ИГРОКИ: Недвижимость это рынок арендодателя

Мир подарков

Торговая компания “Красный куб” образована в 1996 г. Сеть своих магазинов мы начали создавать в 1998 г. У нас есть оптовое направление. В данный момент наша розница превысила размер опта. И мы розничное направление видим как стратегическое и главное.

Меняется рынок – меняется и облик наших магазинов. Первые наши магазины мы создавали по остаточному принципу, выставляя в них то, что не продали оптом. Поэтому эти магазины мы изначально оборудовали неправильно. Сегодня это уже четко позиционированная сеть магазинов подарков. В прошлом году мы приостановили количественное развитие сети и улучшили магазины качественно. Всего было открыто порядка 20 магазинов, в частности на Кутузовском проспекте и в ГУМе. Это яркий пример нового, улучшенного типа наших магазинов. Все новые магазины мы открываем в новом формате с использованием нового оборудования, с новым позиционированием и стандартами обслуживания.

Наша сеть в основном представлена в торговых центрах. И на примере нашей компании я хотел рассказать о взаимодействии розничной сети с управляющими компаниями торговых центров. Формат наших магазинов, их размер не позволяет считать нас якорным арендатором. Наши магазины – 100–200 кв. м. Максимальный по размеру магазин на сегодня – 280 кв. м торговой площади. Сейчас у нас 52 магазина по всей территории России, из них в Москве 32 магазина, и мы считаем, что Москва свой потенциал еще не исчерпала, и видим в ней до 60 “Красных кубов”. Некоторые районы нами еще не охвачены – юго-запад, северо-восток. Не исчерпал свой потенциал и центр. И мы имеем четкие планы к концу 2005 г. довести количество магазинов по всей России до 100. В прошлом году мы приняли для себя важное решение, что идем корпоративными магазинами в другие города России, так как до этого мы развивались в регионах только через франчайзинг. В 2004 г. мы собираемся развиваться в Самаре, Ростове-на-Дону, Краснодаре и Новосибирске. В данный момент у нас есть по три магазина в Санкт-Петербурге и Екатеринбурге, по два в Нижнем Новгороде и Волгограде.

Неравномерность

В России созданы все предпосылки для того, чтобы цивилизованная торговля могла развиваться. Потребитель готов платить за высокий уровень обслуживания и разнообразие предложения. Появляются операторы, способные этот уровень обслуживания обеспечить, и появляются разные вспомогательные структуры – банки, риэлторы и страховые компании. Данный процесс идет несколько неравномерно, если смотреть по всей России. И это не всегда зависит от масштабов города. На наш взгляд, Новосибирск или Челябинск, большие города, несколько отстают в этом плане от меньших городов.

Проблемы с недвижимостью

К сожалению, многие девелоперы концентрируются лишь на подборе “якоря” и уделяют меньше внимания торговой галерее, хотя в России существует максимум 100 компаний, которые могут достойно представлять и наполнить торговый центр. Мы считаем, что, если торговая галерея наполнена правильно, она может стать не меньшим центром притяжения, нежели крупный магазин – “якорь”.

Для покупателей важен положительный заряд, который мы несем. Мы – сеть подарков. У нас покупают вещи, когда идут на праздник. Кроме этого средняя покупка у нас не превышает $15. У нас в магазинах всегда много людей. И это не значит, что мы продаем некачественные вещи, это значит, что мы сумели представить свой ассортимент качественно и сделать его более доступным.

К сожалению, пока далеко не все владельцы торговых центров понимают, что ставки арендной платы для сетей различной направленности могут и должны различаться. Ситуация на каждом товарном рынке своя, а предложение ТЦ должно быть разностороннее и сбалансированное. Ведь если открыть в одном ТЦ пять ювелирных магазинов и пять салонов сотовой связи, то кому он будет интересен?

Зачастую арендодатель подходит к вопросам аренды исходя просто из размера магазина и этажа, где он будет размещаться. Получается, что те, кто может позволить себе платить много, доминируют на лучших торговых местах, т. е. при входах на первом этаже. Мы считаем, что это неправильно.

Арендная ставка должна также зависеть от направления деятельности торгового оператора. Такую гибкую политику в отношении нас проводят, к примеру, ГУМ, торговые центры “Звездочка” и “Мираж”. Ведется работа и по другим объектам. С некоторыми центрами договариваемся о взимании арендной платы не по фиксированной ставке, а как процента от оборота. В качестве примеров могу привести “Вэймарт” и ТЦ “Южный” в Тюмени. Такая форма, на наш взгляд, имеет хорошую перспективу, поскольку заставляет работать и торговую компанию, и владельца торгового центра.

Мы какое-то время уже прожили в условиях цивилизованной торговли. И все понимают, как все должно быть правильно устроено. Но все еще появляются центры, где продаются товары совершенно разного уровня для разных групп потребителей. В Туле, например, открыли центр “Гостиный двор”, который находится в самом центре города. Сам торговый центр хорош, а набор арендаторов вообще никакой, потому что подбором занимались строители. При этом даже не рассматривался вопрос совместимости будущих арендаторов. Плати деньги и въезжай. Под одной крышей оказались и достаточно дорогие операторы, и предприниматели, переехавшие с рынков. Половина арендаторов – торговцы с рынка. Они мрамор завесили сетками и там на вешалках повесили свои турецкие маечки. Просто жалко денег, которые вложил собственник. В долгосрочном плане не выиграли ни операторы, ни владелец центра.

Рекламная стратегия торговых центров тоже не всегда бывает верной. Центр создается для одной потребительской группы, а рекламируется с расчетом на привлечение другой, потому что девелопер изначально не готов вкладывать деньги в продвижение центра. Но мало повесить вывеску самого центра. Человек приходит в конечном счете к продавцу. И если центр стоит “слепой”, без рекламы операторов, хуже от этого не только им. Невысокий поток посетителей и, как следствие, чехарда со сменой арендаторов вряд ли пойдет на пользу и самому центру.

Наконец, последняя проблема – соблюдение договоренностей. Часто бывает так, что при открытии торгового центра говорится одно или даже закрепляется документально, а на деле условия меняются, причем меняются достаточно быстро. Все знакомы с проблемой депозитов. Когда арендатор уже сел на крючок, когда он нуждается в этой торговой площади, тут же начинаются дополнительные соглашения. На наш взгляд, это неприемлемо.

Пока рынок торговой недвижимости у нас – это рынок арендодателя. Мы думаем, что когда-нибудь это изменится и в итоге торговые центры будут стремиться привлечь торговые сети достойного уровня, думающие не только о сегодняшней прибыли, но и о развитии. Ведь все мы существуем на одном рынке, и если будет хорошо ритейлору, то хорошо будет и владельцу торгового центра.