Пермская ФПГ скупает московские офисы
На столичном рынке недвижимости заключена первая с начала года крупная сделка: Пермская финансово-производственная группа (ПФПГ) приобрела у холдинга КБ "Платина" строящийся в Замоскворечье офисный комплекс класса А. Эксперты оценивают сделку в $50 млн и считают, что именно такие инвесторы, как ПФПГ, гонят цены на столичную недвижимость вверх.
Холдинг КБ "Платина" - группа компаний, ядром которой является банк КБ "Платина", основанный в Москве в 1992 г. Уставный фонд банка составляет 63,03 млн руб. , на 1 июня 2003 г. собственный капитал банка составил 391 млн руб. , активы - 1117 млн руб.
ОАО "Пермская финансово-производственная группа" (ПФПГ) , созданная в 1991 г. , имеет тесные связи с топ-менеджерами "ЛУКОЙЛ-Перми" и самого "ЛУКОЙЛа". Источник, близкий к группе, пояснил, что контрольный пакет акций ПФПГ принадлежит ее председателю совета директоров Андрею Кузяеву, бывшему гендиректору "ЛУКОЙЛ-Перми", а ныне президенту "ЛУКОЙЛ-Оверсиз". Кроме того, по данным ФКЦБ, в 2000 г. пакетами акций ПФПГ владели некоторые топ-менеджеры "ЛУКОЙЛа".
В состав ПФП-группы входят банки "Пермкредит" и "Урал ФД", Пермская фондовая компания, страховые компании, негосударственный пенсионный фонд "Парма". Выручка предприятий холдинга за 2003 г. , по его данным, превысила 8 млрд руб. , а чистые активы - 1,1 млрд руб.
Пермская ФПГ приобрела у холдинга "Платина" деловой центр класса А общей площадью 38 000 кв. м, который строится на Овчинниковской набережной, вл. 22 - 24. Первая очередь комплекса - 14-этажное офисное здание в 24 000 кв. м с двухъярусной парковкой, рестораном и вертолетной площадкой должны ввести в эксплуатацию в конце этого года. На прилегающем участке запланировано строительство второй очереди - четырехэтажного здания общей площадью более 14 000 кв. м со сроком сдачи в III квартале 2005 г. Консультантами сделки выступили международная компания Knight Frank и ЗАО "Новое качество". Ее сумму стороны не разглашают, ссылаясь на условия соглашения. По оценке директора отдела офисной недвижимости Colliers International Олега Мышкина, она могла составить около $50 млн.
Пресс-секретарь холдинга КБ "Платина" Андрей Подкопалов объясняет продажу здания сменой инвестиционной политики холдинга. "Мы решили уйти от строительства в сферу операций с землей и строительными площадками", - говорит он. В частности, по его словам, холдинг уже является владельцем более 150 000 га земель в Подмосковье.
Пермская компания занялась недвижимостью недавно, но активно и уже пообещала вложить в этот бизнес $100 млн. В декабре 2003 г. группа приобрела в Москве два крупных бизнес-центра класса А (офис компании Ericsson и бизнес-центр Samsung) за $58,7 млн. "С приобретением здания на Овчинниковской мы увеличили свой московский портфель недвижимости до 55 000 кв. м", - не без гордости заявил "Ведомостям" гендиректор Пермской ФПГ Михаил Мусихин. Финансировать окончание строительства комплекса будет покупатель, и, по словам Мусихина, запустить обе очереди комплекса планируется уже в 2005 г. Пресс-секретарь ПФПГ Елена Вельяминова сообщила, что в дальнейшем площади в комплексе планируется сдавать в аренду банковским организациям и другим коммерческим структурам.
Участники рынка считают, что ПФПГ покупает офисные комплексы по ценам "существенно выше рыночных", чем толкает вверх цены на столичные офисные помещения. Алексей Годованец, управляющий директор Москоммерцбанка, считает, что в лице ПФПГ "пришел покупатель с агрессивной ценовой политикой", и оценивает покупку здания на Овчинниковской набережной как знаковую для рынка по объему. По его мнению, последствием прихода ПФПГ на рынок, испытывающий острый дефицит качественных бизнес-центров, может стать снижение ставок капитализации (другими словами, ставок доходности) офисных комплексов и завышение цены сделок. Конкуренция среди потенциальных покупателей и, как следствие, сроки окупаемости проектов растут, отмечает Годованец. С ним согласен и директор Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко. Мышкин из Colliers International считает, что один игрок на рынке инвестиционных продаж не может повлиять на ставки капитализации. По его мнению, для этого нужны более значимые макроэкономические факторы - улучшение ситуации на рынке банковского кредитования, повышение суверенного кредитного рейтинга и пр.