ДОХОДНОЕ МЕСТО: Дорога жизни

Инвестиционная привлекательность столичных территорий измеряется деньгами, квадратными метрами выхода площадей и не в последнюю очередь - километрами дорог, связывающих будущее здание с инфраструктурой большого города. Инвесторам приходится учитывать эффективность и состояние транспортной сетки районов, чтобы ставить свои новостройки в легкодоступных зонах. Реализовать проект с наибольшей выгодой удается тем, кто получает участки в зоне с хорошей перспективой дорожного строительства: пока дорог там еще нет, земля обходится дешевле, а с их появлением стоимость любых площадей, будь то офис, торговый центр или жилье, увеличивается. Пример тому - активизация инвесторов на участках вдоль планируемого строительства Краснопресненского проспекта.

До конца прошлого года главным символом успехов московского правительства в дорожном строительстве было возведение Третьего транспортного кольца (ТТК). В наступившем году основное внимание будет уделено строительству дублирующих радиусов в наиболее загруженных направлениях, а также модернизации и строительству новых развязок на Тверской улице и на северо-западном участке ТТК.

"Схема дорожного строительства, определенная Генеральным планом развития города 1998 г. , все время претерпевает изменения, - говорит Михаил Крестмейн, заведующий научно-проектным отделением транспорта и дорог Научно-исследовательского и проектного института Генплана Москвы (НИПИ Генплана). - Причины этих корректировок различны - от вечного безденежья, которое заставляет выделять некие приоритеты, до появления новых технологических решений". Примером последнего может служить небезызвестный тоннелепроходческий комплекс фирмы "Херренкнехт", приобретенный московским правительством для завершения Третьего кольца. Теперь он позволит замкнуть формируемый Краснопресненский проспект на Новорижское шоссе, которое упирается в МКАД и не имеет прямого выхода в центр города. Ранее предполагалось вывести эту магистраль на и без того перегруженное Рублевское шоссе.

Строительство новых радиусов Москвы - Краснопресненского проспекта и дублера Кутузовского - безусловно, окажет влияние на привлекательность районов запада столицы, считает Владимир Пушкин, ведущий консультант по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. По его словам, западное направление достаточно престижно, однако транспортная перегруженность сковывает развитие этой части Москвы. Хотя жилищное строительство в Юго-Западом и Западном округах Москвы развивается бурными темпами, а районы Рублевского шоссе и Новой Риги являются наиболее привлекательными с точки зрения загородной недвижимости, качественных офисных центров в этих районах Москвы практически нет. Одна из главных причин - неразвитость транспортной инфраструктуры западного направления. Очевидно, что строительство новых радиусов приведет к появлению современных коммерческих центров в непосредственной близости от запроектированных магистралей, считает Пушкин.

Здесь будет офис заложен!

Одними из первых инвестиционную привлекательность территорий, прилегающих к новому радиусу, оценили аналитики консалтинговой компании Stiles & Riabokobylko, которые раньше других заговорили о центробежных тенденциях в коммерческом секторе недвижимости. По мнению директора компании Сергея Рябокобылко, децентрализация рынка (т. е. выход офисных комплексов высокого уровня за пределы Садового кольца) наряду с появлением бизнес-парков и "интеллектуальных" зданий определят развитие этого сегмента рынка на ближайшие годы. Первый бизнес-парк "Крылатские холмы" появится в Москве уже в этом году, и его судьба будет напрямую зависеть от строительства Краснопресненского проспекта. Столь популярные в Европе бизнес-парки концептуально отличаются от большинства городских офисных башен. Расположенные вдали от центра города, но при этом обладающие прекрасной транспортной доступностью, они могут предложить арендаторам относительно низкие арендные ставки, высокую эффективность планировки, достаточное количество парковочных мест и приятную для работы атмосферу. Девелопер проекта - компания CMI Development, архитектор - ABD Limited, эксклюзивный консультант по сдаче в аренду - компания Stiles & Riabokobylko.

Еще одним районом, который выиграет от новой магистрали, станет возводимый комплекс на Ходынке между Хорошевским шоссе и Ленинградским проспектом. Это уже не офисный, а жилой комплекс, причем весьма крупный (общая площадь жилья только первой очереди составит около 300 000 кв. м). Инвесторы проекта - компании "Интеко" и МФС-6. В конце февраля мэр Москвы Юрий Лужков посетил строительство и назвал главной задачей решение транспортной проблемы этого района. Он заявил, что если сейчас не предусмотреть все необходимые дороги и развязки, то район попадет в "транспортный мешок". Лужков пообещал, что будут построены выезды на Ленинградское шоссе и Третье транспортное кольцо.

Окно в Европу.

В целом строительство Краснопресненского проспекта положительно скажется не только на объектах, находящихся в непосредственной близости к магистрали, но и на всем западном секторе столицы, поскольку должны радикально разгрузиться прилегающие радиусы, особенно Волоколамское, Ленинградское и Рублевское шоссе. По мнению специалистов рынка, занимающихся загородной недвижимостью, уже сейчас резко возрастает популярность и без того одного из самых престижных секторов Подмосковья - Новорижского шоссе, которое и так уже конкурирует со всемирно известной Рублевкой. "Цена на подмосковную землю и недвижимость напрямую зависит от транспортной доступности, - утверждает Инна Кувшинова, PR-менеджер компании Penny Lane Realty, - поэтому можно с уверенностью прогнозировать укрепление инвестиционных перспектив и стабильную динамику роста цен на загородные комплексы по Новорижскому шоссе". По ее мнению, Новая Рига - лучшая магистраль в Московской области, а со строительством Краснопресненского проспекта добраться до центра можно будет за считанные минуты. По оценкам Penny Lane Realty, соединение Новорижской трассы с центром города вызовет удорожание домов в "Резиденции Бенилюкс", строящейся в 17 км от Москвы, на 20 - 25% в год.

Строительство проекта неизбежно скажется и на рынке торговых и складских помещений. Заместитель генерального директора компании Jones Lang LaSalle Владимир Пинаев утверждает, что развитию этого сегмента способствует как улучшение общей экономической ситуации в стране, так и такой фактор, как развитие транспортной инфраструктуры в городе, которая в сочетании с небывалым приростом парка личных автомобилей делает шопинг в крупных периферийных торговых моллах чрезвычайно популярным. Свидетельство этому - пробки на МКАД, особенно в выходные дни, немыслимые еще несколько лет назад. Потенциал рынка розничной торговли подтверждается и тем, что пока в Москве приходится порядка 65 кв. м качественных торговых площадей на 1000 человек, и по этому показателю она сильно отстает от таких городов, как, например, Варшава, Прага, Будапешт. При этом ставки аренды в центральной части города, по прогнозам экспертов Jones Lang LaSalle, будут продолжать расти из-за ограниченного количества площадей и площадок для нового строительства. В то же время цены аренды в крупных торговых комплексах по мере наполнения рынка будут понижаться.

Рынок складских помещений высокого класса находится еще на ранней стадии развития. Площадей современного уровня крайне мало, в основном представлены устаревшие комплексы класса С с изношенным инженерным обеспечением. Как характерную особенность московского складского рынка Пинаев отметил то, что складские помещения высокого уровня практически не попадают в свободное обращение, поскольку почти все они строятся компаниями для собственных нужд либо полностью арендуются еще на этапе строительства. Одним из немногочисленных исключений станет современный складской комплекс, который как раз разместится на трассе Москва - Рига в 6 км от МКАД на площади более 5 га с общей площадью предлагаемых к аренде помещений 42 000 кв. м. Здесь будут 50 линий МГТС с возможностью расширения, круглосуточная охрана и система видеонаблюдения во всех помещениях. Складские помещения сдаются по $160 за 1 кв. м в год без НДС, офисные - по $300. Срок сдачи в эксплуатацию - II квартал 2004 г.

Тише едешь - меньше шума.

Можно ожидать, что вдоль трассы Краснопресненского проспекта скоро начнется битва за площадки. Однако пока, по отзывам риэлторских, консалтинговых и девелоперских компаний, к этому направлению большого интереса не чувствуется, поскольку привлекательность зоны будущей трассы неясна, а необходимость выдерживать жесткие сроки окупаемости объектов заставляет профессионалов занимать выжидательную позицию. К тому же весь район будущей трассы от Третьего кольца до проспекта Жукова - это сплошная неприглядная промзона, на которую нужно проводить чрезвычайно дорогой редевелопмент с большими издержками по переводу предприятий.

Однако инвесторы всегда смотрят в будущее и учитывают транспортную составляющую при принятии решения о строительстве объекта и правильном позиционировании его на рынке. Активизировалось строительство комплекса "Москва-Сити", которому, как стало известно в марте, городские власти отдали на застройку еще 400 га земли. Краснопресненский проспект, по крайней мере южная его часть, станет перспективной территорией развития ММДЦ. Это должно ускорить вывод местных промзон и приблизить начало активной застройки района вдоль будущего проспекта.

В этой зоне возникают и новые, менее масштабные проекты. В качестве примера Пушкин называет бизнес-центр класса А площадью 7000 кв. м на пересечении Сущевского Вала и Тихвинской улицы. На улице Неверовского, которая соединит Кутузовский проспект с его дублером, начата реконструкция офисного здания площадью 3800 кв. м. Несколько новых корпусов получит и комплекс на улице Звенигородской. В районе Крылатское ведется подготовка к строительству еще трех-четырех бизнес-центров. Так что инвесторы и девелоперы все же проявляют интерес к площадкам, привлекательность которых в перспективе повысится.

Специалисты Penny Lane Realty убеждены, что привязка офисного здания к заметной транспортной магистрали значительно увеличивает его привлекательность и поднимает стоимость площади на 10 - 15%. "Можно прогнозировать, - говорит Пушкин, - что строительство новых радиусов приведет к увеличению стоимости офисных площадей на западном направлении в этих пределах, а затем по мере развития бизнес-инфраструктуры в данных районах можно ожидать дальнейшего роста цен". Можно предположить, что в долгосрочной перспективе запад столицы станет настолько же привлекательным для работы, как и для жизни, что приведет к некоторой децентрализации структуры рынка коммерческой недвижимости класса А и Б, считает он. Однако сегодня прогнозировать что-либо более конкретно трудно, ведь строительство Краснопресненского проспекта может занять более трех лет.

Двух зайцев - одним щитом.

Что же будет представлять собой Краснопресненский проспект? Генеральным проектировщиком участка от МКАД до проспекта Маршала Жукова является ОАО "Метрогипротранс" - институт, который специализируется на изысканиях и проектировании метрополитенов и транспортных тоннелей. "Общая протяженность этой части проспекта составит около 7 км, - говорит Адыл Закиров, вице-президент "Метрогипротранса", главный инженер проекта. - В начале - наземный участок от МКАД до рампы. Затем начинается тоннель, который протянется более чем на 3 км. Он выйдет на поверхность в районе ул. Крылатской. Далее - небольшой наземный участок и эстакада вдоль природоохранной зоны. Эстакада длиной около 400 м будет построена в районе гребного канала "Крылатское". Затем будет сооружен уникальный вантовый мост длиной 1050 м, пролеты которого будут подвешены на тягах-тросах, прикрепленных, в свою очередь, к арочному пилону. Мост будет сопрягаться с проспектом Маршала Жукова, который будет расширен и реконструирован".

Уникальным будет и конструкция самого тоннеля. Открытым способом будет сооружено с одной стороны 400 и 150 м - рамповый участок, с другой - соответственно 650 и 350 м, закрытым способом - около 1,5 км. Тоннель пройдет под Серебряноборским лесничеством, которое не следует путать с Серебряным бором, находящимся с другой стороны реки. В отличие от Лефортова, где горнопроходческим щитом было прорыто лишь одно из двух направлений (чтобы открыть движение в обе стороны в одно время) , здесь тот же горнопроходческий комплекс будет использован для прокладки обоих направлений. Это связано с решением совместить автомобильный тоннель с прокладкой участка Строгинской линии метрополитена. Тоннель будет двухэтажным: нижний уровень будет отдан поездам метро, а по верхнему пройдут по три полосы автомобильной дороги.

Тоннелей будет три: два больших - для метро и автомобилей (немецкое оборудование позволяет обеспечить диаметр 14 м) и между ними - один сервисный тоннель диаметром 6 м для подачи воздуха и прокладки коммуникаций. Первый пусковой комплекс планируется завершить в 2006 г. В него войдут левый большой тоннель (в направлении к центру) и сервисный тоннель. Еще через год должна быть сдана вторая очередь, включающая второй большой тоннель, эстакаду, мост через Москву-реку и реконструкцию проспекта Маршала Жукова.

Дороги, дороги.

По мнению экспертов, городу остро не хватает порядка 500 км дорожной сети. Сектор между Рублевским и Волоколамским шоссе - не единственный район города, который до сих пор не имел транзитной дорожной сети, что нарушает внутригородские связи и приводит к неравномерному распределению транспортных потоков. В этом году большое внимание будет уделяться созданию дублирующих радиусов. Одним из них обещает стать дублер Кутузовского проспекта. Важным проектом будет реконструкция Киевского шоссе. А вот о Четвертом транспортном кольце пока можно говорить только в неопределенном будущем времени. Вероятнее всего, его строительство начнется в 2005 г. Общая протяженность магистрали составит 61 км, в том числе существующий участок - 16 км. В этом году будут проводиться только проектные работы.

"Краснопресненский проспект - эпохальное для города направление, - считает Михаил Крестмейн. - Лучшая внешняя дорога Москва - Рига получит въезд в центр. Это даст значительный эффект для всего западного сектора города". По мнению Крестмейна, второй сопоставимый по важности проект - первоочередной участок Четвертого кольца на востоке столицы, который пройдет вдоль малого кольца железной дороги и соединит Волгоградский проспект и шоссе Энтузиастов - секторы, которые сегодня вообще не имеют никаких связей. И еще одной важнейшей стройкой становится аэропорт "Внуково", реконструкция Киевского шоссе и новый участок Боровского шоссе.