НА ВОЗДУХЕ: Второе пришествие дач

Московская область традиционно считается дачной местностью. Но несмотря на то что дачи и садовые домики по количеству и занимаемым площадям являются самой массовой загородной собственностью горожан, на рынке недвижимости капитал зарабатывается на коттеджах. Хотя достойную конкуренцию роскошным коттеджным поселкам составляют предложения из стародачных мест, которые самые упрямые клиенты ждут годами. Так что при определенных условиях хозяева дач еще могут взять реванш.

Понятие "дача".

"Дача" - чисто российско-советский термин. Но он стал одним из тех, что с удовольствием транскрибируют западные газеты как dacha наряду со словом sputnik.

Эра дачного строительства имеет свою историю. Понятие "дача" появилось в конце XIX - начале XX в. Деревянные дома в окружении подмосковных лесов стала строить интеллигенция, которой не по средствам было, как вельможам, содержать большие усадьбы. Самые известные дачные поселки, сохранившиеся до наших дней, начали свою историю в 20 - 30-х гг. прошлого века, а их обитателями стали видные партийные деятели, военачальники, творческая элита.

"Все коттеджные поселки, за исключением расположенных на Новорижском шоссе, выросли на стародачной популярности, - считает Наталья Ветлугина, заместитель директора отделения "Маяковское" компании "Новый город". - Первые элитные коттеджные поселки были преобразованы из стародачных мест либо возникли как бы на их границах. И это неудивительно, так как под дачи отводили самые престижные участки леса на небольшом расстоянии от столицы, причем с удобным транспортным сообщением. Изначально жизнь дачно-строительных кооперативов (ДСК, но не стоит путать с домостроительными комбинатами) строилась по принципу, действующему в современных коттеджных поселках. Туда кроме света был подведен магистральный газ, в отдельных случаях - телефон. В дачных поселках присутствовала внутренняя инфраструктура: детские площадки, пляжи и даже свои закрытые магазины".

Самые известные, престижные и дорогие стародачные места располагаются на Рублево-Успенском шоссе - Барвиха, Жуковка (по 8 км от МКАД) , Николина Гора (24 км). Сейчас на базе этих поселков построены современные коттеджные городки, хотя значительная часть территории по-прежнему остается под дачами, которые имеют сезонное использование. Престижные места старых дач расположены и вдоль других головных магистралей. По киевскому направлению - это Кокошкино (20 км) , Крекшино (24 км) , Апрелевка (32 км) , Алабино (35 км). Вдоль Минского шоссе - Немчиновка (1 км) , Баковка (3 км) , Переделкино (6 км) , Лесной городок (15 км). По Калужскому шоссе - Ватутинки (17 км) , по Ярославскому - Челюскинский (10 км) , Тарасовка (12 км) , Клязьма (14 км) , Мамонтовка (16 км). Стародачные поселки есть и на востоке Москвы - это Томилино (7 км от МКАД) , Малаховка (12 км) , Быково (16 км) , Ильинское (20 км) и Кратово (25 км). Престиж этих поселков традиционно высок, что сказывается на ценах предложений.

Тенденцией времени стала скупка земель в составе дачных поселков под коммерческие проекты. На месте одной старой бревенчатой дачи застройщики возводят несколько современных коттеджей, которые поступают на рынок уже не как сезонные дачи, а как дома для постоянного проживания. "Настоящая старая дача - это участок от 15 соток до 1 га, - говорит Ветлугина. - Но больших участков в ближнем Подмосковье сохранилось очень мало, так как за срок их функционирования (а таким дачам по 50 - 80 лет) участки успели поделиться между наследниками. Если этого не произошло, то в постперестроечные времена редкий хозяин удержался от соблазна заработать, отрезав от своего участка кусок земли на продажу".

Дача отличается от коттеджа площадью самого строения, которая редко превышает 150 - 200 кв. м, примитивной инженерией, материалами, используемыми при строительстве, и в конечном итоге более низкой стоимостью. В понимании обывателя цена обычной дачи может достигать $70 000, в крайнем случае - $100 000. "Люди, ориентирующиеся купить дачу, не готовы психологически и финансово тратить на ее приобретение больше $100 000, - говорит Антон Архипов, руководитель отделения "Загородная недвижимость" компании "Инком-Недвижимость". - Если речь идет о более крупной сумме, то клиенты хотят приобрести уже не дачу, а дом для постоянного проживания". Как исключение специалист привел опыт продаж в стародачных поселках и по престижным направлениям - к примеру, на Рублево-Успенском шоссе меньше чем за $100 000 дачу не купишь.

"Кость" для народа.

Самый крупный сегмент собственности москвичей в Московской области представлен земельными наделами и расположенной на них недвижимостью на территории садоводческих товариществ. В то же время это самый дешевый товар, причем специалисты не склонны говорить о нем как о недооцененном. Объясняется это рядом причин. Садовым товариществам начали выделять участки в 1960-х гг. , когда основная масса качественных земель была уже давно распределена под дачи. Землеотводы носили массовый характер, поэтому большая их часть попала за первое бетонное кольцо и гораздо дальше. Не секрет, что владения москвичей есть и в Ярославской, и во Владимирской, и в Калужской, и в других областях. Земля выделялась не столько с целью организовать хорошие условия для отдыха, сколько просто людям бросали "кость", чтобы таким образом показать интерес партии к народу.

Никого не смущал тот факт, что земли, где организовывались садоводческие товарищества, часто представляли собой торфяники, заболоченные места, заросшие мелколесьем. Что еще было характерно для землеотводов под сады и огороды - сложная транспортная доступность. Исключение представляли товарищества, организуемые силовыми министерствами, ведущими ведомствами или творческими союзами для рядовых сотрудников, а иногда и для руководящего состава, которому в силу каких-то причин не удалось получить свой кусок пирога, когда отводилась земля под дачи. В зависимости от положения ведомств в общей иерархии участки выделялись разной площади в пределах от 6 до 12 соток. Коммуникации включали электричество и летний водопровод, иногда силовики протягивали к себе магистральный газопровод. Второсортность земель, отводимых садоводческим товариществам, и стала причиной, определившей их дальнейшую судьбу.

Подавляющее большинство наделов в садоводческих товариществах сохранили свою былую девственность и представляют собой огороды, засаженные картошкой, с небольшими щитовыми домиками. Около 15% участков брошены хозяевами, а примерно третья часть от общего количества дач перестроены или возведены заново. Зачастую хозяева 6 соток прикупали заброшенный участок соседа и на нем уже строили двухуровневый бревенчатый или кирпичный дом площадью до 100 кв. м. "Те, кто хочет, чтобы дача соответствовала современным требованиям, бурят водопроводную скважину, проводят канализацию - септик, устанавливают котел и электрический обогрев дома, - говорит Антон Архипов. - Однако потраченные средства хозяин вряд ли вернет при продаже".

Риэлторский интерес.

Большинство столичных агентств недвижимости имеют подразделения, которые специализируются на загородной недвижимости. Но занимаются они далеко не всем, что попадает на рынок. Максимальный интерес сосредоточен в той нише, где крутятся большие деньги. Сегодня это земля и расположенная на ней недвижимость в радиусе до 20 км от МКАД. В первую очередь это Рублево-Успенское, Калужское, Новорижское, Минское шоссе, во вторую - Киевское, Дмитровское, Ярославское, Осташковское. По минимуму риэлторы работают с восточными и южными направлениями, за исключением редких стародачных мест. Поэтому, если клиент хочет купить или продать дачу или загородный дом в коттеджном поселке или в обжитой местности, столичные риэлторы с большим удовольствием окажут ему услугу.

Одновременно не стоит зря тратить время - предлагать риэлторам найти покупателей на классический щитовой домик в садоводческом товариществе. Этот сегмент рынка московские агентства недвижимости не интересует в принципе. Исключение составляют объекты, расположенные в престижных местах до первого бетонного кольца (30 - 40 км от МКАД) , но их в общей базе предложений немного. По словам самих агентов столичных фирм, домами в садовых товариществах, которые стоят на участках в 6 соток, продавцы или покупатели должны заниматься самостоятельно. Если нет такой возможности, нужно обращаться в мелкие местные агентства, которые работают в тех районах, где находится земля. Это будет стоить дешевле.

"Услуги столичных риэлторских фирм очень высокие, - отмечает Антон Архипов. - Оформление участка с домиком обойдется от $1500, а для человека, который продает или покупает домик за $10 000, эта сумма очень большая. [Да еще] вознаграждение агента составит не меньше 10% от стоимости предложения. И самое главное - столичные риэлторы не возьмутся за сделку, которая им сулит заработать всего $1000". По информации компании "Новый город", в 2003 г. объем загородных сделок столичных агентств недвижимости был распределен так: 45% составили комфортабельные дома на территории коттеджных поселков, 35% - новые коттеджи, возведенные в стародачных местах, 15% - классические старые дачи и только 5% - дома в садоводческих товариществах. Но львиная доля сделок по продаже домов и недвижимости в садоводческих кооперативах проводится на местах, поэтому аналитики рынка и риэлторы не имеют возможности точно обрисовать ситуацию. Более полную картину можно было бы получить в Регистрационной палате Московской области, но, к сожалению, там нет такой формы отчетности, где фигурируют сделки с загородной недвижимостью. "Главное, что регистрация участка идет со строением, а был это туалет или коттедж, для нас не имеет принципиального значения", - ответили в учреждении юстиции МО.

Спрос и предложение.

Последнее десятилетие стало переломным на рынке загородной недвижимости. Спрос сместился в сегмент дорогих предложений, где цены только за 2003 г. выросли до 100%. Для сравнения: максимальный рост цен по объектам, расположенным далее 50 км от МКАД, составил не больше 10 - 15%. Риэлторы утверждают, что основа рынка - не дома, а земля, на которой они располагаются.

В целом предложения из старых дачных поселков имеют высокую цену. Однако этому сегменту рынка присущи свои особенности. По мнению специалистов компании "Инком-Недвижимость", старые дома не представляют интерес на дорогой земле. Если сама земля стоит $20 000 - 30 000 за сотку, а на ней стоит старая дача, то никто этот дом как недвижимость не рассматривает. Дача ценится только тем, что к дому уже подведены коммуникации, а их подключение не нужно согласовывать. Даже на Николиной Горе дачи, сохранившиеся с 20 - 50-х гг. , оцениваются по стоимости земли, т. е. практически без учета наличия на них строений. "Стародачные места пользуются на рынке очень высоким спросом, который постоянно растет, - говорит Владимир Яхонтов, директор управления загородной недвижимости компании "Миэль-Недвижимость". - Если пять лет назад максимальная цена за сотку в Малаховке составляла около $3000, то на сегодняшний день средняя цена здесь или, например, в Салтыковке - $6000 - 8000, а в Валентиновке она может достичь $12 000. Доля стародачных мест на рынке недвижимости по сравнению с другим предложением несоизмеримо мала. Спрос на них в несколько раз превышает предложение, и клиенты готовы ждать интересных предложений несколько лет".

Цены на дачи находятся в прямой зависимости от стоимости земли. Участок в 15 соток с лесными деревьями в районе Мамонтовки был продан за $90 000, причем ветхое строение не бралось в расчет. На Калужском шоссе, вблизи Ватутинок, дачу на участке в 30 соток купили уже за $300 000, в пос. Кратово дом в хорошем состоянии на участке в 30 соток нашел покупателя всего за $100 000, а старая дача на 11 сотках в районе Жуковки без проблем ушла практически в три раза дороже.

Совсем другая картина открывается в связи с продажами домов на территории садовых товариществ. Спрос на них проявляют люди, располагающие всего несколькими тысячами долларов, поэтому кирпичный дом на расстоянии более 60 км от МКАД стоимостью $25 000 - 30 000 уже находится за гранью платежной возможности большинства клиентов. Хотя дом из бруса или недорогого бревна имеет хороший шанс быть проданным за $10 000 - 15 000. Исключение составляют, как упоминалось, садовые товарищества крупных министерств и ведомств, расположенные в радиусе не дальше 40 км от МКАД. Если к такому поселку подведен магистральный газ, то цена участка с домом может достичь $60 000 - 80 000 и покупатель на него найдется без труда.

Перспектива.

Специалисты очень высоко ценят землю (недвижимость) , расположенную в коттеджных поселках и стародачных местах, и сулят таким предложениям хорошую перспективу. Однако будущее они все же видят в организованных коттеджных поселках, аргументируя это тем, что уже сегодня по объему сделок (измеренном в деньгах) коттеджи во много раз обходят дачи. Люди, тратящие на загородные дома сотни тысяч долларов, хотят жить комфортно, а на территории старых дач это не всегда получается. В них проживает значительная часть людей, которым не по карману обновить коммуникации, организовать качественное благоустройство и даже охрану, поэтому там все реже появляются денежные клиенты. "Сегодня предпочтения покупателей смещаются в сторону приобретения земли на территории коттеджных поселков, - говорит Андрей Мажаров, генеральный директор компании "Терра". - Немаловажными факторами при выборе загородного жилья являются социальная однородность и безопасность, и на это в полной мере можно рассчитывать только на территории современного коттеджного поселка".

Значительно меньший потенциал видят эксперты в местах, где как грибы после дождя выросли "дачи для народа", именуемые садоводческими товариществами. "Как объект инвестирования предложения из "садов" неинтересны", - говорит Наталья Ветлугина. Но вот стародачные места - это ценность, так как люди вкладывают деньги не в строения, а в землю, которая дорожает.