ПРАКТИКУМ: Могут ли "инвестиционные" квартиры обвалить рынок недвижимости?

Столичная недвижимость дорожает уже четвертый год, причем очень быстро. Только за 2003 г. , по данным IRN.ru, индекс стоимости жилья вырос на 39,5%. В этих условиях все больше квартир приобретается с целью вложения денег - для получения дохода от сдачи в аренду и перепродажи. Это угрожает обвалить рынок при массовой реализации всех купленных впрок квартир. Какова критическая масса инвестиционных квартир и когда она накопится?

Покупателей-инвесторов становится все больше, особенно на квартиры в новостройках, ведь на начальном этапе строительства их можно купить дешевле, а вопрос быстрого заселения у таких людей не стоит.

Приобретение жилья для перепродажи стало представлять интерес с конца 2000 - начала 2001 г. , когда цены стали выбираться из послекризисной ямы. Тогда число таких инвестиционных покупок было крайне мало - не более 1 - 2% общего числа покупаемых квартир. В 2001 - 2002 гг. оно возросло до 5 - 10%. Причем далеко не все изначально планировали перепродажу - только спустя время они осознали, что купленную всего год назад квартиру можно продать значительно дороже.

Доля квартир, купленных с целью вложения денег, оставалась незначительной вплоть до начала 2003 г. Кардинально изменило ситуацию снижение курса доллара - основного инструмента для сохранения сбережений наших сограждан. Необходимость найти иной способ для спасения и приумножения накоплений заставила население обратить внимание на рынок недвижимости.

Надувание пузыря.

В итоге в течение 2003 г. доля инвестиционных покупок выросла, по оценке специалистов IRN.ru, примерно до 30%. Это создало ощущение, что на столичном рынке недвижимости стал раздуваться очередной пузырь. Логика здесь проста. Пока цены растут, все стремятся успеть что-то купить, подогревая рост. Но стоит ему по какой-либо причине остановиться или просто возникнуть страху перед снижением цен, как все купленные впрок квартиры тут же будут выставлены на продажу. А это вызовет реальный обвал цен.

Эти опасения небеспочвенны: подобные обстоятельства ранее провоцировали кризисы на рынках недвижимости ряда стран, например США и Японии. Рано или поздно обвал случится и в России. Вопрос в том - когда. Какова критическая масса "инвестиционных" квартир, способная вызвать кризис, и когда она накопится?

Критическая масса.

Для ответа на этот вопрос постараемся оценить долю инвестиционных покупок. В 2003 г. было построено более 4,5 млн кв. м жилья. Примерно такой же объем строительства - по 4,5 - 5 млн кв. м - намечен на ближайшие годы. За вычетом социального жилья объем коммерческого предложения составляет примерно в 3 млн кв. м в год. А 30% инвестиционных покупок составляют 1 млн кв. м.

Много это или мало? Если сравнить с годовым объемом предложения, это много, а если с общим объемом жилого фонда столицы, составляющего около 200 млн кв. м, - мало, менее 1%.

Заметный объем "инвестиционных" квартир накопился только за 2003 г. В начале 2004 г. московское жилье продолжало дорожать. По прогнозу IRN.ru, наиболее вероятный прирост может составить 20 - 25% , а если, как и в 2003 г. , реализуется благоприятный сценарий, то прирост может превысить 30%. Впрочем, макроэкономический расчет указывает на неизбежное замедление темпов роста цен к 2005 - 2006 гг. до 15% и ниже.

Но в ближайшее время рост цен на жилье по-прежнему будет способствовать сохранению и даже некоторому увеличению доли инвестиционных покупок до 30 - 40%. Это означает, что объем таких квартир будет возрастать примерно на 1 млн кв. м в год.

Зависимость между увеличением объема предложения и реакцией цен продаж на жилье специалисты IRN.ru выявили в ходе исследования, проведенного в конце 2003 г. для одной инвестиционной компании. Анализ динамики продаж в нескольких десятках крупных жилых объектов в районах массовой застройки и жилья для среднего класса в обжитых районах Москвы показал, что повышение цен на 10% приводит к сокращению объемов продаж примерно вдвое. Справедлива и обратная закономерность: при увеличении объема предложения примерно вдвое (например, в результате появления второй очереди или начала продаж еще одного микрорайона) рост цен продаж начинает отставать от общерыночного подъема цен (роста индекса стоимости) примерно на 10%.

Эта зависимость позволяет оценить влияние возможного увеличения объема предложения жилья за счет продажи всех "инвестиционных" квартир на цены. Двукратное увеличение предложения снизит темп роста цен на жилье примерно на 10%. Если исключить из рассмотрения инвесторов, то из 3 млн кв. м коммерческого жилья реально покупается 2 млн. Следовательно, чтобы задержать рост цен на 10% , на рынок должно поступить 4 млн кв. м при отсутствии "инвестиционных" покупателей (разумеется, их доля быстро сократится при появлении признаков кризиса).

Однако замедление роста цен на 10% в нынешних условиях вряд ли сможет серьезно изменить динамику рынка, поскольку оно и так ожидается. Чтобы перекрыть прогнозируемый рост цен путем поступления в продажу всех инвестиционных квартир, их объем должен соответствовать замедлению ценового роста минимум на 20%. А для этого годовой объем предложения должен составить уже не 4 млн кв. м, а в полтора раза больше. Следовательно, при условии поступления на рынок 3 млн кв. м коммерческого жилья, построенного за год, довесок "инвестиционных" квартир должен составить еще около 3 млн кв. м.

Итак, критическую массу "инвестиционных" квартир, которая может вызвать прекращение роста и даже снижение цен на жилье, можно оценить в 3 млн кв. м. Учитывая, что она накапливается со скоростью около 1 млн кв. м в год начиная с 2003 г. , можно утверждать, что критическая масса "инвестиционных" квартир накопится за 2004 - 2005 гг. , а угроза затоваривания ими столичного рынка жилья и обвала цен может реализоваться на рубеже 2005 - 2006 гг.

Возможен ли обвал?

Макроэкономические расчеты показывают потенциал роста цен на московском рынке жилья примерно до $2000 за 1 кв. м, возможно, чуть больше. В апреле значение индекса стоимости составляло $1600 за 1 кв. м. При росте цен на 20 - 25% в год отметка в $2000 будет достигнута к середине 2005 г. Учитывая инертность рынка недвижимости, рост сохранится до конца 2005 г. , в результате чего как раз на рубеже 2005 - 2006 гг. цены превысят критический уровень, а темпы роста резко замедлятся. Соответственно, именно на рубеже 2005 - 2006 гг. возможен переход от роста цен к их снижению за счет резкого увеличения объема предложения "инвестиционных" квартир.

Означает ли это, что через полтора года на рынке недвижимости разразится серьезный кризис, однозначно сказать нельзя. Под влиянием других факторов в 2005 - 2006 гг. может произойти как просто плавное замедление темпа роста цен, так и переход рынка в стадию стабилизации. При этом может даже сохраниться небольшой прирост цен на уровне инфляции, т. е. менее 10% в год.

Однако рост массы "инвестиционных" квартир - мина замедленного действия. Даже если пока угроза незначительна. Любые негативные тенденции на рынке недвижимости в результате единовременной распродажи "инвестиционных" квартир только усилятся.