ЭКСПЕРТЫ: Тенденции рынка торговой недвижимости
Качественное изменение
Я хотел бы рассказать о тенденциях развития рынка торговой недвижимости – как в Москве, так и в регионах, о факторах, влияющих на этот процесс. Давайте рассмотрим, из каких сегментов состоит торговая недвижимость.
Условно можно всю торговую недвижимость разделить на две части – непрофессиональный сегмент (сюда мы относим различного рода палатки, киоски и рынки) и профессиональный (это магазины и торговые центры). Разделение это достаточно условно, потому что и в так называемом профессиональном сегменте есть непрофессиональные проекты.
Развитие рынка недвижимости в стране началось с самого большого и богатого города – Москвы. В течение 15 лет Москва прошла путь от старых советских магазинов, затем неорганизованной рыночной и палаточной торговли до современных торгово-развлекательных центров международного качества – самой развитой формы розничной торговли.
Если на первоначальном этапе характер роста был скорее количественный, шло просто наполнение рынка, то в последнее время обозначился качественный рывок. Рынки сносятся, палатки заменяются торговыми центрами (ТЦ), морально устаревшие объекты торговли подвергаются редевелопменту (например, “Детский мир”)
Давайте более подробно рассмотрим эти сегменты рынка.
Вытеснение рынков
Рынки, являясь непрофессиональным сегментом торговой недвижимости, имеют тенденцию к сокращению. С 2000-го по начало 2004 г. число рынков сократилось с 240 до 135. Сегодня на долю рынка приходится 26% оборота. В ближайшие 4–5 лет будет закрыто еще 39 рынков, и на их месте построены современные торговые центры (по данным департамента потребительского рынка и услуг г. Москвы).
Тем не менее даже при развитом рынке розничной торговли рынки остаются небольшой его долей. Это продуктовые рынки (свежие овощи, фрукты) или сезонные или тематические ярмарки (продажа меда и проч.). Они будут функционировать в рамках политики поддержки государством фермерства и сельского хозяйства.
В настоящее время владельцы существующих рынков стоят перед непростой инвестиционной задачей: взвесить зачастую значительный доход от работы рынка с учетом возможного падения этого дохода и возможность строительства торгового центра на месте рынка. И уже есть прецеденты решения о редевелопменте.
Магазины на улицах
В секторе street retail (отдельно стоящие магазины на улицах), который начал формироваться одновременно с появлением первых рынков, к настоящему моменту наблюдаются стабильно высокий спрос на помещения, расположенные на центральных улицах города. Рост предложения в этом сегменте довольно низкий и образуется в основном за счет ротации арендаторов или строительства многофункциональных комплексов, первые этажи которых занимают магазины, что приводит к острому дефициту помещений.
В течение года ставки в этом сегменте оставались стабильно высокими, а на наиболее популярных среди ритейлоров улицах наблюдалось повышение, которое составило 20–25%.
Цены продаж на торговые помещения на наиболее популярных улицах (street retail) продолжают расти, что обусловлено большим дефицитом на рынке продаж таких помещений. Доля свободных помещений не превышает 7–8%.
Торговые центры
Что касается торговых центров, то, как видно из графика, тенденции к уменьшению роста площадей пока не наблюдается, но очевидно, что насыщение произойдет.
Если рассмотреть динамику увеличения площадей торговых центров и провести аналогию с региональными рынками, можно сделать вывод о значительной емкости крупных городов России.
К настоящему моменту в Москве на одного жителя приходится 170 кв. м площадей в качественных торговых центрах. Развитие торговых центров в пределах одного города происходит неравномерно, сначала застраивается центральная часть, затем районы наиболее плотной жилой застройки и районы проживания наиболее обеспеченного населения.
Московские тенденции
На текущий момент на московском рынке торговой недвижимости наблюдаются следующие тенденции:
– замена палаток и рынков торговыми центрами;
– увеличение объема строительства в спальных районах;
– планы по открытию бутиков;
– рост интереса международных игроков.
Выход международных игроков
Очевидно, что развитие рынка недвижимости зависит от спроса на торговую недвижимость. Поэтому одним из сильнейших катализаторов развития рынка является появление в стране зарубежных девелоперов и ритейлоров. В первую очередь они, конечно, появляются в Москве.
Появление профессиональных операторов инициирует, помимо увеличения спроса, еще один процесс. Желание выжить в конкурентной борьбе заставляет локальных российских операторов работать в профессиональном формате, заниматься экспансией и снижать собственную доходность. Все это, конечно, положительно влияет на рынок розничной торговли и, как следствие, на развитие торговой недвижимости.
Есть несколько способов выхода зарубежных торговых сетей на наш рынок. Один из путей – учреждение собственных дочерних компаний. Так поступила сеть Auchan. Иной путь избрала немецкая сеть OBI, которая осуществила выход в партнерстве с российской компанией. Таким же образом вышла на рынок французская сеть Sephora в партнерстве с компанией “Л’Этуаль”. И, наконец, третий путь – это франчайзинг; так в России появился Spar.
Факторы развития
Развитие торговой недвижимости зависит от очевидных факторов. Это количество жителей в городе, их средний доход, местные законодательные условия, политика городской власти.
Результатом положительного влияния этих факторов является увеличение объема розничной торговли и, как следствие, развитие собственных сетевых магазинов и появление в городе профессиональных российских или московских операторов. В первую очередь это продуктовые сети и магазины бытовой техники. Дальнейшее развитие розничной торговли приводит к увеличению спроса на торговую недвижимость и росту арендных ставок (или стоимости).
Совокупность наличия достаточного количества торговых операторов, высоких арендных ставок и дефицита торговой недвижимости приводит к увеличению инвестиционной привлекательности реализации проектов строительства торговых центров и достигает по показателям значений альтернативных инвестиций. Тогда начинается активное строительство торговых центров.
Еще одним важным фактором является стоимость финансирования проектов. Если в начале развития профессиональной торговой недвижимости девелоперы вынуждены вкладывать собственные средства или привлекать соинвесторов, то при дальнейшем развитии рынка происходит снижение финансовых рисков в проекте, и девелоперы могут использовать заемные средства. Это дает дальнейший толчок для развития рынка. При этом условия кредитования изменяются при стабилизации рынка. Доля собственных средств и обеспечения снижается, процентные ставки снижаются, сроки амортизации кредитов увеличиваются. Но это уже происходит на фоне снижения арендных ставок в торговых центрах.
Еще одним фактором может быть структура расходов жителей города. Здесь необходимо проводить исследования, но очевидно, что зависит это, в свою очередь, от национальных, этнических факторов. В разных регионах России при одинаковом доходе люди по-разному распределяют свой личный или семейный бюджет.
Пограничный фактор
В своих расчетах мы попытались посмотреть, как влияет количество жителей в городе на появление в нем местных и московских операторов. Города отсортированы по мере убывания численности. Мы сделали лишь частичную выборку торговых операторов. Как видно, активность ритейлоров не зависит напрямую от количества жителей города.
Скорее это некий пограничный фактор – таким образом вычленяются города, в которых проводятся исследования, рассматриваются участки земли или готовые помещения.
Именно в этих городах возрастает число сделок аренды с участием московских и международных сетей.
В региональных городах схема развития рынка торговых помещений аналогична московской. Сначала выкупаются и ремонтируются помещения под дорогие магазины в центральной части города и образуются стихийные рынки для торговли более дешевыми товарами. Затем спрос на качественные торговые помещения усиливается, рынки облагораживаются, появляются первые торговые центры. Это текущая ситуация в большинстве городов-миллионников.
К моменту, когда платежеспособное население переходит для совершения покупок в профессиональные торговые центры, число рынков начинает сокращаться, а отдельные магазины в “интересных местах” уже сданы в аренду и спрос на них не удовлетворяется.
На этом фоне число современных торговых центров значительно увеличивается, и к определенному моменту они начинают испытывать взаимное конкурентное влияние, поскольку на рынке отсутствует достаточное количество розничных торговых компаний. Происходит редевелопмент неудачных проектов (в Москве данная тенденция только начинает проявляться).
Успешные форматы
Необходимо сказать и о том, какие форматы будут успешно работать на региональном рынке. Это прежде всего центры моды, которые располагаются в центральной части города и, как правило, имеют несколько уровней. Причем наличие в их составе якорного арендатора необязательно.
Также это районные торговые центры большого формата – 10 000–20 000 кв. м общей площади, как правило, с якорным продуктовым оператором на 500–2000 кв. м, а также с дополнительными якорными арендаторами. Чаще всего розничная торговля в таких центрах ведется на двух уровнях, а на третьем расположены предприятия питания и развлечения.
И, наконец, окружные торговые центры – еще большего формата – 20 000–50 000 кв. м, где обязательна парковка, обязательно наличие якорного арендатора (гипермаркета от 5000 кв. м). Располагаются такие торговые центры на основных магистралях, часто на границе города.
Тенденции в регионах
Что касается темпов развития, то мы считаем, что региональные рынки будут развиваться быстрее, чем московский, и “проекты-без-будущего” начнут изживать себя раньше, чем это кажется.
Профессиональный подход позволит избежать ошибок на первоначальной стадии проектирования и не допустить потерь инвестиционных средств.
Из основных тенденций можно отметить:
– экспансию московских торговых сетей (продовольствие, бытовая техника, общепит, одежда) в регионы (преимущественно в города-миллионники);
– экспансию международных сетей (DIY, мебель, супермаркеты) в регионы (преимущественно в города-миллионники до Урала);
– появление торговых центров с профессиональной концепцией;
– стремление местных администраций к улучшению торговой инфраструктуры города (торговым центрам – “зеленый коридор”);
– появление межрегиональных сетевых девелоперских компаний (МИГ, РТС, “Время”).
Перспективы
– участие в проектах московских и западных инвесторов;
– участие в проектах торговых операторов как соинвесторов;
– увеличение числа профессиональных торговых центров в региональных центрах;
– присутствие в проектах сетевых торговых операторов всех категорий товаров.