НА АСФАЛЬТЕ: Москва на продажу

Миграция как факт

Москва продолжает оставаться крупнейшим в России центром миграционного притяжения, в котором роль экономической миграции является превалирующей. Если на начало 2001 г. численность постоянного населения Москвы составила 8,546 млн человек, то, по оценке, основанной на данных Всероссийской переписи населения 2002 г., на 1 января 2004 г. в Москве постоянно проживало 10,392 млн человек. Из них экономически активное население составило 5,562 млн человек.

Ежегодно население Москвы увеличивается, и основной прирост обеспечивают именно мигранты. По данным Мосгоркомстата, в 2000 г. число лиц, прибывших в город на постоянное место жительства (ПМЖ), составило 103 300 человек. Численность выехавших из столицы – 36 600 человек. В том же году в столицу прибыло в связи с покупкой жилья 32 100 человек, в том числе из Московской области – 9500 человек, из других регионов России – 17 100 человек, из стран СНГ – 5300 человек. Получили постоянную регистрацию по месту жительства в связи с заключением брака иногородние – около 48 000 человек, что в 2,8 раза больше, чем в начале 90-х гг., из них граждане Московской области – 18 900 человек, других регионов Российской Федерации – 21 700 человек, стран СНГ – 6900 человек, дальнего зарубежья – 452 человека. Количество лиц, получивших российское гражданство, достигло 15 800 человек. А просто зарегистрировано граждан по месту пребывания 995 500 человек, в том числе граждан СНГ – 643 300 человек.

Число нелегальных мигрантов не установлено. Статистика показывает, что из общего числа мигрантов, въезжающих в город на ПМЖ, основанием для проживания в столице практически в каждом третьем случае является покупка жилья. В последующие годы картина повторилась, но цифры выросли. И это неудивительно, так как стремительно растущий столичный рынок недвижимости позволяет жителям из других столичных регионов, стран СНГ и даже дальнего зарубежья не только приобрести крышу над головой в самом экономически богатом регионе России, но и удачно инвестировать средства и хорошо заработать на перепродаже приобретенной жилплощади.

Юридические аспекты

Законодательство России не препятствует приобретению недвижимости как гражданами России, так и нерезидентами. По словам Евгения Михаленкова, начальника отдела маркетинга и аналитических исследований корпорации “Инком-Недвижимость”, любой человек, имеющий необходимую сумму, может обзавестись квартирой в Москве. Процедура покупки недвижимости для россиян и лиц, не имеющих российского гражданства, одна и та же.

В то же время сам факт приобретения квартиры в Москве не является основанием для получения российского гражданства, но, что немаловажно, является дополнительным фактором, способствующим положительному решению вопроса. Как рассказала Людмила Куянова, юрист компании “Миэль-Недвижимость”, в порядке, предусмотренном ФЗ № 62 от 31 мая 2002 г. “О гражданстве РФ”, дееспособные иностранные граждане и лица без гражданства, достигшие 18 лет, вправе обратиться с заявлениями о приеме гражданства Российской Федерации. При обращении в Комиссию по гражданству иностранный гражданин или лицо без гражданства предоставляет пакет документов, в который в обязательном порядке входит документ, подтверждающий наличие индивидуального жилья, жилого помещения по месту проживания на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Следовательно, наличие в собственности иностранного гражданина жилого помещения – одно из условий приобретения гражданства, предусмотренных российским законодательством. Покупка жилого помещения упрощает иностранным гражданам или лицам без гражданства решение вопроса о регистрации по месту пребывания на территории РФ. Ведь для регистрации в территориальный орган исполнительной власти необходимо каждый раз предоставлять договор аренды жилого помещения, а документ о собственности на жилое помещение снимает эту проблему. Также он упрощает и получение иностранным гражданином или лицом без гражданства вида на жительство.

Нерезидент России, купивший жилплощадь в Москве, может на ней зарегистрироваться на срок всего до трех месяцев. Только после решения вопроса о выдаче ему вида на жительство он регистрируется по месту жительства на более долгий срок. Согласно закону РФ “О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства на территории РФ” для получения вида на жительство иностранный гражданин обязан прожить в Российской Федерации не менее одного года на основании разрешения на временное проживание, а одним из оснований выдачи вида на жительство является документ, подтверждающий наличие индивидуального жилья на основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дальше согласно статье 13 закона “О гражданстве Российской Федерации” с момента

обретения вида на жительство до дня подачи заявления о получении российского гражданства требуется в течение пяти лет непрерывно проживать на территории России. Исключение составляют следующие случаи: рождение лица на территории РСФСР и имевшееся у него в прошлом гражданство СССР; не менее чем трехлетний брак с гражданином РФ; наличие у нетрудоспособного лица дееспособных детей, достигших возраста 18 лет и являющихся гражданами РФ, и т. д. В перечисленных ситуациях необходимый срок непрерывного проживания сокращается до одного года.

В новой редакции закона, принятого Государственной думой 19 апреля 2002 г., наряду с общим порядком приобретения российского гражданства, т. е. через президентскую Комиссию по гражданству, предусмотрен и упрощенный порядок. Это порядок рассмотрения вопросов гражданства РФ в отношении лиц, на которых распространяются льготные условия. Такими льготами пользуются граждане и лица, которые имеют хотя бы одного родителя, имеющего гражданство России и проживающего на территории России; лица, которые имели гражданство СССР, проживали и проживают в государствах, входивших в состав СССР, не получили гражданства этих государств и остаются в результате этого лицами без гражданства; лица, которые являются гражданами государств, входивших в состав СССР, получили среднее профессиональное или высшее образование в образовательных учреждениях России после 1 июля 2002 г.; лица, которые родились на территории РСФСР и имели гражданство бывшего СССР; лица, состоящие в браке с гражданином России не менее трех лет, а также некоторые другие категории лиц.

Москвы хватит на всех?

Анализ потенциальной емкости территории Москвы, приведенный в “Программе регулирования миграции в г. Москве на 2000–2001 гг.”, показывает, что по современным показателям она недостаточна для обеспечения жилой площадью даже нынешних жителей. Город обязался обеспечить квартирами жителей пятиэтажного ветхого и аварийного фонда, очередников, расселить коммуналки, ликвидировать проживание постоянных жителей города в общежитиях.

“Улучшения жилищных условий ожидают около 0,5 млн москвичей и, следовательно, говорится в программе, мигранты составляют конкуренцию постоянным жителям столицы на рынке жилья при приобретении (покупке) квартир, а также получении (бесплатно или на льготных условиях) социально гарантируемого жилища”.

“Концентрация населения жителей столицы достаточно высока, – говорится в документе. – В перспективе в черте города может быть размещено порядка 230–260 млн кв. м жилья, что с учетом существующего жилого фонда недостаточно для достижения запланированных стандартов жилищной обеспеченности. Для решения жилищной проблемы москвичей в настоящее время изыскиваются возможности территориального развития города в пригородной зоне, что потребует огромных капитальных затрат в инженерную подготовку территории для строительства. Это означает, что емкость территории Москвы допускает размещение строго ограниченного количества мигрантов (включая вынужденных)”.

По информации, обнародованной Госстроем РФ, учитывая имеющуюся инфраструктуру, Москва рассчитана для комфортного проживания около 6 млн человек. Но уплотнение столицы продолжается. По прошествии времени с момента разработки и принятия программы ситуация только усугубилась. Лояльное российское законодательство, непринятие должных мер со стороны органов столичного ГУВД, на которые сейчас возложен контроль за состоянием миграционных процессов в Москве, способствуют притоку мигрантов, стремящихся обосноваться в столице. И здесь идут в ход любые приемы. Не секрет, что сегодня получить постоянную регистрацию на территории Московской области можно, уплатив всего порядка $600. Второй ступенью является Москва. Юридические (адвокатские) конторы, открытые в Москве и Московской области, разработали кучу вариантов фактически законной легализации мигрантов из стран СНГ в России. И опять же одним из путей легализации иностранцев в Москве и Московской области является приобретение жилплощади. “Иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать недвижимость в России наравне с гражданами РФ”, – говорит Ольга Анциферова, заместитель директора юридического департамента по новостройкам корпорации “Инком-Недвижимость”.

Количество лиц, реализующих возможности обосноваться в Москве, растет с каждым годом. “Большая часть миграции – дешевая низкоквалифицированная рабочая сила, – говорит Иван Грачев, президент Международной академии

ипотеки, депутат Госдумы прошлого созыва. – Но, с другой стороны, неквалифицированную работу москвичи делать не хотят. Ни одной стране мира не удалось избавиться от нежелательной миграции именно по этой причине: кому-то надо выполнять непрестижную, тяжелую работу. Если это неизбежно, то надо отрегулировать процесс. Какие-то шаги делает московское правительство, но в целом ощущения, что это отрегулировано, нет. Наиболее энергичная, образованная часть столичных мигрантов по численности меньше, но именно она повышает спрос на жилье, а следовательно, и цены на недвижимость. На мой взгляд, все-таки таких людей не очень много. До 15% мигрантов от общей численности населения – в экономике цифра терпимая. Значит, 1,5 млн человек для Москвы – цифра, которая не может катастрофическим образом перегрузить город. Другое дело, что официальная статистика расходится с реальной, и сегодня, без сомнения, городская инфраструктура перегружена. Надо пытаться управлять этим потоком в рамках действующего законодательства. Как в демократической стране это делать – вопрос сложный, однозначно проблему решать нельзя”.

Несмотря ни на что, Москва уплотняется, на месте дворов и скверов растут высотные дома, появляются новые районы массового строительства. По информации, полученной в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города (КАСРиР), уже началась застройка Щербинки, впереди районы Молжаниновский, Кожухово, Кутузово… А это значит, что квадратные метры будут востребованы если не москвичами, то мигрантами.

Мигранты на рынке

По информации Александра Исаева, президента агентства интегрированного маркетинга “Медиа-Шторм”, сертифицированного аналитика РГР и члена ESOMAR (Европейской ассоциации исследователей общественного мнения и рынка), оценочно доля немосквичей по некоторым московским объектам составляет до 30%. Средние показатели – это 5–15% иногородних покупателей в зависимости от типа и класса объекта. В целом такого же мнения придерживаются специалисты маркетингового отдела Департамента инвестиционных программ строительства города (ДИПС). По словам Андрея Куприянова, руководителя группы маркетинга ДИПСа, на сегодняшний день примерно 15% продаж департамента приходится на мигрантов. Из них около 50% покупателей раньше проживали в Московской области, 40% – на территории РФ и в странах ближнего зарубежья, 10% – в странах дальнего зарубежья. Практика работы компании “Сити – XXI век” показывает, что основную часть мигрантов, приобретающих жилье в столице, составляют покупатели из российских регионов, таких как Тюмень, Екатеринбург, Владивосток, Хабаровск, Петропавловск-Камчатский, Томск. Из центральных областей страны покупателей столичной недвижимости значительно меньше. Не так часто приобретают жилье в Москве и выходцы из стран СНГ и дальнего зарубежья. Их процент на объектах компании колеблется в зависимости от типа объекта от 1% до 10%.

“Около двух-трех иностранцев (не российские граждане, но часто бывшие соотечественники, эмигрировавшие в свое время на Кипр, в Германию, Израиль, Венгрию или жители СНГ) раз в квартал обращаются к нам за посредничеством при покупке жилья, – рассказывает Сергей Леонтьев, директор компании Vesco Realty. – Их бюджет обычно скорее умеренный – $100 000–250 000. Что касается российских регионов, то здесь цифры таковы: скажем, недорогим сегментом таун-хаусов (до $150 000) в месяц интересуются примерно 5–6 человек (исходя из количества звонков) и, соответственно, 1–2 клиента приезжают в Москву, с ними мы уже серьезно работаем. Также 1–2 клиента из регионов раз в квартал появляются у нас, но уже с большим бюджетом – от $500 000 и выше. Как правило, иногородние клиенты практически не знают рынка. Бывают случаи, когда российские покупатели жилья считают, что с полумиллионным бюджетом можно приобрести суперкоттедж с суперучастком. В то время как москвичи понимают, что эта сумма далека от стоимости дома или квартиры мечты”.

Рынок элитного жилья в меньшей степени подвержен влиянию миграционных процессов, чем рынок типовой. Однако это не означает, что потребителями дорогих квадратных метров являются только обладатели московской прописки. В настоящее время, по оценкам компании Paul’s Yard, процент иногородних, покупающих квартиры в столице, составляет около 35%, причем еще 3–4 года назад эта цифра не превышала 7%. “Это как люди, избравшие Москву в качестве постоянного места жительства, так и люди, не проживающие здесь постоянно, но имеющие недвижимость, – говорит Андрей Патрушев, PR-директор Paul’s Yard. – В этом случае цифра делится на 23% и 7% соответственно. Безусловно, большая часть представлена регионами, ориентированными на топливно-энергетический комплекс РФ. Доля иностранцев на рынке элитного жилья не превышает 4%. Это связано в первую очередь с тем, что в большинстве своем иностранные граждане прибывают в Россию работать по контракту (обычно три года) по приглашению компании-работодателя. В соответствии со сложившейся практикой компания чаще арендует жилье для своих сотрудников, чем покупает. Исключение составляют иностранцы, работающие по контрактам со сроком действия более пяти лет, либо те, кто успел обзавестись в России семьями и планирует остаться жить в нашей стране. Если говорить о национальной принадлежности, то в большинстве это специалисты из Великобритании, Франции, Испании”.

Выбор мигранта

Мигранты, приезжающие в столицу, при выборе подходящего жилья в первую очередь ориентируются на цену столичной недвижимости. По словам Андрея Жингана, первого заместителя директора по маркетингу компании “Миэль-Недвижимость”, опыт продаж ряда лет показал, что в сферу интересов мигрантов в первую очередь попадали районы массовой застройки, где продавалось самое дешевое в городе жилье. Это Южное Бутово, Марьино, Жулебино, немного меньше мигрантов в Митине.

В частной беседе коллега-журналист поделился, что в 2000 г. он купил квартиру в новостройке в Южном Бутове. При создании товарищества собственников жилья (ТСЖ) выяснилось, что примерно у 70% собственников жилплощади до приобретения квартир в этом доме была иногородняя прописка. Среди них не меньше четверти жили в разных государствах СНГ. Национальный состав жителей Южного Бутова послужил тому, что проживающие в Северном Бутове этот район называют не иначе как “Южный Баку”.

Сегодня бывшие мигранты, а также собственники жилья, не имеющие российского гражданства, живут в разных точках Москвы. Четких привязок к районам нет. Однако граждане стран дальнего зарубежья редко покупают жилплощадь на периферии, ограничиваясь Центральным округом, тогда как большинство выходцев из стран СНГ стараются найти вариант подешевле.

Такую же цель преследуют большинство приезжих из других регионов России, хотя это не относится к “сырьевикам”, бюджеты на покупку квартир которых порой достигают $1 млн и выше. Как следствие, мигрантов гораздо больше на юго-востоке, юге и востоке Москвы, чем на западе и юго-западе. В обжитых районах срединной зоны Москвы ежегодно недвижимость покупают в среднем 10–15% приезжих, тогда как на периферии цифра доходит до 30–40%.

Состав покупателей жилья зачастую зависит и от самих застройщиков. К примеру, компания “ДОН-Строй” активно рекламирует свои объекты по всей территории РФ, практикует бартерные сделки, и, как следствие, процентный состав жильцов из регионов в них достаточно высок. Застройщики столичного микрорайона бизнес-класса “Гранд Паркъ” пошли иным путем, сузив рекламное пространство преимущественно в границах Москвы и области. “Поэтому в “Гранд Парке” на жителей российских регионов на сегодняшний день приходится порядка 5% продаж, – говорит Андрей Жинган, – тогда как на других столичных объектах процент иногородних значительно выше”.

В Московской строительной компании не было конкретной цели влиять на состав покупателей жилья в своем доме на западе столицы, поэтому, по словам Максима Калмыкова, ее директора по маркетингу, процент иногородних у них составил 16,3%. По словам Вячеслава Тимербулатова, генерального директора группы компаний “Конти”, около 5% в составе покупателей ее объектов – граждане из дальнего зарубежья. Они в основном приобретают жилье элиткласса. Например, в усадьбе “Покровское-Глебово” и в “Покровском береге” их около 10%.

Миграция и цены

Подавляющее большинство аналитиков рынка недвижимости склонны констатировать, что активная миграция является одним из важных факторов, который способствует увеличению объемов возводимого жилья и росту цен на недвижимость “Это естественный процесс, который несет развитие рынка недвижимости во всех его сегментах, – говорит Вячеслав Тимербулатов. – Если бы миграция в столицу сократилась, то, возможно, произошло бы постепенное снижение спроса и предложения, как вариант, наступила бы некоторая стабилизация цен”.

Подобную точку зрения разделяет и Андрей Куприянов, говорящий, что в нынешних условиях стабилизации национальной валюты в первую очередь именно за счет притока мигрантов повышается спрос, а, как известно, чем активнее спрос, тем активнее реагирует рынок. По мнению Максима Калмыкова, в сегодняшней ситуации за счет мигрантов, покупающих недвижимость в столице, продавцы кладут себе в карман на 20–40% больше, чем было бы без спроса со стороны приезжих.

Иного мнения по этому поводу придерживаются в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции города. Источник, попросивший не указывать его имя, отметил, что неправильно списывать рыночные тенденции на мигрантов. Приобретая недвижимость на первичном рынке, мигранты точно так же, как и москвичи, оплачивают строительство объектов инфраструктуры (30–50% от уплаченной суммы поступает в городской бюджет и идет на решение жилищного вопроса очередников, переселенцев и других категорий москвичей), платят налоги. Из ожидаемых к вводу в 2004 г. около 5 млн кв. м жилья (столичные строители намереваются превысить намеченную цифру в 4,5 млн кв. м) порядка 1,7 млн кв. м пойдет на целевые программы для москвичей, а около 3,3 млн кв. м – на продажу.

Не намерены драматизировать ситуацию и в инвестиционно-строительной компании “Сити – XXI век”. Сергей Лядов, пресс-секретарь компании, отметил, что если бы миграционный процесс в столице прекратился, то, по оценкам их специалистов, это не оказало бы существенное влияние на рынок недвижимости. Но согласился, что некоторое снижение темпов роста цен все же могло бы произойти.