КРАСИВАЯ ЖИЗНЬ: Перепланировка: за и против

Истоки проблемы

Квартира выглядит более привлекательной, если ее разбить на функциональные зоны, позволяющие хозяину такого жилища чувствовать себя в нем максимально комфортно. Однако типовые дома, возводимые в Москве на протяжении десятилетий, делали задумки многих несбыточной мечтой. А отсутствие качественных стройматериалов не позволяло горожанам выполнить хороший ремонт. Со временем все изменилось: появились материалы, технологии, архитекторы стали больше внимания уделять проектам городского жилья, что воодушевило хозяев стандартных квартир серьезно взяться за перепланировки.

В ход пошли все приемы, некоторые из которых, как, например, снос несущих стен, присоединение балконов и лоджий к жилым помещениям, перенос саноборудования и отопительных приборов, отрицательно сказывались на самом строении, вызывая образование трещин, сантехнические аварии, порчу имущества соседей. Предлагая смелые решения перепланировок, иногда даже сами архитекторы не могли представить, к каким последствиям они могут привести, поскольку принимали во внимание только пространство квартиры без учета того, чем могут обернуться такие преобразования для всего дома.

Возможно, строительный хаос длился бы еще долго, но в столичные суды стали поступать десятки исков от людей, пострадавших от перепланировок в соседних квартирах. Головной боли стоили такие ремонты и эксплуатирующим конторам, которым по нескольку раз в месяц приходилось посылать специалистов перекрывать водопады, обрушивающиеся на чьи-то головы. Ситуация накалялась из года в год. Когда же перепланировки приобрели угрожающие масштабы, столичные власти решили внести свою лепту – выпустили закон “О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы” (от 29 сентября 1999 г.), чтобы урегулировать отношения, возникающие при переустройстве помещений между заявителями и управляющими жилыми домами, органами исполнительной власти и местного самоуправления, гражданами и юридическими лицами, права и законные интересы которых затрагиваются и могут быть нарушены в ходе работ или в результате их проведения.

Правда, закон принимался в сжатые сроки, и в нем оказалось много сырых мест, которые впоследствии постарались устранить в новой редакции от 7 апреля 2004 г. Над новой редакцией закона потрудилась Государственная жилищная инспекция г. Москвы (Мосжилинспекция) – структура, которой чаще, чем другим, приходится сталкиваться с проблемами перепланировок. Правда, столичные законодатели и на этот раз переусердствовали – московский закон оказался не в ладах с федеральным.

Закон и послушание

Если ремонтные работы, проводимые в квартире, влекут за собой любые отклонения он базового плана, хранящегося в БТИ, то это уже является перепланировкой. Важно, что закон не запрещает перепланировку, а гласит: “Граждане и юридические лица вправе переустраивать помещения, если при этом улучшаются условия их использования и предварительно оформлены в соответствии с настоящим законом разрешения и согласования, подтверждающие, что при этом не нарушены действующие нормы, жилищные, иные права и законные интересы других лиц, обеспечивается сохранность жилых домов”. А это значит, что, прежде чем приступать к преобразованиям в квартире, нужно быть готовым к тому, что в компетентных органах придется получать разрешение на их проведение.

Апрельская версия закона практически не затронула основные положения 1999 г. Перечень запретных работ остался прежним. Нельзя разрушать несущие стены и конструкции; переоборудовать в жилые помещения балконы и лоджии, а также выносить на них отопительное оборудование; проводить перепланировку, в результате которой образуется комната площадью меньше 9 кв. м или шириной меньше 2,25 м. Закон запрещает без согласования увеличивать площадь санузлов. Если раньше согласовывались только снос и перенос стен, то теперь бюро технической инвентаризации рассматривает любые случаи вплоть до переноса унитаза или раковины. Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения запрещен и согласованию не подлежит, так как трубопроводы этих систем из-за большого количества аварий считаются зоной повышенного риска.

Без ведома РЭУ, межведомственной комиссии (МВК) и жилинспекции нельзя устанавливать электрическую плиту взамен газовой, переносить или прокладывать новые электрические сети для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других новейших сантехнических и бытовых приборов.

Предметом гордости хозяев являлись двухуровневые квартиры в обычных панельных и кирпичных домах. Перепланировка, включающая работы по объединению двух квартир по вертикали, признана запрещенной.

В то же время, если планируемые мероприятия не затрагивают несущие конструкции дома или общедомовые инженерные системы, не изменяют его архитектурный облик, в соответствии с новой редакцией закона они могут быть показаны на поэтажных планах без разработки проектной документации. Это значительно сократит сроки оформления разрешения, поскольку в таких случаях не потребуется предварительное согласование планируемых мероприятий с надзорными органами. Согласно закону производить перепланировку квартиры разрешается только после получения разрешения межведомственной комиссии и выхода распоряжения префекта (главы управы) на перепланировку. Эти документы являются итоговыми. Без них проведение работ будет незаконным.

На перепланировку необходимо получить согласие всех жильцов дома или застраховать в страховой компании ответственность перед третьими лицами. В документе также есть ограничение: “Общая продолжительность работ по переустройству помещений не может превышать четырех месяцев”. Прежде чем строители начнут переустройство квартиры, ее хозяева обязаны сообщить об этом в РЭУ или в компанию, управляющую жилым домом. Законом регламентируется и время проведения ремонтных работ. Если они вызывают шум, то приступать к ним можно не раньше 9 утра и заканчивать не позднее 7 вечера.

Согласно московскому законодательству управляющие компании обязаны отслеживать и выявлять факты незаконных перепланировок, но жильцы, в этом уличенные, по Конституции РФ имеют полное право не пускать их представителей в свои квартиры. Такое положение вещей заставляет собственников домов или управляющие компании идти на разные хитрости. “Например, в нашем доме введена пропускная система, – делится секретом представитель Мосжилкомплекса, попросивший не называть его имени в печати. – Все собственники получают пропуска вместе с ключами, т. е. они в правах доступа в свои квартиры никак не ограничены. А бригадам строителей выдаются пропуска только после того, как собственники предъявят согласованный рабочий проект жилища”.

По мнению Валерия Моргунова, начальника отдела управления и эксплуатации жилищного фонда ГУП “Мосжилкомплекс”, в новой редакции закона есть как позитивные, так и негативные моменты. “Несомненным достижением можно считать тот факт, что для проведения ремонтно-отделочных работ теперь не всегда необходим рабочий проект, который требовал от собственника значительных затрат, – говорит он. – Теперь проект нужен лишь тогда, когда в ходе работ будут затронуты несущие стены и общедомовые инженерные системы. Ну а к недостаткам можно отнести прежде всего то, что из-за противоречий с федеральным законодательством в полную силу работать он не будет. Кроме того, те организации, на которые возлагаются функции контроля за исполнением данного закона, – жилинспекции, районные управы, префектуры – на сегодняшний день просто не готовы к такой работе”.

Крутые виражи

Перепланировка квартир особенно распространена в сегменте элитного жилья. “Это связано в первую очередь с тем, что центральная часть Москвы изобилует большим количеством строений советской постройки, которые часто не отвечают требованиям, предъявляемым к современному жилью, – говорит Павел Здрадовский, генеральный директор компании Paul’s Yard. – И это касается не только планировок, но и инженерных коммуникаций, которые находятся практически в аварийном состоянии. Несмотря на относительную “старость” домов, спрос на такие квартиры существенно превышает предложение. Клиенты готовы платить большие деньги не только за покупку квадратных метров, но и за последующую реставрацию здания и, соответственно, перепланировку квартиры”.

Но если человек последует букве закона, то ремонт в квартире затянется на непредвиденный срок. Поэтому вполне объяснимо желание многих собственников утаить перепланировку. И если соседи не “настучат” куда надо, хозяева перестроенной квартиры смогут жить в ней спокойно. Правда, до той поры, пока им не потребуется продать ее, завещать или подарить. Для совершения перечисленных сделок требуется справка из БТИ, и никто не гарантирует, что сотрудники этой конторы не сочтут за труд проверить, соответствует ли реальная квартира плану, хранящемуся в БТИ. И вряд ли новый собственник согласится отвечать за “грехи” предыдущего хозяина квартиры. По словам риэлторов, даже если им и удастся договориться, то убытки продавца окажутся более значительными, чем в том случае, если бы он оформил перепланировку самостоятельно.

“Разрешение на перепланировку для владельца – это юридическая чистота помещения, обладатель такого жилья вправе его продать, обменять, он защищен от претензий и судебных исков, – говорится в рекомендациях гражданам, размещенных на сайте ООО “Жилэкспертиза”. – Ведь всю ответственность за ущерб, нанесенный дому и его жильцам, в случае аварии и технических повреждений дома и его коммуникаций несет собственник жилья, осуществивший перепланировку без разрешения”.

В течение 2003 г. столичные суды удовлетворили иски сотен пострадавших от несанкционированных перепланировок. Сумма минимальных счетов исчислялась десятками тысяч рублей. В случае, когда перепланировка велась по закону, к ответственности привлекаются лица, ее согласовавшие. По словам начальника Мосжилинспекции Александра Стражникова, в числе привлеченных к ответственности есть и архитекторы, и заместители глав районных управ.

В то же время, как рассказали в компании Paul’s Yard, покупатели дорогого

жилья имеют средства, чтобы пригласить нужного специалиста, который сможет оценить здание и понять, какие преобразования в данном случае возможны, а какие – нет. Например, при создании трехуровнего пентхауса на ул. М. Молчановка, 6, были объединены три квартиры. По требованию собственника вопрос безопасности стоял на первом месте.

Без внутренних перегородок

Перепланировка актуальна для домов, где жилплощадь сдается строителями без внутренних перегородок. Чтобы помещение стало действительно пригодным для жилья, все его внутреннее пространство предстоит построить.

“Без межкомнатных перегородок, со свободной планировкой сдаются, как правило, монолитные дома, – говорит Ольга Анциферова, заместитель директора юридического департамента по новостройкам корпорации “Инком-Недвижимость”. – Формулировка “со свободной планировкой” на практике означает, что при оформлении в собственность квартира будет на плане БТИ иметь перегородки, предусмотренные типовым проектом (эти перегородки обычно намечены в помещении линиями высотой в полкирпича), либо выглядеть как однокомнатная квартира. Практически на любом этапе строительства до подписания акта сдачи-приемки и обмеров БТИ будущий собственник может предложить свой вариант планировки. В этом случае при оформлении в собственность квартира будет зафиксирована на плане БТИ в желаемом виде и согласовывать перепланировку не потребуется. Возможность возведения межкомнатных перегородок по собственному проекту желательно заранее согласовать с инвестором”.

Если покупатель по какой-то причине упустил такую возможность, то перепланировкой придется заниматься самостоятельно, без участия застройщика. “Наша задача – продать пространство, – комментируют в пресс-службе компании “Квартал”. – Остальное – это уже головная боль хозяина. Если кто и может помочь ему в этом вопросе, то только архитектурно-проектная мастерская, в которую он обратится для решения вопроса проектирования квартиры и разработки дизайн-проекта”. Такой позиции придерживаются подавляющее большинство столичных застройщиков. Пока жилье продается на уровне фундамента, им просто нет причины принимать во внимание последствия, к которым приводит продажа, по сути, недостроенных квартир.

Перспектива “узаконить” ремонт в квартире не всегда приветствуется покупателями жилья экономкласса, поэтому чаще всего несанкционированные перепланировки встречаются именно в таких домах. По словам Александра Стражникова, зачастую в результате самовольно производимых преобразований новый дом напоминает “сыр с дырками”, что в дальнейшем отразится на его эксплуатации.

Несмотря на положительные сдвиги (по информации Мосжилинспекции, если в 1999 г. всего по городу было оформлено порядка 4000 перепланировок, то в 2003 г. – около 13 000), полученные результаты не радуют специалистов. Они утверждают, что по закону оформляется только около 40% жилья, сдаваемого в городе со свободными планировками. По мнению Стражникова, такое положение вещей – результат деятельности самих застройщиков. Начальник Мосжилинспекции в качестве примера назвал ТСЖ “Кунцево” (Можайское шоссе, 2, застройщик – ООО “Тема”, соинвестор – Департамент инвестиционных программ строительства правительства Москвы), куда специалистам службы постоянно приходится выезжать и наводить порядок. Несмотря на то что после сдачи дома прошло семь лет, ремонты в квартирах идут полным ходом, а люди продолжают жить на стройке.

Цена вопроса

Оформление перепланировки обходится недешево. По словам Сергея Бойкова, начальника отдела подготовки документации на переустройство жилых помещений ГУП “Мосжилкомплекс”, стоимость услуг зависит от того, какие изменения были внесены в первоначальную планировку квартиры, а также от района, где находится данное помещение. К примеру, минимальная цена за пакет согласований в ГУП “Мосжилкомплекс” составляет 28 000 руб., в компании “СтройГруппПроект” – $1200, а в “Асессоре” – $1800. Если работы связаны с переносом стен, отопительного и сантехнического оборудования, то нужно быть готовым выложить за проект и согласование несколько тысяч долларов. За эти деньги компании предоставят следующие услуги: выезд специалиста на место, проведение экспертизы состояния документов, техническое обследование объекта.

Этот же специалист формирует полный пакет документов и подает их в МВК района и после выхода распоряжения главы районной управы вносит новые сведения в БТИ и окончательно регистрирует перепланировку.

Все документы можно собрать и согласовать своими силами, но практика показывает, что если компании, специализирующиеся на перепланировках, как правило, укладываются в двухмесячный срок, то, чтобы пройти все коридоры инстанций самостоятельно, придется потратить времени в 3–4 раза больше.

Ответственность за произвол

“Основная ошибка состоит в том, что люди действуют по следующей схеме: сначала – переустройство и ремонт, потом – согласование перепланировок, – говорит Сергей Бойков. – Строители и дизайнеры, воплощая фантазии владельцев квартир, грубо нарушают существующие правила и нормативы. В результате появляются такие проекты, которые вообще не подлежат согласованию”.

По информации Мосжилинспекции, на сегодняшний день по разным причинам перепланировку оформляют незначительная часть собственников жилья, заново перекраивающих квартиры. Закон нелоялен к нарушителям. Как рассказали в ГУП “Мосжилкомплекс”, в настоящее время, выявив незаконную перепланировку, управляющая компания составляет акт, где фиксируется этот факт. Далее собственнику направляется предписание, согласно которому он обязан восстановить архитектурно-строительную часть и инженерные системы в соответствии с первоначальным проектом или согласованный в законном порядке новый проект квартиры. Срок исполнения первого предписания – неделя. Если не происходит изменений, направляется второе предписание. Вновь ничего не меняется – изымаются пропуска у привлеченных к работам специалистов.

“По закону управляющая компания, зафиксировав факт незаконной перепланировки, должна поставить в известность Мосжилинспекцию, которая и накладывает штрафные санкции на собственника, – говорит Валерий Моргунов. – Но в реальной жизни все происходит по-другому: жилинспекция не хочет связываться с физическими лицами, а штрафует управляющую компанию. В соответствии с новой редакцией закона заниматься судебными разбирательствами с собственниками, осуществившими незаконную перепланировку, должны органы местного самоуправления, т. е. префектуры и районные управы. Насколько они будут справляться с возложенными на них функциями, покажет время”.

Самое страшное наказание, которое грозит собственнику за несанкционированную перепланировку, – судебный иск о продаже “засветившейся” квартиры с публичных торгов. К счастью хозяев жилища, это крайняя мера, к которой суды могут прибегнуть только в том случае, когда собственник не желает выполнить предписание. Правда, как рассказали в Мосжилинспекции, сейчас их служба инициировала одно такое дело. Если квартира занята по договору найма, то собственники жилых домов или управляющие жилыми домами, наделенные соответствующими полномочиями, могут расторгнуть договор найма и иные договоры, дающие право пользования помещениями.

Штраф при выявлении несоответствия между планом, хранящимся в БТИ, и реальной планировкой сегодня небольшой (по информации Мосжилинспекции, 2000–2500 руб.), однако хозяину квартиры дополнительно все же придется потратиться или на оформление всех надлежащих документов по перепланировке, или на приведение жилища в соответствие с планом БТИ. По словам Александра Стражникова, в последнее время Мосжилинспекция наладила тесные контакты с институтом судебных приставов, поэтому при выявлении нарушений шансы избежать наказания мизерные. “Безусловно, ужесточение мер по перепланировкам квартир положительно скажется на безопасности жильцов дома, – говорит Павел Здрадовский. – Однако проблему необходимо решать комплексно. По мнению наших специалистов, работа по упорядочиванию процесса перепланировки жилья должна осуществляться параллельно как на законодательном уровне, так и непосредственно в организациях, имеющих отношение к этому. Возможно, необходимо создание единого органа, который бы занимался исключительно вопросами перепланировки в рамках системы “одного окна”. Если необходимые меры по упрощению процесса взаимодействия собственника жилья и государственных инстанций не будут приняты, это приведет к нежелательным последствиям. Да и сами жильцы будут продолжать делать перепланировки на свой страх и риск”.

Возможно, эта система наконец заработает. Как сообщили в Мосжилинспекции, сейчас готовится постановление правительства г. Москвы о реализации новой редакции закона “О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы”, в котором будет изложен весь механизм согласования перепланировок в режиме “одного окна”.