НА КОНТИНЕНТАХ: Из России с деньгами

Российская политическая и бизнес-элита постепенно становится одной из наиболее состоятельных групп иностранцев, приобретающих недвижимость в Лондоне. Этот город обладает особой привлекательностью из-за безопасности. И личной, и финансовой. Здесь спокойно можно оставить на улице Range Rover, BMW последней модели или Porsche, а капитал, вложенный в лондонские квадратные метры, не обесценивается. Кроме того, здесь легче, чем в Париже или Нью-Йорке, купить особняк с садом, который находился бы прямо в центральной части города.

Лондон - уникальный город, прекрасно совмещающий роль столицы Соединенного Королевства со статусом финансового, культурного, политического, образовательного и развлекательного центра Европы. По подсчетам социологов, жители этого одного из самых больших мегаполисов мира говорят более чем на 300 языках. Однако это не мешает Лондону в отличие от библейского Вавилона считаться одним из самых спокойных городов мира. В том числе и в смысле налогов, криминогенной и политической ситуации.

Для иностранных инвесторов, в том числе россиян, Лондон - это замечательная возможность приобретения недвижимости как для личного использования, так и в качестве объекта инвестиций, считает Алена Шварц, управляющий партнер, руководитель департамента международной недвижимости компании "Новое качество". Спрос на квартиры в британской столице устойчиво и значительно превышает имеющиеся на рынке предложения, благодаря чему идет стабильный рост цен на жилье и его ликвидность не вызывает сомнений. "Для инвестора это означает простоту возврата инвестиций и гарантированное получение прибыли при сдаче квартир в аренду, - говорит Алена Шварц. - К тому же в отличие от российской столицы, где земля не может быть оформлена в частную собственность, в Лондоне землю, на которой стоит частный дом, вполне можно выкупить".

Покупателями недвижимости в Лондоне становятся в первую очередь те, кто расширяет бизнес и начинает активно работать в Западной Европе. Второй по популярности мотив покупки жилья в легендарном городе сформировали россияне, приобретающие дома и квартиры для своей семьи. Недвижимость в Лондоне они приобретают чаще всего для детей, получающих западное образование в престижных английских колледжах и университетах.

Как отмечают риэлторы, работающие с российскими покупателями лондонского жилья, русские предпочитают недвижимость в лучших и наиболее престижных районах города - Chelsea, Knightsbridge, Belgravia, Mayfair, а также в самых дорогих пригородах зеленой зоны английской столицы - Суррэе или Беркшире. "Стоимость недвижимости там измеряется исключительно семизначными (а порой и восьмизначными) суммами, - говорит Шварц. - Рабочие окраины и непрестижные районы с дешевыми квартирами русских покупателей совершенно не интересуют".

Судя по ценам сделок, которые декларируют агентства при работе с русскими, приобретением жилья в дорогом Лондоне могут увлечься лишь самые богатые. "Мы не можем предоставить конкретные адреса объектов, которые были приобретены известными лицами из России, - говорит Ноэль Флинт, партнер компании Knight Frank LLP. - Мы никогда не сообщаем прессе о наших сделках, ведь конфиденциальность - это одно из условий работы с российскими клиентами. Но известно, что недвижимость в Лондоне не только дорога и доходна, но еще и весьма престижна, что очень ценится российской бизнес-элитой". По словам Флинта, большинство проведенных компанией сделок находятся в диапазоне от 3 млн до 19 млн фунтов стерлингов и были связаны с объектами в элитных районах Mayfair, Knightsbridge и Belgravia.

Город-пирог.

Весь Лондон в зависимости от престижности зон и их ценовых и качественных отличий условно делится на части, напоминая именинный торт, каждый кусок которого может и должен быть кому-то симпатичен и дорог и имеет полное право быть съеденным.

В самую сладкую и дорогую центральную зону входят такие районы, как Mayfair, Belgravia, Knightsbridge, Kensington и Chelsea, считает Ноэль Флинт. Недвижимость, которая находится в этих районах, пользуется особенной популярностью среди российских инвесторов, поскольку находится в центральной части города, и среди объектов, выставленных на продажу, много хорошо известных и даже популярных среди зарубежных инвесторов. Дома в этой центральной зоне Лондона стоят ориентировочно по 10 000 фунтов за 1 кв. м, квартиры - от 6000 до 15 000 фунтов за 1 кв. м.

Второй, чуть менее дорогой, но очень привлекательный для инвестиций кусок - север Лондона, в который входят районы St John's Wood, Regents Park и Hampstead. Эта зона весьма популярна среди зарубежных инвесторов, в том числе российских, а также покупателей с Ближнего Востока и Индии. Цены здесь несколько ниже - главным образом из-за его удаленности от центра. Дома стоят около 7500 фунтов за 1 кв. м, квартиры - от 7000 до 8000 фунтов за 1 кв. м.

В южной части Лондона находится район Wimbledon, который, несмотря на удаленность от центра, тоже пользуется популярностью среди покупателей из-за рубежа, особенно у немцев, французов и скандинавов. Площадь участков там больше, а кроме того, недалеко находятся аэропорт Хитроу и удобный выезд к южным областям Англии. Дом с большим садом здесь можно приобрести ориентировочно по цене 5000 - 7500 фунтов за 1 кв. м.

Недооцененным, но весьма перспективным считается район Docklands, который располагается поблизости от Canary Wharf и более популярен среди тех, кто работает в Сити. Цены здесь гораздо ниже, чем в других районах Лондона, поскольку этот район можно отнести к разряду развивающихся и удаленных от центральной части города, считает Ноэль Флинт и оценивает среднюю стоимость местных домов в 3250 фунтов за 1 кв. м. На квартиру с видом на Темзу придется потратить больше - порядка 4500 фунтов за 1 кв. м. Сейчас там продается комплекс City Walk - один из самых доступных объектов элитного жилья. По данным Knight Frank, средняя стоимость квартиры с одной спальней в City Walk составляет 240 000 фунтов, а с двумя - 320 000 фунтов.

К элитным зонам Лондона Патриция Леденева, специалист по лондонской жилой недвижимости компании Knight Frank-Moscow, считает нужным добавить и район Marylebone - одну из престижных зон центра, где располагаются дорогие бутики, знаменитая среди почитателей творчества Конан Дойля Baker Street и музей-квартира Шерлока Холмса, музей восковых фигур. "Еще один район в первой зоне, который нельзя оставить без внимания, - Marble Arch ( "Мраморная арка") , - считает Леденева. - Именно в этом районе Мадонна предпочла купить лондонскую квартиру". Говорят, что одним из наиболее сильных притягивающих магнитов этого района в зимний сезон становится самый популярный лондонский каток.

Kew Gardens также относится к престижным районам и считается одним из наиболее экологичных - здесь один из самых красивых в Лондоне ботанических садов. Среди англичан считается особо престижным иметь дом с видом на прекрасные сады Kew Gardens. Почему бы не позволить себе немного эстетики, живя в соседстве с еще одним весьма престижным районом - Richmond, известным как классическое поселение богатых англичан аристократического происхождения, так называемых old-money?

Себе, опять себе.

Покупатели недвижимости в центральной части Лондона - выходцы из разных стран: из Британии, из большинства европейских государств, из Индии, с Ближнего Востока и, конечно же, из России. Крупными игроками на рынке недвижимости, расположенной в центре Лондона, риэлторы считают американцев, но отмечают, что их позиции при нынешнем положении доллара стали слабее, чем прежде.

Большинство клиентов, приобретающих недвижимость в элитных районах Лондона (Belgravia, Chelsea, Knightsbridge) , планируют жить в ней сами, замечает Ноэль Флинт. Но, по его словам, среди покупателей встречаются и спекулятивные инвесторы, которые перепродают недвижимость, после того как отделают объект заново.

Инвесторы уделяют основное внимание нижнему ценовому сегменту, покупая главным образом 2 - 3-комнатные квартиры. Поиграть на ценах им предоставляется возможность в таких развивающихся районах, как, например, Docklands, поблизости от Canary Wharf и Wapping. "В начале 2003 г. рынок жилья был активнее в нижнем ценовом сегменте (от 500 000 фунтов до 1,5 млн) , - считает Флинт и связывает это именно с деятельностью инвесторов. - Однако в последнее время мы отмечаем интерес к объектам во всех ценовых сегментах вплоть до 20 млн фунтов". Такие дорогие покупки клиенты делают не для перепродажи, а только для себя.

Для "внутреннего потребления" - себя и своей семьи - россияне, как и выходцы из других стран, предпочитают приобретать жилье в более дорогих и престижных районах. Популярен Holland Park (из-за того, что дома в нем особенно просторны, с большими участками и парковками) , любимы русскими районы Knightsbridge/Belgravia, расположенные близко к центральной части Лондона. Здесь находятся рестораны и основные торговые центры (в частности, Harrods и Harvey Nichols).

Русские покупатели, с одной стороны, внимательно следят за ситуацией на рынке, просчитывая экономику покупки недвижимости и ее перспективы, а с другой - руководствуются при выборе дома и квартиры весьма субъективными и житейскими привычками и пристрастиями, считает Флинт. К основным факторам, влияющим на выбор объекта покупки, он относит вопросы мест учебы детей и работы их родителей в Лондоне, а также присутствие в городе кого-то из знакомых, с которыми русским покупателям хотелось бы жить в близком соседстве.

На любой вкус.

Здания, расположенные в центре Лондона, отличаются большим разнообразием архитектурных стилей, поэтому придирчивые покупатели обладают весьма широким выбором. Особо повезло тем, кто в недвижимости превыше всего ценит ее историю, ведь большая часть лондонских домов центра были построены более 80 и даже 140 лет назад (между 1860 и 1920 гг. ). Что же касается внутреннего дизайна и технического оснащения домов и квартир, то здесь покупатели стараются не отстать от моды. В дизайне интерьеров сейчас наиболее актуален минималистский стиль: воздушные, незаставленные большие пространства, хорошо освещенные, решенные в локальных цветах светлых оттенков. В числе других популярных особенностей дизайна интерьеров - половые покрытия из натурального дерева или известняка. Подход к техническому оснащению квартир - самый трепетный. Жилье должно впитать все последние плоды прогресса техники: подключение через кабельные модемы к Интернету и телефонной связи, телевизор с плазменным экраном и современной системой воспроизведения звука, систему кондиционирования воздуха, спутниковое ТВ, показывающее в том числе и российские каналы. Дома и квартиры должны быть оснащены системой безопасности с дистанционным управлением, позволяющей владельцу следить за состоянием своей собственности, даже находясь на другом континенте.

В Англии жилье переходит к покупателю в полной готовности и продается в состоянии под ключ вплоть до нюансов планировки, отделки, установки встроенной техники, оборудования кухни и ванной, говорит Патриция Леденева. Дизайн и выбор материалов оговариваются с клиентом еще на этапе строительства дома. Стандартный набор отделочных материалов уже входит в стоимость покупки, а если у клиента есть особые требования, он просто доплачивает разницу в стоимости за выбранные им изыски.

Минус налоги.

Ведя разговор о продаже недвижимости в Лондоне, специалисты рынка элитного жилья советуют инвесторам акцентировать особое внимание на целях покупки. Будет ли покупка особняка или квартиры выгодным вложением денег или это новое место жительства? Планирует ли покупатель постоянно жить в Англии или ему будет достаточно приезжать сюда на несколько недель в году? Именно от ответов на эти вопросы зависят расчет налогов и схема кредитования, предоставляемая британскими банками, говорит Алена Шварц.

По условиям приобретения недвижимости иностранцами Лондон, как и большинство европейских городов, весьма дружественно настроен к иноинвесторам. Нерезиденты (в том числе россияне) при приобретении недвижимости обладают абсолютно теми же правами, что и коренные британцы. Более того, по словам Алены Шварц, в ряде случаев иностранцам предоставляются даже значительные льготы по налогам и кредитованию.

Например, при инвестировании в недвижимость с последующей сдачей ее в аренду размер кредита увеличивается до 85% от общей суммы. В этом случае есть и возможность оптимизации налогообложения с выводом из-под налогов текущих расходов (offset from the profit). К тому же иностранцы, приобретающие недвижимость в Лондоне, освобождаются от налога на наследство и налога на прирост капитала (составляющий для британцев ни много ни мало 40% ).

Налог на приобретение недвижимости в Лондоне варьируется от 1% до 4% и зависит от общей суммы сделки. Оформлением документов занимается не нотариус, как в большинстве европейских стран, а адвокат, работа которого обходится в среднем в 0,5% от суммы сделки. В некоторых случаях покупатели перепоручают проведение сделки агенту. Так, по словам Ноэля Флинта, поступают и некоторые русские, которые предпочитают, чтобы в незнакомом городе их интересы представлял осведомленный человек. Knight Frank Buying Department, по словам Флинта, взимает за эту услугу 2 - 2,5% от суммы покупки.