ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Криминальные метры
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Операции с жильем остаются "зоной высокого риска". Это относится и к вторичному рынку, и к сфере нового строительства. Правда, уровень риска участники рынка оценивают по-разному.
По мнению вице-губернатора Санкт-Петербурга Александра Вахмистрова, в среднем в городе ежегодно добавляется один "скандальный" строительный адрес. В конце прошлого года на заседании правительства, специально посвященном проблемам обманутых дольщиков, Вахмистров сообщил, что таких адресов всего четыре, проблемы на этих объектах возникли еще в середине 90-х, но постепенно ситуация налаживается.
Но у общественности мнение иное. В ходе митинга, который участники Общества защиты прав дольщиков "Наш дом" организовали у Смольного в феврале этого года, звучали совсем другие цифры: около 100 проблемных объектов, более 15 000 обманутых дольщиков.
Особый интерес представляют сведения, предоставленные полковником милиции Николаем Скриганом (до февраля 2004 г. он возглавлял отдел, занимающийся выявлением преступлений в сфере строительства, сделками с недвижимостью, приватизацией). В прошлом году подразделениями борьбы с экономическими преступлениями (БЭП) и следствием по новому строительству выявлено 101 преступление (возбуждены уголовные дела). Из них тяжких и особо тяжких (предусматривающих от пяти до 10 лет лишения свободы) - 68, с нанесением ущерба в крупных и особо крупных размерах - 41 случай. 44 уголовных дела направлены в суд.
На вторичном рынке, по данным полковника Скригана, выявлено 152 преступления. Тяжкие и особо тяжкие - 132, нанесшие ущерб в крупных и особо крупных размерах - 55. По 67 выявленным преступлениям уголовные дела направлены в суд.
Юристы Консультационного центра по долевому строительству (КЦДС) и специалисты Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) считают, что уголовные дела - лишь верхушка айсберга: гораздо больше конфликтов остается в гражданско-правовой сфере и рассматривается арбитражными судами. В девяти случаях из 10 конфликт между обманутыми дольщиками и застройщиком классифицируется как "спор хозяйствующих субъектов".
Дела по статье "мошенничество" возбуждаются в совсем уж вопиющих случаях. Например, генерального директора УНР-86 Георгия Ясногородского, по версии следствия, обвиняют даже не в нескольких десятках двойных продаж (когда одна и та же квартира продается нескольким людям) , а в том, что он, во-первых, умудрился продать покупателю квартиру на 16-м этаже 14-этажного (по проекту) дома, а во-вторых, получил кредит под уже проданные гражданам квартиры.
Некоторые из криминальных сюжетов заслуживают отдельного рассмотрения.
"Долевка" в клеточку.
В 2000 г. компания "Экстрадомус" получила права на застройку участка, расположенного на углу Ленинского проспекта и улицы Котина. Фирма занималась строительством, числилась в проблемных, по некоторым адресам имела задолженности и перед дольщиками, и перед бюджетом - но тем не менее разрешение на строительство было получено.
В августе 2000 г. директор "Экстрадомуса" Семен Штейрин был убит. Фирма фактически прекратила деятельность, оставив существовать юрлицо и около 19 млн руб. долга.
В начале 2001 г. "Экстрадомус" передал права застройщика компании "Северная столица". В конце 2002 г. при невыясненных обстоятельствах пропал генеральный директор и фактический владелец обеих фирм Гоча Дашниани (возбуждено дело по подозрению в убийстве). По некоторым данным, далеко не все сделки г-на Дашниани проходили через центральную бухгалтерию фирмы (в СМИ называли цифру в $2 млн, перечисленных дольщиками, но не дошедших до стройки).
Дом фактически достроен, в нем более 300 квартир, продажи шли через три фирмы - "Экстрадомус", "Северная столица" и "РМК-строй" (генподрядчик). На сегодня дееспособной остается только "РМК-строй"; куда делась большая часть средств, перечисленных гражданами через две другие компании, не известно. Ситуация осложняется еще и тем, что в отношении "Экстрадомуса" возбуждена процедура банкротства. Последовала серия судебных решений, объект несколько раз по решению суда арестовывался; сейчас идут трудные переговоры между "РМК-строем" и дольщиками о размерах неизбежной доплаты.
Директор в бегах.
Людмила Матецкая, генеральный директор компании "Термолайн Строй", объявлена в розыск. Она обвиняется по статьям 159 (мошенничество) и 160 (присвоение средств) УК РФ. И то и другое - в крупных размерах.
Возглавляемая Матецкой компания "Термолайн Строй" продавала гражданам квартиры в реконструируемых и строящихся домах - на Садовой, на Богатырском проспекте, на Большой Московской и на ул. Савушкина.
Следователи обвиняют Матецкую в том, что деньги она большей частью присваивала, обманутых клиентов морочила переносом встреч, изменением условий договора, обещанием предоставить другую квартиру. По словам потерпевших, намекала на могучие связи в верхах. ..
В январе 2002 г. дольщики обратились в органы внутренних дел. Сначала им отказали: нет, мол, достаточных оснований для возбуждения дела.
Наконец в апреле 2002 г. в отношении Людмилы Матецкой было возбуждено уголовное дело. В ходе расследования всплыли около 30 эпизодов, ущерб - под $700 000. Затем число потерпевших сократилось до 17, ущерб - до $230 000. Тоже, впрочем, немало.
Потерпевшие завалили инстанции письмами, требуя изменить для Матецкой меру пресечения. Они указывали, что Людмила Матецкая по адресу прописки не живет, что у нее двойное гражданство (второе - германское) и открытая виза. В деле есть корешки авиабилетов - находясь под подпиской о невыезде, она неоднократно летала в Москву.
Позднее выяснится: пока следователи и судьи изучали ее дела в Петербурге, Матецкая успела поработать и в Москве. По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга", в столице за ней числятся два "квартирных" эпизода на сумму более $200 000. По одному из них возбуждено уголовное дело (те же статьи УК) , по второму идет проверка. Наконец дело было передано в суд. Но Матецкая на заседания не являлась, аккуратно присылая с адвокатом больничные листы.
Только когда суд установил, что врач, подписавший больничный, в указанной клинике неизвестен, было принято решение заключить Матецкую под стражу. Она это определение обжаловала. Городской суд в ноябре 2003 г. отклонил ее жалобу - и как раз на этом заседании Людмила Матецкая присутствовала.
"А вас никто прямо сейчас не собирается арестовывать", - успокоили ее в суде. Потому что конвой должны были прислать из района, а районный суд вообще не в курсе. .. Теперь ее разыскивают. А у обманутых дольщиков тают последние надежды на то, что удастся вернуть хотя бы часть пропавших денег. На арестованных счетах "Термолайн Строй" - копейки.
Дольщики требовали привлечь к делу третьих лиц (других сотрудников фирмы, соучредителей). Вины третьих лиц следствие не нашло, суд привлекать их к ответственности не стал.
"Эстет" под следствием.
Возбуждено уголовное дело в отношении Александра Минина, генерального директора АОЗТ "Эстет".
Следствие полагает, что Минин ввел в заблуждение трех потерпевших, пообещав им вступление в члены кооператива "ЖСК-1395" и в дальнейшем - предоставление в собственность квартир в строящемся доме по Афонской улице в Коломягах.
По мнению полковника Скригана, людей, пострадавших от действий Минина, на самом деле больше. Проверка продолжается. .. Оперативники полагают, что Александру Минину в его предпринимательской деятельности помогал один из помощников депутата Государственной думы.
В счет оплаты будущих квартир Минин получил, по данным правоохранительных органов, не менее $57 800. А обязательства по нескольким договорам не исполнил.
В сделках с обманутыми клиентами участвовало крупное петербургское агентство недвижимости (его руководители просили не упоминать название). После того как с проданными объектами возникли проблемы, агентство вернуло комиссионные пострадавшим.
Дом на Афонской улице строился в рамках городской бюджетной программы и за бюджетные деньги. Пайщики ЖСК (льготники и очередники) оплачивали небольшую часть стоимости квартир и рассчитывались напрямую с заказчиком - городом в лице Комитета по строительству. Строительство было начато еще в начале 1990-х гг. , затем приостановлено из-за отсутствия финансирования. Сейчас работы завершены. Жильцы дооформляют квартиры в собственность. Каким образом в кооперативную схему оказалась включена компания "Эстет", не ясно.
Кстати, в августе 2002 г. эта же фирма получила разрешение реконструировать жилой дом на улице Большой Пушкарской, 7А ( "за счет собственных и привлеченных средств"). По данным на конец 2003 г. , строительство на Петроградке так и не было начато.
Кооперативная ловушка.
В различные инстанции и редакции петербургских СМИ продолжают поступать жалобы граждан на Ассоциацию ЖСК "Вега-Комплекс". Люди приобрели себе квартиры в кооперативах, входящих в эту ассоциацию, а вместе с ними - и множество проблем.
Например, жители дома на Бумажной улице - члены ЖСК "Гранит", входящего в ассоциацию, - получили в "нагрузку" к квартирам долг в 34 млн руб. , который они, как члены кооператива, должны выплатить.
Жильцы домов на ул. Ткачей и на Обводном канале несколько лет не могут зарегистрировать права собственности - дома не сданы госкомиссии, а чтобы их сдать, надо доплатить огромные деньги на строительство электрических подстанций. Покупатели секций в коттеджном поселке во Всеволожске остались вообще с недостроем. На проспекте Пятилеток - двойные продажи, суды и милиция.
Сериал попахивает криминалом. Причем участники событий все время меняются, за исключением главных действующих лиц - руководителей Ассоциации "Вега-Комплекс" Юрия Мисостова, Натальи Касперович и Андрея Никандрова.
Ассоциация разработала грамотную юридическую схему (в целом соответствующую требованиям действующего законодательства) реконструкции и строительства жилых домов, при использовании которой ни инициатор строительства - "Вега-Комплекс", ни постоянный генподрядчик - УНР-89 не несут ответственности за конечный результат. Решать все проблемы, с пугающей закономерностью возникающие по ходу каждой конкретной стройки, приходится дольщикам-пайщикам.
"Вега-Комплекс" занимается в основном проблемными объектами, выкупая у предприятий здания или участки земли (сложности связаны или с неясными правами собственности на объекты, или с условиями строительства). Это позволяет на начальном этапе выставлять невысокие цены, но оборачивается серьезными проблемами на конечном этапе строительства.
На каждом из объектов регистрируется свой кооператив. Председателем всех кооперативов назначается, как правило, Наталья Касперович, сотрудник Ассоциации "Вега-Комплекс". Договоры с будущими членами кооперативов подписывает по доверенности вице-президент и финансовый директор ассоциации Андрей Никандров. Руководит процессом президент ассоциации Юрий Мисостов.
Граждане, подписавшие договоры, изначально становятся не членами кооператива, а пайщиками. Они имеют право совещательного голоса, но влиять на строительство и распределение средств никак не могут.
Прелесть в том, что правление кооператива - структура практически независимая. Правление может взять кредит в банке, заключить кабальные для кооператива договоры, подарить десяток квартир нужным людям, признать за ЖСК - без суда - многомиллионные долги. ..
По информации ИИЦ "Недвижимость Петербурга", в прошлом году более 200 граждан состояли в договорных отношениях с кооперативами, созданными ассоциацией. Грамотно составляя учредительные документы, ассоциация может устраниться от управления кооперативом почти в любой момент. И все нерешенные вопросы приходится решать пайщикам, которые - после ухода сотрудников ассоциации из кооператива - становятся его полноправными членами и несут субсидиарную ответственность по долгам своего ЖСК.
Характерный пример - строительство дома на улице Пятилеток. Формально стройка началась в 1992 г. Функции заказчика и генподрядчика, а затем (по решению Инвестиционно-тендерной комиссии города) застройщика и инвестора выполняла компания "Клаб". Сроки ввода объекта неоднократно переносились.
В начале 1996 г. в ЗАО "Клаб" обратился представитель Ассоциации "Вега-Комплекс" с предложением профинансировать строительство, привлекая дольщиков. Был создан ЖСК "Вега-96", одним из учредителей кооператива стал Юрий Мисостов. В кооператив вступила и компания "Клаб", внеся недострой.
ЖСК "Вега-96" заключил с Ассоциацией ЖСК "Вега-Комплекс" договор, обязуясь в обмен на бухгалтерское, маркетинговое и прочее обслуживание перечислять ассоциации "11% от заключаемых договоров ежемесячно". Кроме того, сотрудникам ассоциации и некоторым членам кооператива выделялись "льготные" квартиры по невероятным ценам - примерно $17 за 1 кв. м. При этом каждый "льготник" (таких набралось полтора десятка) мог тут же выйти из ЖСК и получить разницу между "льготной" и рыночной ценой наличными.
Через год пайщики и представители "Клаба" собрались и выяснили: генподрядчику перечислено 54% полученных средств, остальное куда-то делось. Договор с ассоциацией расторгли, председателя кооператива поменяли. Денег не прибавилось.
В конце 2000 г. объект наконец был достроен. Началась дележка долей. Зарегистрированы двойные продажи, более 300 дольщиков выясняют отношения. Судебные процессы по этому адресу продолжаются до сих пор.
По мнению юриста Дениса Качкина, генерального директора юридической компании "Качкин и партнеры", специалисты "Веги", создавая свою схему, филигранно использовали глупость отечественного законодателя.
Предлагаемая "Вегой" схема строительства (как и проводимые в свое время эмиссии акций АО "МММ") вполне легальна и по сути является альтернативой распространенной схеме долевого участия. ЖСК в рассматриваемом случае играет на несовершенстве законодательной конструкции, заложенной в федеральном законе "О товариществах собственников жилья". Этот закон давно имеет дурную репутацию как у теоретиков права, так и у практикующих юристов. Создавая ЖСК на стадии строительства, отмечает Качкин, его учредители приобретают полный контроль над управлением и распределением финансовых потоков, при этом они не обязаны никому отдавать отчет в своих действиях. А вот пайщики таких прав не имеют, поскольку статья 32 все того же закона ограничивает их право на участие в управлении ЖСК до момента госрегистрации их права собственности на квартиру.
Сейчас Ассоциация "Вега-Комплекс" рекламирует свое участие в строительстве еще трех объектов.
По словам самого Мисостова, именно его схема с использованием ЖСК наиболее законна и прозрачна для жилищного строительства, поэтому он собирается расширять свою деятельность именно в этом направлении.
По данным ИИЦ "Недвижимость Петербурга", деятельность ассоциации сейчас очень внимательно изучают сотрудники УБЭП.
Ловля на дешевизну.
Восемь граждан, заключивших договоры с компанией ООО "СтройПроект", перешли из категории дольщиков в разряд потерпевших. В отношении руководителей фирмы возбуждены уголовные дела.
Схема была стандартной. "СтройПроект" предлагал застройщикам поставку стройматериалов, выступая в качестве субподрядчика. Взамен получал право продавать квартиры. Естественно, это право могло возникнуть лишь после выполнения условий договора. Однако коммерческий директор "СтройПроекта" Олег Кулаков сначала искал покупателя, а уже потом договаривался с застройщиком. Материалы Кулаков обещал поставить недорого, цены за предлагаемые квартиры называл на $50 - 100 за 1 кв. м ниже, чем за такое же жилье "от застройщика". Поэтому желающие находились. Документы с дольщиками подписывал генеральный директор, но оперативники УБЭП полагают, что его роль в деле вовсе не главная. До этого он работал у Кулакова экспедитором.
В схему "СтройПроекта" оказались вовлечены несколько крупных застройщиков. Ни по одному договору своих обязательств "СтройПроект" не выполнил. Девелоперы договоры с неаккуратным партнером расторгли и право на будущие квартиры аннулировали. Но с граждан "СтройПроект" успел собрать более 4,5 млн руб.
В очередной раз приходится констатировать: договор с мелким субподрядчиком - риск, договор с отложенными условиями - двойной риск.
Тщательнее надо.
По мнению полковника Скригана, на первичном рынке у граждан проблемы возникают по трем основным причинам. Первая: предыдущая администрация города не защитила граждан от криминальных застройщиков, а свои функции свела к раздаче площадок (зачастую весьма сомнительным фирмам). Вторая: слабость правоохранительной системы и судов. Третья: абсолютно безответственный подход граждан к выбору фирмы, с которой заключается договор. "Легкость, с которой граждане готовы расставаться с деньгами, иногда просто поражает", - говорит Николай Скриган. Примеры найти нетрудно.
Менеджер небольшой фирмы "Индра" заключал договоры с дольщиками. Ни один из 17 клиентов даже не поинтересовался, а есть ли у только что созданной фирмы хотя бы генеральный директор (его как раз вообще не было в природе). Не говоря уж о подставных учредителях.
Компания "Алекс" продавала квартиры по подложным дополнительным соглашениям, и никто из восьми дольщиков не удосужился уточнить у застройщика, существуют ли такие соглашения и выполнил ли их условия субподрядчик.
Сопредседатель Союза защиты прав потребителей Анатолий Голов отмечает, что в большинстве случаев обман потребителя на этом рынке связан с неполнотой или недостоверностью информации, предоставляемой при заключении договора долевого строительства.
Вторичка тоже не без греха.
Впрочем, криминальные ситуации, чреватые потерей жилья или денег (иногда и того и другого) , характерны не только для сферы нового строительства.
Хотя откровенного криминала (типа нашумевшего в начале 90-х "дела санитаров", когда бесследно исчезали больные люди, а их квартиры перепродавались) на вторичном рынке стало несколько меньше, полковник Николай Скриган отмечает, что в сфере недвижимости усиливается активность этнических преступных группировок (дагестанской, чеченской, азербайджанской, некоторых других). Часто неприятности владельцев квартир начинаются с обычной сдачи жилья в аренду жителям северного Кавказа. ..
В феврале 2004 г. оперативниками УБЭП пресечена преступная деятельность организованной преступной группы, работавшей на территории трех районов Санкт-Петербурга. Организаторы ОПГ арестованы. Члены ОПГ выявляли подходящие объекты (квартиры алкоголиков, недееспособных граждан или одиноких пенсионеров) , спаивали или обманом заставляли подписывать документы. Затем бывших владельцев вывозили за пределы города или даже области. Трое нестарых граждан, вывезенных в один адрес, скончались на протяжении месяца - это наводит на подозрения. .. Оперативники намерены проверить свыше 200 сделок, совершенных членами данной ОПГ.
В преступной схеме использовались услуги нескольких "своих" нотариусов. К сожалению, нередки случи утечки информации и даже содействия преступникам со стороны отдельных представителей органов опеки и ЖЭКов, а также других должностных лиц.
Опыт Москвы (когда все сделки с квартирами одиноких пенсионеров проходят через специальную комиссию) был бы очень полезен и в Петербурге. Пока власть уделяет этой проблеме недостаточно внимания.
Другой эпизод: умерла женщина, владелица небольшой квартиры в "башне" на Московской площади. Затем оказалось, что буквально перед смертью она выдала генеральную доверенность на свою квартиру, причем доверенность эта была оформлена за пределами Санкт-Петербурга. Хотя хозяйка, по сведениям оперативников, никуда не выезжала. Квартира была перепродана несколько раз; конечный покупатель, по-видимому, ни при чем, но к другим участникам сделки у правоохранительных органов есть вопросы. В этой сомнительной схеме поучаствовала компания "Дом Натали". По материалам проверки возбуждено уголовное дело в отношении генерального директора риэлторской фирмы "Дом Натали" Натальи Дусматовой и управляющей Елены Гиниатулиной.