный московский банк, который принадлежит консорциуму западных банков, сейчас тоже выходит на рынок, предлагая клиентам интересный новый продукт, и вполне в состоянии занять сильную позицию, предоставляя ипотечные кредиты широким слоям населения.

Модели ипотечного рынка.

Эти западные банки имеют доступ к источникам финансирования, которые пока недоступны российским банкам, для которых источники финансирования по-прежнему остаются одной из центральных проблем. Существуют три западные модели: 1) американская модель, при которой финансирование поступает от ипотечных агентств, пользующихся поддержкой правительства; 2) германо-австрийская модель специализированных ипотечных банков и 3) британо-французская модель коммерческого банковского кредитования.

Осенью в Государственной думе будут проходить последние чтения нового закона об ипотечных ценных бумагах. Этот закон предусматривает использование американской модели, которая позволяет ипотечным банкам продавать полученные закладные, предлагая их сторонним организациям в качестве инвестиционного инструмента и рефинансируя выданные кредиты. Главными участниками этого рынка в России, очевидно, станут негосударственные пенсионные фонды и компании по страхованию жизни. Однако успех этих ценных бумаг будет зависеть от их привлекательности по сравнению с конкурирующими инвестициями и способности пенсионных фондов и страховых компаний привлекать долгосрочные сбережения. Ипотечные ценные бумаги были представлены банком "Московское ипотечное агентство" и федеральным Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в прошлом году, однако они до сих пор не решили проблему рефинансирования. Сейчас планируется принять новые меры, и есть надежда, что существенные перемены скоро произойдут.

Германо-австрийская модель специализированных ипотечных банков предполагает разработку в России законодательства о фондах и достаточную степень доверия к ним со стороны российского населения, которое должно не только брать у них кредиты, но и размещать там свои средства на хранение. Создание в России кредитных бюро или обществ взаимного кредитования маловероятно без сильной поддержки со стороны правительства в вопросах законодательства и налогообложения. Законодательство о фондах уже подготовлено, однако по таким вопросам, как детальная разработка мер по предотвращению мошенничества, равно как и создание системы налоговых льгот, чтобы поддержать такие организации, работа сильно затянулась.

Британо-французская модель в России уже существует, и несколько российских коммерческих банков пытаются развивать ипотечное кредитование из коммерческих фондов. Эта задача осложняется несоответствием степени зрелости фондов, в которые основная часть коммерческих средств вносится на краткие сроки, не превышающие трех лет. В то же время ипотечные кредиты выдаются в России на срок 10 - 15 лет, а на Западе - от 25 до 40 лет. Для того чтобы в российский коммерческий банковский сектор привлекать средства на более долгосрочной основе, в России потребуется провести фундаментальную банковскую реформу, и заниматься этим следует правительству и Госдуме в первоочередном порядке в качестве важнейшего условия для развития рынка строительства жилья.

Заключение.

В заключение нужно отметить, что во всех секторах рынка недвижимости потенциал для привлечения инвестиций очень высок. Основные составляющие рынка коммерческой недвижимости начинают вставать на свои места, по мере того как возникает возможность получения более долгосрочного финансирования проектов от западных банков под более низкий процент и более долгосрочных кредитов на приобретение коммерческой недвижимости. Сходным образом создаются условия для привлечения с Запада более дешевого финансирования под проекты по строительству жилья в России и для того, чтобы западные организации стали играть значительную роль в развитии российского рынка жилья. Для этого требуются всего два фактора - активная поддержка со стороны правительства РФ и появление надежных российских партнеров.