НА АСФАЛЬТЕ: Страх высоты

От монополии к аукциону

Сперва краткий экскурс в историю. В 1994 г. группа компаний “Конти” выступила с инициативой реконструкции квартала ветхого пятиэтажного фонда в районе Фили-Давыдково. И тут же столкнулась с проблемой, с которой и до, и после нее сталкивались многие инвестиционно-строительные компании: коэффициент площади, необходимой для расселения одной хрущевки, при расчетном 1,4 на деле составил 3,2. Проще говоря, действуя строго по закону, “Конти” еле-еле уместила бы жителей одной пятиэтажки в новый 17-этажный дом.

Вывод напрашивался сам собой: необходимо начинать в Москве массовое возведение жилых зданий выше 30–40 этажей. Таким образом можно было бы соблюсти интересы и городских властей, претендующих на получение муниципального жилья и денег для решения проблемы сноса и расселения ветхих домов и хрущевок, и инвестиционно-строительных компаний, претендующих на получение коммерческой прибыли, и даже амбициозных чиновников, рассчитывающих превратить Москву в одну из самых мощных политических, экономических и архитектурных столиц мира. По расчетам “Конти”, если жилая площадь панельного пятисекционного 17-этажного дома массовой серии П-44 составляет примерно 22 000 кв. м, то из высотки, расположенной на земельном участке такой же площади, можно выжать до 115 000 “квадратов”. Вдобавок появление небоскребов позволило бы Москве расти не вширь, а вверх и в результате не превратиться в подобие Мехико, который и за день невозможно проехать из конца в конец. Наконец, жилье в высотках-муравейниках явно относилось бы к бизнес-классу, т. е. оказалось бы более дешевым, чем элитное, и потому пользующимся повышенным массовым спросом. Подобный расклад устраивал абсолютно всех.

В 1995–1996 гг. по заказу “Конти” НИиПИ Генплана провел масштабные исследования по определению столичных строительных площадок, наиболее подходящих для возведения высоток. Земля российской столицы, испещренная бесчисленными подземными речками и карстовыми пустотами, далеко не везде способна выдержать здания с колоссальным весом, да и само их наличие может отрицательно сказаться на состоянии соседних сооружений.

Было решено, что расположение новых небоскребов должно повторить традиционную кольцевую структуру Москвы. Москомархитектура определила 60 возможных площадок, и по 14 из них было принято положительное решение. Программа строительства жилых небоскребов

в срединном и периферийном поясе столицы, примерно между МКАД и Третьим транспортным кольцом, получила название “Новое кольцо Москвы”, и в 1999 г. ей был присвоен статус муниципальной. В общей сложности каждый объект НКМ оценивался в $70–80 млн, а вся программа, осуществить которую предполагалось до 2015 г., – примерно в $5 млрд (ныне звучащая оценка в $15 млрд появилась несколько позже).

Для реализации программы было учреждено ОАО “Новое кольцо Москвы”, гендиректором которого стал президент “Конти” Тимур Тимербулатов. “Конти” получила право проинвестировать строительство первых семи зданий. Три проекта – “Эдельвейс” на Давыдковской улице, “Вертикаль” на Ленинском проспекте и “Континенталь” на улице Маршала Жукова – окончательно или частично воплощены в жизнь (хотя от участия в строительстве “Вертикали” “Конти”, недовольная действиями генподрядчика, в итоге отказалась и передала дело в руки компании “Спецвысотстрой”). Еще четыре объекта – на Новоясеневском проспекте, Дмитровском шоссе, Карамышевской набережной и проезде Серебрякова – так и не дождались своей очереди. Поскольку в один прекрасный момент правила игры в НКМ резко изменились.

Комиссию, которая занималась реализацией программы, возглавил лично мэр Москвы Юрий Лужков, а Тимур Тимербулатов покинул пост директора ОАО “НКМ”. “Конти” лишилась роли своеобразного монополиста, и земельные участки под строительство высоток решено было реализовывать на аукционе. На 7 июня был назначен предварительный, отборочный тур первого открытого аукциона на строительство в рамках НКМ. Информации об аукционе было немного, но, например, всем игрокам рынка было известно: заявку на участие подала “Декра”. Генеральный директор группы компаний “Декра” Тигран Алексанян подтвердил “Ведомостям”: “Мы действительно собирались, но, изучив экономику проектов, отказались выходить на аукцион”.

В итоге сам аукцион, назначенный на 10 июня, не состоялся. Как заявляли его устроители – Комитет по организации и проведению конкурсов и аукционов г. Москвы (Тендерный комитет) и ОАО “Новое кольцо Москвы”, всему виной отсутствие опыта работы у участников, а также непредставление некоторыми компаниями подтверждений своей платежеспособности. Сами инвестиционно-строительные компании настаивали: причина срыва первого аукциона состояла в необоснованно жестких требованиях к участникам.

Предъявленные устроителями аукциона претензии вызвали откровенное недоумение. В частности, у компании “Инстройтекс”, собиравшейся выступить по одному из адресов в роли не только инвестора, но и генподрядчика (для этого был создан консорциум, в который вошли восемь строительных организаций). Тогда, в июне, гендиректор “Инстройтекса” Александр Андрачников сказал “Ведомостям”: “Гарантии (банковские) имелись у всех соискателей. Комиссия решила, что гарантия должна иметь другую форму, но как она должна была выглядеть, не известно, этой информации не было в лотовой документации”.

Никто – ни глава ОАО “НКМ” Валерий Жилов, ни первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель Комплекса экономической политики и развития Юрий Росляк – так ни разу и не признался публично: извините, дескать, были не правы. Но в качестве своеобразной работы над ошибками организаторы внесли существенные изменения в стартовые условия и лотовую документацию: стартовая цена лотов была уменьшена в среднем на 10%, сроки реализации проектов увеличены с трех до четырех лет, перечень обязательных документов для участия в аукционе сокращен. Претендентам даже разрешили на этапе квалификации не предоставлять сведения о проектировщике и генподрядчике.

Августовские баталии

Второй аукцион прошел 19 августа. Вниманию потенциальных инвесторов были предложены три объекта: Алтуфьевское шоссе, вл. 54, –

проектирование и строительство 35-этажного административного здания с подземной двухуровневой автостоянкой; Семеновский переулок, вл. 21, – проектирование и строительство 30-этажного административно-делового здания (административный центр с объектами торгового и культурно-бытового назначения); проезд Серебрякова, вл. 11–13, – проектирование и строительство 24–33-этажного многофункционального административно-жилого комплекса с подземным гаражом.

В преддверии торгов всех занимало только одно: сколько компаний на сей раз рискнут принять участие в аукционе. Оказалось, даже смягченные требования привлекли немногих. Одни не захотели менять генеральное направление своей работы – например, Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, отметил: “Специализацией нашей компании является элитное строительство, а высотки “Нового кольца Москвы” относятся к жилью бизнес-класса и предназначены для совершенно другой целевой аудитории”.

Другие, прикинув, посчитали проекты НКМ экономически малоинтересными. Например, в пресс-службе “Конти” сообщили, что компания рассматривала возможность участия в аукционе, но в итоге не стала участвовать, потому что сочла условия невыгодными: “У всех компаний структура затрат разная, поэтому то, что выгодно одному, неприемлемо для другого”.

В частности, как подчеркивают в пресс-службе “Конти”, по первоначальным расчетам доля города по объекту, расположенному в проезде Серебрякова, составляла 22%. Но впоследствии ее увеличили до 40%, таким образом, стоимость лота составила $15,8 млн (фактически это и есть 40% стоимости проекта, которые нужно выплатить еще перед началом строительства). Поэтому многие компании и сочли данный проект экономически невыгодным. Аналогичную позицию заняла и корпорация “Социальная инициатива”, которая подготовила пакет документов, но все же воздержалась от подачи заявки.

Однако претенденты на третий лот нашлись – в лице компаний “Строймонтаж” (ныне Mirax Group) и “Ингеоком”. Тем не менее лот был снят с аукциона без объяснения причин. Уже потом, комментируя ситуацию, Юрий Росляк заявил, что у одного из претендентов возникли вопросы к организаторам аукциона. Что же касается первых двух объектов, то они все-таки ушли. Первый (на Алтуфьевском шоссе) – почти без борьбы: за него сражались лишь два участника – ЗАО “Инстройтекс” и ОАО “Инвестиционная компания “Викаинвест”, но битва получилась вялой, так что лот стартовой стоимостью $6,5 млн ЗАО “Инстройтекс” получило всего за $6,9 млн. По мнению Юрия Росляка, это вызвано сложными задачами по освобождению территории и неудобством расположения самой строительной площадки, рядом с которой проходит открытая ЛЭП в 220 кВт.

Вторая площадка (в Семеновском переулке) вызвала куда больший ажиотаж: на нее претендовали пять участников – ЗАО “СК Строймонтаж”, ОАО “Инвестиционная компания “Викаинвест”, ЗАО “Объединение “Ингеоком”, ООО “Дорекс” и ЗАО “Баркли Строй”. Победителем оказался “Викаинвест”, предложивший $9,4 млн за лот стартовой стоимостью $4,7 млн. После окончания торгов многие высказывали недоумение и даже откровенное недовольство тем, что за строительство высотки возьмется новая, никому не известная компания. Название “Викаинвест”, наверно, можно считать малоизвестным, а вот учредителей этой компании – вряд ли. Так что вполне понятна некоторая обида, которая во время разговора с корреспондентом “Ведомостей” звучала в голосе главы “Викаинвеста” Бориса Коваленко: “Мы не новенькие, мы очень и очень старенькие. “Викаинвест” – детище “Монтажспецстроя”, а он возводил еще Останкинскую башню, выше которой в Москве зданий пока что нет. И сегодня на ряде наших объектов работают, в сущности, те же организации”. Сейчас “Викаинвест” занимается согласованием и подписанием инвестиционного контракта – причем, по словам Коваленко, у компании довольно много замечаний к нему, поэтому на все понадобится не меньше месяца. Само строительство планируется начать к концу следующего года. “Не хочу загадывать, – говорит Коваленко, – но мы рассчитываем сдать объект уже в 2008 г.”.

Экономика решает все

Итоги августовского аукциона неоднозначны. Некоторых они окончательно убедили в том, что программа “Новое кольцо Москвы” потеряла привлекательность для инвесторов, что дальнейшего ее развития не предвидится и что следующий аукцион, который, как уверяет Юрий Росляк, “пройдет, как только мы будем к нему готовы”, может вообще не состояться. Однако другие, в том числе “Конти”, придерживаются иного мнения. “Компании, которые подавали заявки, были действительно заинтересованы в участии, они сочли проект экономически выгодным для себя, – заявили в пресс-службе. – Говорить об абсолютной непривлекательности представленных на конкурс площадок нельзя. Помимо российских компаний в участии в программе заинтересованы и иностранные инвесторы. Однако российским компаниям нужны проекты, которые окупаются быстро, в то время как западные инвесторы готовы реализовывать проекты с достаточно большим сроком окупаемости”. Одним словом, многое будет зависеть от того, согласится ли город “прогибаться” под инвесторов и если согласится, то насколько именно.

По мнению руководства самого ОАО “НКМ”, итоги первого аукциона показывают перспективы проекта. “Сам аукцион можно оценивать по-разному, но он показал, что “Новое кольцо” интересует инвесторов: даже не самые привлекательные участки оказались востребованы, и это радует”, – рассказал “Ведомостям” первый заместитель гендиректора НКМ Вадим Догадайло. По его словам, следующий аукцион планируется провести в середине декабря и выставить на него собираются участок в Восточном округе столицы – Краснобогатырская улица, вл. 28.

Второй вопрос, без решения которого дальнейшее развитие программы НКМ невозможно, – разработка новых Строительных норм и правил (СНиПов) высотного строительства. Старые “замерли” на высоте 75 м, поэтому пока застройщикам, играющим на этом поле, приходится идти по пути различных дополнительных согласований. В итоге только по одному высотному объекту необходимо разрабатывать и согласовывать около 250 документов, что, конечно же, приводит как к удорожанию строительства, так и к затягиванию его сроков.

На счастье (или на беду) обе следующие высотки НКМ не так уж высоки – всего 35 и 30 этажей (первенец программы “Эдельвейс” был намного выше – 43 этажа). Однако не “Эдельвейс” и не “Континенталь”, а именно два новых здания администрация города, по словам Юрия Росляка, намерена сделать “фактически эталонными для последующего строительства”. Собственно, руководитель “Викаинвеста” Борис Коваленко и не скрывает, что их компания наверняка будет принимать участие в работе по созданию СНиПов – совместно с заинтересованными ведомствами, в частности с Минпромом.

Сейчас ОАО “НКМ” корректирует исходно-разрешительную документацию по двум пилотным участкам – Дмитровское шоссе, вл. 11–13, и Преображенская площадь, вл. 8. “Потом разработкой проекта займутся привлеченные НКМ иностранные архитекторы и проектировщики”, – объясняет Догадайло. В середине сентября Юрий Росляк заявил, что главным отличием торгов именно по пилотным участкам будет выставление на аукцион не исходно-разрешительной документации, на основании которой создается проект, а уже готового проекта. По словам Догадайло, первой “эталонной” высоткой займется компания “Фрэнк Уильямс и партнеры”. “Они уже приступают к разработке проекта на Новоясеневском, и планируется выставить участок на аукцион во II квартале 2005 г.”, – говорит он.

Определенную помощь должен оказать и Международный центр высотного строительства (International Center of Skylines Construction) – совместное предприятие российских и американских архитекторов.

Если “Инстройтекс” и “Викаинвест” смогут выйти на этот или более высокий уровень рентабельности, компании, отказавшиеся от борьбы за объекты НКМ, получат повод задуматься. Если же с экономической точки зрения проекты на Алтуфьевском шоссе и в Семеновском переулке станут провальными, повод для печальных размышлений получат уже сами “Викаинвест” и “Инстройтекс”. А заодно и те компании, которые примут участие в ближайшем аукционе и станут инвесторами предполагаемых высоток на Дмитровском шоссе, Преображенской площади, Профсоюзной улице, Новоясеневском проспекте и по другим адресам.

Но, как бы то ни было, от создания “Нового кольца Москвы” город вряд ли откажется. Практически нет другого выхода – проблема физического и морального износа огромного количества площадей встала перед столицей во весь рост, а до бесконечности расти вширь невозможно. Другое дело, что реализация программы может затянуться на долгие годы. В течение которых пациент так и будет либо жив, либо мертв.