В ожидании дачного сезона
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - На петербургском рынке аренды жилья затишье. Ставки с января практически не растут, небольшие квартиры по-прежнему в дефиците. Выросло предложение в дорогом секторе, но это пока влияет не на цены, а только на увеличение времени экспозиции. Картина изменится только в апреле-мае, когда из города начнут разъезжаться студенты и потянутся на дачи пенсионеры.
Ситуация в секторе аренды в последние годы развивается неравномерно, волнами. В 2002 г. был отмечен быстрый рост спроса и арендных ставок, во многом обусловленный предъюбилейным строительным бумом и наплывом гастарбайтеров. В 2003 г. резко увеличилось предложение в дорогом секторе посуточной аренды - петербургские квартировладельцы рассчитывали на массовый наплыв туристов. Многие, рассчитывая на короткие прибыли, отказались заключать долгосрочные договоры. Однако ожидаемого ажиотажа не случилось, спрос на комфортабельные апартаменты оказался ниже прогнозируемого. В типовом сегменте на ставки аренды давил бурный рост спроса на вторичном рынке: владельцы свободного жилья предпочитали придерживать его для продажи, выжидая ценового максимума, а не сдавать. В результате арендные ставки, по данным "Адвекс-РОССТРО", за 2003 г. поднялись примерно на 20%. Типового жилья не хватает (особенно небольших квартир) , но с января по март 2004 г. ставки практически не росли, ограниченные платежеспособным спросом. По наблюдениям специалистов "Бекара", в среднем ценовом сегменте имело место даже некоторое снижение цен.
Наибольшим спросом по-прежнему пользуются однокомнатные квартиры. В отдельных случаях даже семьи из 4 - 5 человек снимают "единичку", хотя разница по цене между двухкомнатной и однокомнатной квартирами не слишком существенна. Базовая цена на однокомнатные квартиры - $200 - 220 в месяц. Наиболее высокие ставки - в Центральном районе (в центре таких квартир просто очень мало) , на Петроградке и Васильевском острове - $300 в месяц, а также в Московском - $250 в месяц. За $200 можно снять "единичку" в пригороде, за $100 - 120 - в ближайших поселках и городках Ленинградской области.
По данным Евгения Денисова, эксперта агентства "Итака", в последние несколько месяцев повышенным спросом пользуются комнаты. В этом сегменте цены номинированы в рублях. Минимальный уровень ставок за комнату в большой коммуналке или в "трешке" с хозяевами на юге и юго-западе - 2800 - 3000 руб. Однако за приличные большие комнаты в малонаселенных коммуналках могут запросить до 6000 руб.
Появилась и такая экзотическая услуга, как "сдача угла внаем". Обычно это или диванчик на кухне, или вторая кровать в хозяйской комнате. Стоит такой приют около 1000 руб. в месяц - клиенты, как правило, из студентов, которым не помогают родители; фирмы такими объектами практически не занимаются. "Демократические" квартиры, как отмечают в "Адвексе", не задерживаются в листингах дольше чем на несколько дней.
Ставка в $500 - 800 в месяц указывает на то, что владелец квартиры не просто сдает излишки жилплощади, а относится к делу уже как к стабильному бизнесу, и квартира обставлена с учетом потребностей среднестатистического съемщика: исправно функционирует сантехника, мебель новая, в квартире полная линейка бытовой техники, дом и двор в приличном состоянии. В прошлом году количество предложений в этом сегменте рынка аренды увеличилось как минимум вдвое.
Елена Исаенко, руководитель департамента аренды АН "Бекар", отмечает заметное увеличение предложения в высшем ценовом классе. Арендные ставки на апартаменты в нескольких новых зданиях (дом на набережной Робеспьера, дом на Шпалерной, комплекс "Альба" на Васильевском и т. д. ) в прошлом году доходили до $2000 - 3000, однако это не предел. Сейчас $4000 - 7000 - уже вполне реальная месячная плата для просторной квартиры (от 150 кв. м) с уникальным видом из окон, безупречным уровнем отделки, расположенной в охраняемых подъезде и непременно в одной из престижных зон исторического центра. Срок экспозиции таких объектов - несколько месяцев. Основные арендаторы - корпоративные клиенты, принимающие почетных гостей и зарубежных партнеров, представительства инофирм, предприниматели, развивающие бизнес в Петербурге.
На фоне городского затишья особенно заметно оживление конъюнктуры на рынке аренды загородной недвижимости. Уже сейчас наблюдается сезонный рост цен. По сравнению с 2003 г. цены повысились на 15 - 20%. На загородное жилье в невысокой ценовой категории (половина дома, деревянные дачи и т. д. ) нижняя ценовая планка повысились со $100 - 150 до $150 - 200 в месяц. Специалисты Общества землепользователей "Прогаль" отмечают, что сейчас многие из тех, кто традиционно сезон за сезоном снимал дачу в определенном месте, стараются их покупать. Расходы окупаются за 3 - 5 лет. В средней ценовой категории (приличный ремонт, удобства) цены выросли от $700 - 800 до $1000 в месяц. Элитные коттеджи, которые в прошлом году сдавались по $3500 в месяц, сейчас предлагаются от $4000. А сезон только начинается. В начале июня, по прогнозам "Бекара", аренда коттеджей будет стоить от $5000 в месяц, причем спрос на этом рынке уже существенно превышает предложение.
Характерная примета нового сезона - появление такой услуги, как управление квартирами, сдающимися в наем. Специализированный отдел управления создан, например, в "Итаке". Квартировладельцу услуги управляющего обходятся в сумму до 20% от арендной платы. Зато он избавляется от хлопот, связанных с поиском клиентов и контролем за состоянием жилья. По словам руководителя отдела управления Дмитрия Свительмана, сейчас у фирмы около 10 клиентов, программа станет рентабельной начиная с 50 объектов, переданных в управление.
Ситуация с посуточной арендой определяется, с одной стороны, существенным увеличением предложения, с другой - ростом количества небольших апарт-отелей. Средняя ставка в этом секторе - $60 - 80 в сутки, в спальном районе можно снять квартиру без изысков за $15 - 20, апартаменты с видом на Петропавловку или Зимний дворец обойдутся нанимателю в $150 - 300.
Дефицит предложения в типовом сегменте будет сохраняться, пока доходы от удорожания жилья (2 - 3% в месяц от стоимости квартиры) заметно превышают доходы от аренды (0,5 - 0,8% ). Участники рынка прогнозируют плавный рост ставок до осени на 5 - 7% , осенью возможен сезонный скачок арендных ставок на 10 - 12%.