В ЦЕЛОМ: Мало денег и площадей

Дефицит площадей

Одна из основных особенностей розничного рынка России – это нехватка торговых площадей. “Возможно ли в Москве создание неуспешного торгового центра? Возьму на себя смелость заявить – невозможно, – говорит директор департамента маркетинга и аналитических исследований компании “Русские торговые сети” Иван Подкова. – Почему? Расчет очень прост. Недостаток торговых площадей в столице составляет около 4 млн кв. м”.

Результат такого дефицита торговой недвижимости – высокие арендные ставки. “Можно сравнить размеры арендных ставок в России и, скажем, в Польше, – говорит генеральный директор консультационной фирмы “АМ2 – МАГАЗИН МАГАЗИНОВ” Анна Ширяева. – Там происходит падение цен. Мне сложно опираться на конкретные цифры, потому что, как правило, разброс в размерах ставок очень велик даже в рамках одного торгового центра, но польские ставки где-то на 20–30% ниже, чем у нас”.

“Несмотря на то что у нас очень хорошо идут дела, операционной прибыли компании не хватает, чтобы вкладывать деньги в развитие сети”, – сетует президент сети магазинов “Дикая орхидея” Александр Федоров.

Нехватка площадей также позволяет арендодателям диктовать ритейлорам свои условия. “Пока рынок торговой недвижимости у нас – это рынок арендодателя. Зачастую арендодатель подходит к вопросам аренды, исходя просто из размера магазина и этажа, где он будет размещаться”, – говорит генеральный директор ТК “Красный куб” Станислав Скачков. Также, по его словам, пока что весьма распространена практика внезапного изменения арендных договоров. Арендодатель, убедившись, что у магазина дела идут хорошо, нередко повышает стоимость аренды.

По словам участников конференции “Торговая недвижимость в России” (проводилась газетой “Ведомости” 19 марта), в условиях дефицита площадей многие арендодатели в регионах также назначают “московские” цены.

Кредиты, кадры, оптовики

Но помимо высокой стоимости аренды есть и другие сложности. По мнению директора по развитию сети универсамов “Патэрсон” Руслана Павловского, “среди основных факторов, сдерживающих развитие сетевой торговли, можно назвать недостаточно жесткий контроль над оптовиками, которые работают по черным схемам, а также отсутствие недорогих и длинных кредитов”.

Отсутствие длинных кредитов, в частности, мешает сетям проникать на региональные рынки. Причем отсутствие финансовой инфраструктуры не всегда обусловлено небольшими размерами города. Как подчеркивает Станислав Скачков, в регионах появляются различные необходимые для сетевиков вспомогательные структуры – банки, риэлторы и страховые компании. Но данный процесс идет неравномерно. “И это не всегда зависит от масштабов города, – говорит Скачков. – На наш взгляд, Новосибирск или Челябинск, большие города, несколько отстают в этом плане от меньших городов”.

Большинство выступавших на конференции “Торговая недвижимость в России” отметили также и такую проблему, как отсутствие в торговле квалифицированных кадров. Причем где брать эти кадры, неизвестно. Количество торговых вузов у нас в стране весьма ограниченно.

Где иностранцы?

Вышеописанные сложности приводят к тому, что наиболее сильными на российском розничном рынке оказываются иностранные сети. У них есть деньги. И в условиях развивающегося рынка это главное.

IКЕА может позволить себе построить не только собственное торговое помещение, но и гигантский торговый центр “Мега”, избегая таким образом проблем, с которыми приходится сталкиваться арендаторам, и при этом становясь крупным арендодателем. Тем же путем идет и компания “Рамэнка”, которая строит торговые центры, где в качестве “якоря” размещается супермаркет “Рамстор”.

Оборот сети Metro Cash & Carry в России в 2003 г., по данным Объединенной финансовой группы, достиг $900 млн. И это при том, что у Metro Cash & Carry в России всего семь магазинов. Тогда как у огромной сети супермаркетов “Пятерочка” (299 магазинов), по оценкам ОФГ, оборот в 2003 г. достиг, за вычетом НДС и налога с продаж, $772 млн (по данным самого ритейлора – $933 млн).

У западных ритейлоров есть большие стартовые средства (или возможность получать в Европе дешевые длинные кредиты) для запуска торговли с очень низкой торговой наценкой. Приходя на российский рынок, они изначально рассчитывают на получение прибыли с большого оборота. “У иностранцев лучше технология, лучшие средства контроля издержек, значительные финансовые вложения в стратегическое укрепление в стране”, – говорит управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. У иностранцев есть и опытные менеджеры. Однако почему-то западные сети все равно не торопятся на российский рынок. Крупнейший ритейлор Wal-Mart регулярно посылает в Россию делегации, но уже несколько лет не решается начать бизнес в России. Иностранцы боятся. По мнению Олега Войцеховского, сложность в том, что Россия – весьма проблемная страна для освоения. Покупательная способность населения невысока, инфраструктура малоразвита. Правила игры тоже неочевидны. “Кого мы увидим в качестве реального игрока в среднесрочной перспективе, мне не ясно”, – говорит Войцеховский.

Получается, что данные сложные условия не только тормозят развитие российского ритейла, но и создают пока некий защитный экран для российских сетей, дают им возможность развиваться при минимальной конкуренции со стороны сетей западных.