ИГРОКИ: Любой торговый центр обречен на успех

Теперь хочу попробовать проанализировать, почему мы успешны. При разработке концепции были выбраны правильные функциональные решения – зонирование, очень строгий подбор торговых операторов, гибкая схема входа в торговый центр, у нас есть финансовый партнер – соучредитель (Промсвязьбанк), который кредитует якорных операторов под покупку торговых площадей. Огромное внимание было уделено рекламной кампании, общий бюджет которой составил около $250 000.

Гибкость

Создавая торговый центр “Лига”, мы провели исследование, чтобы выяснить, каким критериям должен соответствовать успешный торговый центр с точки зрения девелопера, арендатора и покупателя. Девелоперам были заданы вопросы, на какие показатели они обращают наибольшее внимание – рентабельность на собственные средства, устойчивость денежного потока, конкурентоспособность, запас в развитии, гибкость функциональной организации центра. Поясню: под гибкостью организации мы подразумеваем возможность расширения торговых площадей. Потому что если бизнес идет хорошо, то его нужно развивать. Гибкость – это возможность перекроить весь торговый центр, в процессе его эксплуатации перегруппировать арендаторов, изменить нарезку площадей и т. п.

Девелоперы говорят, что для них наиболее важными являются два показателя – это получение заданной рентабельности на собственные средства и гибкость функциональной организации.

Удивительные результаты

Далее мы опросили арендаторов торговых центров: с одной стороны, крупных сетевых операторов, выступающих “якорями”, с другой – маленькие магазины и бутики. Ответы разделились. Для всех арендаторов, безусловно, важен уровень продаж в торговом центре. Особенность “якорей” в том, что им важен уровень работы управляющей компании. Крупный якорный оператор вынужден постоянно взаимодействовать с управляющей компанией.

Удивительно, что для мелких операторов важен гарантированно высокий уровень потока покупателей и они готовы платить при высоком потоке покупателей самую высокую ставку. Иначе говоря, уровень арендной ставки для них не принципиален. А крупные арендаторы утверждают, что ставка аренды или цена продажи торговой площади – это принципиальный параметр, на основе которого они принимают решение, участвовать в проекте или нет.

Судьбу торгового центра определяет покупатель. Это те люди, которые приносят деньги и дают возможность жить и арендаторам, и девелоперам. Поэтому вопрос, что важно для покупателя, не менее значим, чем остальные. Ответ оказался довольно прост – это высокая транспортная и пешеходная доступность, качественные услуги, безопасность, широкий ассортимент товаров и услуг, комфортность шопинга.

Если сложить предпочтения девелоперов, арендаторов и покупателей вместе, то получим ответ на вопрос, что значит хороший торговый центр.

Неуспех невозможен

Теперь хочу остановиться на особенностях московского рынка торговых площадей. Возможен ли в Москве неуспешный торговый центр? Возьму на себя смелость заявить – невозможен. Хотя на рынке и существуют некоторые неудачные проекты, но если соблюсти указанные выше условия, то и эти торговые центры начнут нормально работать. Почему? Расчет очень прост. Недостаток торговых площадей в столице составляет около 4 млн кв. м. Так что потенциал рынка огромен. По данным МосБТИ, в Москве 2,8 млн кв. м торговых площадей, а рынку необходимо примерно 7,2 млн кв. м. Это грубый расчет, но основную тенденцию он отражает.

Сегодня можно строить новые центры и развивать существующие. Москва – большой город, где сосредоточено 30% товарооборота всей России. Товарооборот продолжает расти, растут и денежные обороты. Сегодня наблюдается высокий уровень “поглощения” площадей. В городе высокие ставки аренды и, как следствие, высокая доходность от вложений в недвижимость по сравнению со странами Европы. Эти факторы обуславливают высокую рентабельность строительства торговых центров. В ближайшие годы мы увидим большое число строительных проектов в этой сфере.

Опыт создания ТЦ

Далее я хочу рассказать об опыте компании “Русские торговые сети” по созданию торгового центра “Лига”. От разработки идеи до ввода центра в эксплуатацию прошло около двух лет, за это время мы набили огромное количество шишек. Как ни странно, но самым сложным делом оказалась именно разработка концепции. Участок земли под будущий центр был в очень конкурентной зоне – рядом IKEA, которая строит “Мега-2”, “Рамстор-Сити”, центр “Гранд”, “Гранд-1”. Нам нужно было попасть в правильную точку. Для этого был разработан центр целевой покупки. Идея очень простая – пришел, выбрал, купил.

“Лига” – это совокупность только якорных операторов, оператор занимает в среднем от 500 до 1000 кв. м, “Перекресток” – 6000 кв. м, “Старик Хоттабыч”, “М.Видео”, “Спортмастер” – по 3000 кв. м. И, судя по всему, эта идея сработала, сейчас посещаемость в будние дни достигает 15 000 человек, в выходные и праздники – 20 000–25 000.

Площади в торговом центре в основном продавались. Возможность аренды существовала, но мы хотели привязать «якорей». Все магазины «якорей» в торговом центре уже вошли в десятку лучших внутри своих сетей. У нас небольшая торговая галерея со средневзвешенной ставкой $1200, что очень неплохо на данный момент для рынка, и очень низкий коэффициент потери площадей. Нам удалось добиться этого за счет сосредоточения всех торговых операторов вокруг атриума. Расстояние от начала торгового центра до входа в любой якорный магазин – 24 м, при общей торговой площади 27 000 кв. м. Покупатель входит и сразу попадает в торговый зал.

В центре представлены известные брэнды. Идея в том, что не нужно ходить по множеству магазинов. Это магазины для “профессиональных” покупателей. Это не отдых, как в “Атриуме”, это не семейный торговый центр, как IKEA (“Мега-2”), это аналог западного Power Center (один из видов торговых центров).

Самое тяжелое, как оказалось, – это выбор управляющей компании. Мы не смогли найти партнеров по управлению нашим центром. Так как собственность поделена между крупными торговыми операторами, прийти к консенсусу порой бывает очень сложно. Мы были вынуждены создать определенный регламент, своего рода правила совместного существования в торговом центре, который подписали все собственники. Поэтому я бы рекомендовал девелоперам привлекать управляющую компанию и уделять пристальное внимание вопросам управления в самом начале реализации проекта – это позволяет избежать проблем в будущем.