ПРАКТИКУМ: Слухи о буме немного преувеличены

В начале 2004 г. аналитический центр IRN.ru закончил масштабное полевое исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья. Собранные непосредственно у застройщиков и уполномоченных риэлторов данные позволили выявить ряд интересных особенностей этого рынка.

Весной 2004 г. в прессе и Интернете заявлено о существовании более 300 поселков в радиусе 55 км от МКАД. Однако исследование показало, что лишь 171 из них активно застраивается и продается. Еще около 150 либо давно распроданы (на продажу выставлены 1–2 дома), либо неизвестно когда будут закончены – сроки начала их строительства не определены.

Это несколько меняет бытующие представления о загородном рынке, например о лавинообразно растущем числе поселков, потому что почти половина из известных поселков, активно продававшихся в 2002–2003 гг., сейчас уже фактически ушли с рынка. Из 171 продаваемого поселка более 100 вышли на рынок в конце 2003 – начале 2004 г.

Ненамного точнее оказывается и представление о ценах. В рекламе в одном разделе могут попадаться цены как на дома вторичного рынка в уже сложившихся поселках, так и в строящихся. Очевидно, что это два разных товара, цены на которые могут различаться на 20–30%, особенно если учесть завышение цен предложения на вторичном рынке. Соответственно, застройщики, ориентируясь на уровень цен предложения в сложившихся поселках, делают неверные выводы о реальной стоимости домов во вновь проектируемых.

Более того, часто приводимые данные о повышенных темпах роста цен на загородное жилье – 50% в год и более – также связаны с не совсем корректным сравнением прежней стоимости домов в проектировавшихся поселках с текущими ценами предложения в домах вторичного рынка в сложившихся поселках. Как показало исследование, реальные темпы роста цен на загородное жилье более умеренны и приближаются к московским – порядка 30–35% в год.

Информация о коттеджах также менее достоверна, чем о квартирах. Исследование выявило расхождение данных в рекламных материалах и на сайтах фирм с реальным положением дел более чем в половине поселков. Обычно это связано с низкой оперативностью обновления информации по мере продвижения строительства, а также с ее искажением продавцами. Часто у разных дилеров встречается противоречивая информация об одном и том же поселке.

Среди наиболее частых неточностей – количество участков в поселке, площади участков и домов, данные о создаваемой инфраструктуре и, конечно же, ценах, а также размере последующих ежемесячных платежей. Нередко разночтения встречаются даже в таком на первый взгляд фиксированном параметре, как расстояние до МКАД. Одни указывают полное расстояние от поселка до города “по спидометру”, другие – только по шоссе без учета подъезда до поселка, третьи – “по прямой” на карте. Или просто расстояние поменьше, чтобы привлечь покупателя.

Исследование показало, что “среднестатистический” поселок выглядит так: на 18 га расположен 61 участок площадью 24 сотки, на котором построен коттедж площадью 374 кв. м по цене $1581 за 1 кв. м.

Оно позволяет уточнить представления о предпочтениях потребителей загородного жилья. Специалисты сходятся в том, что сегодня не спрос определяет предложение, а наоборот. В результате именно структура предложения задает популярность и ценовой уровень тех или иных направлений (шоссе) или типов жилья.

Например, постоянное упоминание экспертами о росте популярности Новорижского шоссе связано с тем, что там сейчас строится наибольшее число поселков – 40; к ним можно прибавить еще пять по соседнему Волоколамскому. На второе место по популярности оттесняется Рублево-Успенское шоссе – 36 поселков, хотя оно продолжает лидировать по цене. Третье место делят еще три активно застраиваемых направления с примерно равным числом поселков – дмитровское (17), пятницкое (15) и калужское (14).