Особняки с историей
На прошлой неделе “Гелос” распространил сообщение о новом направлении своей деятельности. Помимо антиквариата и произведений искусства аукционный дом собирается продавать с торгов “коммерческую недвижимость”. На аукционы будут выставляться здания и особняки, имеющие историческую и архитектурную ценность, утверждается в сообщении. Но “Гелос” будет принимать к торгам и рядовые столичные здания, сообщила “Ведомостям” его представитель Полина Груганова, объяснив это небольшим количеством приватизированных памятников архитектуры в Москве и Московской области.
Из первых двух объявленных лотов памятник только один – историческая усадьба “Всесвятское” в Тверской области. Ее стартовую цену Груганова назвать не смогла. Другой лот, загородная резиденция на 14-м км престижного Рублево-Успенского шоссе, включает участок в 43,3 сотки и несколько зданий, основное – площадью около 1500 кв. м. “Стартовая цена резиденции определена в размере $2,5 млн, хотя рыночная превышает $3,5 млн. Разница должна привлечь участников аукциона”, – объясняет Груганова.
Сотрудники нескольких риэлторских компаний на условиях анонимности признали, что имели дело с продажей московских усадеб. По словам начальника отдела недвижимости компании “Велес-Капитал” Владлена Волошина, здания “с историей” продаются обычно на 15–20% дороже новых офисов класса А. “В Центральном административном округе [Москвы] стоимость такого здания может доходить до $5000 за 1 кв. м”, – говорит он.
В “Гелосе” считают, что смогут конкурировать с риэлторами. “Только в ходе аукциона можно получить реальную стоимость “исторической составляющей” здания, – утверждает Груганова. – Торги идут на повышение, и бывает, что лот продается на 200–300% дороже, чем было заявлено. Покупатели готовы заплатить за то, что их социальный статус в связи с приобретением памятника истории повышается”. Аукцион хорош для продажи уникальных объектов, соглашается исполнительный директор консультационной компании Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко. Для таких объектов “нет рынка”, т. е. трудно оценить, сколько они могут стоить, говорит он, но добавляет, что бизнес на торговле единичными объектами построить сложно. “[В Москве] нет настолько уникальной недвижимости, чтобы нашлось сразу несколько претендентов, готовых бороться за обладание ею”, – считает Филипп Богданов, гендиректор компании Kirsanova Realty, специализирующейся на сделках с элитной недвижимостью. Поэтому “Гелосу” целесообразно продавать с аукциона и здания, не являющиеся исторической ценностью, но уникальные по местоположению и проектированию, говорит Рябокобылко. Рынок таких зданий он оценить затруднился.
В Москве, по словам Алексея Комеча, директора Института естествознания при Министерстве культуры, около 3000 памятников архитектуры. Большая часть из них в федеральной собственности, около 1000 – в городской, количество памятников, находящихся в частном владении, опрошенные “Ведомостями” эксперты оценить затруднились. Комеч напоминает, что в соответствии с федеральным законом “Об объектах культурного наследия” приватизация памятников архитектуры федерального значения приостановлена. Получить комментарий в Главном управлении охраны памятников Москвы и Федеральной службе по надзору за соблюдением закона в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия “Ведомостям” не удалось.
Памятники архитектуры и исторические здания могут быть интересны как представительские объекты, говорит Михаил Ятковский, до недавнего времени возглавлявший Фонд возрождения русской усадьбы. В качестве примера он приводит дом приемов “ЮКОСа” в Колпачном переулке. По его мнению, “Гелос” начинает отрабатывать механизмы аукционной торговли уникальными объектами недвижимости на перспективу. “Архитектурные памятники [регионального и муниципального значения] реализуются через аукционы муниципального уровня, в дальнейшем понадобятся частные структуры, чтобы продавать эти здания на вторичном рынке”, – говорит он.