ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Ипотечное будущее

Что есть ипотека - социальное благо или экономический механизм? Для многих российских граждан приобретение квартиры является заветной мечтой. Совсем не обязательно копить на нее всю жизнь - можно, как поступают во всем цивилизованном мире, купить ее в кредит и справить новоселье уже сейчас. Но массовому развитию ипотеки препятствует целый ряд проблем как макроэкономического, так и нормативно-правового характера.

Приобретение недвижимости с использованием ипотечного кредита в странах Западной Европы и США достигает 96%. В России этот показатель не превышает 3 - 5%. Но история развития ипотечного рынка в США, например, насчитывает несколько десятилетий. А в России ипотека появилась лишь в 1998 г. после принятия Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке".

Панацея. ..

Жилищная проблема в современной России остается столь значительной, что абстрагироваться от нее при построении общегосударственной ипотечной системы невозможно. По данным Госкомстата, на учете по улучшению жилищных условий в 2002 г. стояли 4,86 млн семей, 33,7% из которых ждут новой квартиры по 10 и более лет. Всего же в улучшении жилищных условий нуждаются 77% россиян независимо от того, стоят они в очереди или нет.

В связи с этим многие воспринимают ипотеку как панацею от жилищных бед. До сих пор распространено мнение, что раз в советские времена бюджетные средства направлялись на прямое финансирование строительства жилья, то теперь такие же средства государства должны быть направлены на ипотечное кредитование населения через построение социально ориентированных ипотечных схем, субсидирование первого взноса и процентных ставок и т. п.

По этому принципу изначально было построено большинство схем жилищного финансирования регионов России. Одной из распространенных форм использования бюджетных средств, выделенных для финансовой поддержки жилищных программ регионов, было субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам, выдаваемым уполномоченными в рамках программы банками или другими кредитными организациями. Средства программы использовались для компенсации банкам разницы между рыночной стоимостью кредитных ресурсов и льготной процентной ставкой для заемщиков. Однако для бюджета региона субсидирование процентной ставки в течение всего срока кредитования могло оказаться непосильным бременем и привести в конечном итоге к свертыванию всей жилищной программы.

Наиболее существенным недостатком является то обстоятельство, что жилищные программы регионов ориентированы преимущественно на социально незащищенный слой населения, имеющий доходы, которые не позволяют взять ипотечный кредит ни при каких обстоятельствах. Экономически активное население, слишком богатое, чтобы рассчитывать на государственную поддержку, но достаточно бедное, чтобы единовременно оплатить приобретение жилья, оказывается за рамками жилищных программ. Между тем активизация именно этого потребительского сегмента может привести к развитию массового жилищного кредитования.

. .. или бизнес?

Становление ипотеки в России проходит через постепенную замену бюджетного подхода к организации системы ипотечного кредитования рыночно ориентированным. Этот процесс происходит как через внедрение рыночных элементов в бюджетные схемы, так и через создание новых схем, приближающихся к формам классической ипотеки. Недаром в развитых странах предоставление жилья в кредит является одним из видов экономической деятельности, приносящих доход.

Экономические принципы решения жилищной проблемы основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющего какое-то жилье в собственности в результате бесплатной приватизации, нашли отражение в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

И практика, и нормативно-правовая база убедительно подтверждают рыночную природу ипотечных процессов. Поэтому сторонники коммерческой трактовки термина "ипотека" считают, что деятельность всех субъектов на этом рынке, в том числе государства, должна основываться на рыночных принципах. А государственная поддержка должна способствовать созданию именно рыночной ипотечной системы, отвечающей нуждам всех участников рынка.

Разделим понятия.

Очевидно, что программы предоставления жилья социально незащищенным слоям населения должны отличаться от тех, которые ориентированы на экономически активных граждан. В связи с этим возникло предложение выделить два понятия - "социальная ипотека" и "коммерческая ипотека".

Социальная ипотека ориентирована на малоимущих граждан. Программы, разрабатываемые в рамках социальной ипотеки, направлены на оказание социально незащищенным гражданам государственной поддержки в улучшении жилищных условий за счет средств в пределах установленных социальных норм.

Коммерческая ипотека призвана решать проблемы граждан, имеющих достаточный размер доходов для выполнения обязательств по ипотечному кредитованию, которое осуществляется без участия государства.

Разделение программ социальной и коммерческой ипотеки все чаще происходит и на законодательном уровне. Оно нашло отражение и в федеральной целевой программе "Жилище", и в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, и в проектах законов, которые должны быть приняты в ближайшее время.

Хотя разделение на социальную и коммерческую ипотеку активно практикуется, точек соприкосновения у этих программ остается много. К числу главных относится то, что социальная ипотека в целом направлена на применение наряду с государственной поддержкой экономических принципов возвратности и платности, а с целью развития коммерческой ипотеки формируются условия для повышения доступности кредитов для населения.

Сравнительный анализ.

Большинство ипотечных программ предполагают выдачу и обслуживание кредита в валюте (долларах США) , исключение составляют программы Федерального агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК, по его программе в Москве работают Промэнергобанк и Русский банкирский дом) , Московского ипотечного агентства (МИА) , Внешторгбанка и Сбербанка - у них можно получить кредит в рублях. Сроки погашения кредита варьируются: до 15 лет - в "ДельтаКредите", Райффайзенбанке, Сбербанке, до 20 лет - во Внешторгбанке, до 27 лет - в АИЖК. Все программы предусматривают обязательное наличие у заемщика собственных сбережений - не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры, исключение составляет программа Внешторгбанка, "ДельтаКредита", Национальной ипотечной компании, где достаточно иметь 20%. Некоторые банки предлагают так называемые "Молодежные программы", в которых заемщикам разрешается иметь всего лишь 10% от стоимости квартиры.

В каждой программе есть как преимущества, так и ограничения. Рассмотрим некоторые из них.

Преимуществом программы Сбербанка является невысокая процентная ставка по валютному кредиту - 11% , минимальный размер кредита не ограничен. Препятствиями для многих потенциальных заемщиков, несомненно, являются обязательное наличие двух поручителей (физических или юридических лиц) и рассмотрение доходов только по справке о зарплате с места работы.

Преимуществами программы Райффайзенбанка являются процентная ставка по кредиту 11% , отсутствие поручителей. Ограничениями являются минимальный размер кредита $20 000, невозможность покупки новостройки на этапе строительства и невозможность покупки квартиры в Подмосковье, комиссия за выдачу кредита - 1%.

Несомненными преимуществами программы АИЖК являются заявленная процентная ставка по рублевому кредиту 15% , которая в ближайшее время, как обещают, будет снижена до 13% , а также срок погашения кредита - 27 лет.

Желающих кредитовать под залог квартир довольно-таки много - каждый месяц на рынок выходят новые игроки и неспециалисту разобраться во всех нюансах очень сложно. Так, например, одни банки работают с гражданами любой страны, другие выдают кредит только москвичам. Некоторые берут в качестве залога только свободные квартиры, другие кредитуют даже под покупку коммуналки или под квартиру в строящемся доме. Не все банки кредитуют под покупку подмосковной недвижимости.

Некоторые банки не разрешают регистрироваться в заложенной квартире, другие запрещают ее сдавать в аренду. А есть даже специальные программы "Рантье" - когда заемщик, имея всего 30% от стоимости квартиры, покупает ее в кредит специально, чтобы сдавать в аренду: очень часто стоимость аренды московской квартиры равна или даже превышает ежемесячные выплаты по кредиту.

Мало денег.

Для массового запуска системы ипотечного кредитования в масштабах страны необходимо вливание в ипотечные программы больших денег, так как в финансовых делах малые средства редко обеспечивают эффективность. Поэтому есть высокая потребность в финансировании на доступных большинству населения условиях и недостаток долгосрочных инвестиций для ипотечного кредитования.

Значительная доля банковских кредитов выдается в долларах США, а значит, заемщики несут дополнительное бремя валютного риска. Пока российская экономика остается крайне зависимой от цены на нефть, кредитование в иностранной валюте является рискованным.

Существенным фактором для развития ипотеки является макроэкономическая стабильность, потому что и заемщику, и финансовым институтам необходима уверенность в завтрашнем дне (а на самом деле - возможность достоверного прогнозирования на десятилетия вперед). Поэтому процентная ставка должна быть относительно низка и стабильна, а цены на жилье также должны быть стабильными. Однако вполне очевидно, что нынешний бурный рост цен на недвижимость непропорционален росту доходов граждан, а значит, в будущем могут возникнуть проблемы с ликвидностью залогового имущества.

Высокие процентные ставки и низкие доходы населения не способствуют значительному распространению ипотеки. Не более 10% населения России соответствуют требованиям программы, реализуемой АИЖК. Поэтому ипотека для богатых должна сосуществовать параллельно с различными формами жилищного кредитования малообеспеченных социальных групп (молодых семей, работников бюджетной сферы и т. д. ) , но субсидирование валютной ставки может сдерживать развитие финансовых рынков, поэтому любые льготы для ипотечных заемщиков должны быть адресными и иметь ограниченный характер.

Мало домов.

Другой важный момент. Ипотека в регионах должна развиваться вместе с развитием строительного комплекса.

Первичным должно быть увеличение предложения, потому что ожидаемое в дальнейшем увеличение спроса за счет развития ипотеки будет способствовать неоправданному росту цен. Для увеличения объемов строительства и привлечения инвестиций необходимо создание системы городского планирования во всех субъектах РФ. Муниципальным властям надо разработать правила землепользования и освоения земель, которые бы регламентировали процедуры выделения земли под застройку и создание доступной базы данных по разрешенным к выделению объектам земельной собственности. Достигнутая в результате прозрачность системы создаст благоприятные условия как для финансирования, так и для освоения земель.

Законы.

Нормативно-правовая база нуждается в значительной доработке, и Госдума уже в этом году намерена новым составом существенно ее улучшить (см. таблицы). Остановимся вкратце на некоторых проблемах.

Отсутствие гарантий взыскания залога не способствует увеличению количества кредиторов; деятельность органов опеки и попечительства мешает улучшать гражданам, имеющим детей, жилищные условия с помощью ипотеки; отсутствует практика выдачи кредитов под залог имеющейся недвижимости в силу несовершенства законодательства, что не способствует увеличению возможностей для предпринимателей, которые хотели бы развивать малый и средний бизнес.

За прошедший год правительство Российской Федерации не раз рассматривало вопросы развития системы ипотечного жилищного кредитования. Были приняты решения о дополнительных мерах по развитию законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования и о мерах по финансированию системы ипотечного жилищного кредитования. Работает и Государственная дума. Что же предстоит сделать законодателям? Предлагаемый к рассмотрению в Госдуме пакет законопроектов, направленных на развитие ипотечного кредитования, содержит несколько блоков.

Во-первых, предлагается внести изменения в действующие кодексы - Гражданский, Гражданско-процессуальный, Бюджетный, Налоговый, а также принять новую редакцию Градостроительного кодекса и нового Жилищного кодекса. Во-вторых, предполагается внесение изменений в действующие федеральные законы: об ипотеке, об ипотечных ценных бумагах, о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об организации страхового дела, о плате за землю. В-третьих, предлагаются к обсуждению проекты новых законов: о кредитных историях, об общих принципах тарифного регулирования коммунального комплекса. В-четвертых, на обсуждение выносятся законодательные предложения: по созданию системы страхования кредитного риска в ипотечном жилищном кредитовании, по привлечению частного бизнеса в развитие и управление коммунальной инфраструктурой, по регулированию привлечения средств граждан для целей жилищных накоплений, жилищного строительства и приобретения жилья.

Учитывая интерес к ипотеке буквально на всех уровнях российской власти, можно надеяться, что жилищная ипотека как фундаментальный финансовый механизм в конечном итоге займет в экономике страны достойное место.