НА ВОЗДУХЕ: Детские земли

Личные интересы

Бывшие пионерские лагеря, сегодня – ДОЛы (детский оздоровительный лагерь), привлекают инвесторов прежде всего налаженной инфраструктурой, наличием подъездных дорог, возможностью реконструировать бывшие здания лагерей для дальнейшего использования. В общем, по подсчетам специалистов компании “Миэль-Недвижимость”, это может сэкономить значительную сумму – до $1 млн, которая требуется для проведения коммуникаций на участок, переведенный из бывшей сельскохозяйственной земли.

Кроме того, особо привлекательным фактором для покупки лагеря служит его месторасположение. Как правило, рекреационные земли, в том числе под пионерлагеря, выбирались достаточно тщательно – наличие лесного массива и водоема было практически обязательным условием. В связи с тем что лес в Подмосковье давно не выводится под жилищное строительство, эти территории являются привлекательными для инвесторов. Вместе с тем небольшие площади ДОЛов не позволяют строить на них коттеджные поселки, тем более что в последнее время в загородном строительстве идет тенденция на укрупнение поселков. Если и строятся, то в основном камерные элитные поселения с небольшим количеством домов.

Основной спрос на “земли пионеров” идет от крупных финансовых структур для собственных нужд. По словам директора управления загородной недвижимости компании “Миэль-Недвижимость” Владимира Яхонтова, сейчас практически каждый крупный банк имеет подобную территорию для строительства корпоративной базы отдыха. “Скорее всего сейчас порядка 70% всех лагерей перекупаются именно под базы отдыха, оставшиеся 30% – под коттеджные поселки”, – говорит Яхонтов.

По информации компании Vesco Realty, всего в начале 1990-х гг. общее количество объектов отдыха (пансионаты, дома отдыха, турбазы, пионерлагеря) в Московской области составляло около 1000. Из них пионерлагерей – около 250. Сейчас примерно каждый третий пионерский лагерь уже перепрофилирован.

По данным компании Penny Lane Realty, проектов, при которых были восстановлены объекты недвижимости и сохранено рекреационное назначение, не так много. Можно назвать единичные случаи, например известный парк-отель “Гелиопарк”. В Vesco Realty считают, что только 1–2% “изношенных” лагерей реставрируются и идет работа по их обновлению.

Земля не пропадет

Государство в лице чиновников, в первую очередь местного, районного масштаба, в основном не препятствует продаже бывших пионерлагерей. Если таковой пустует и нет возможности для его поддержания и модернизации, то обоснование продажи стандартно: “Зачем земле пропадать”.

Руководители все еще действующих пионерлагерей всерьез обеспокоены сложившейся ситуацией. Практически каждый боится внезапного прихода инвестора на свою территорию. Например, руководители ДОЛ “Солнышко” (Калужское шоссе, 40-й км) сообщили, что активный процесс поглощения пионерлагерей с хорошо развитой территорией крупными финансовыми структурами не прекращается и никак не регулируется. Правительство Москвы еще в середине прошлого года решило рассмотреть возможность введения региональных льгот при налогообложении столичных промпредприятий, на балансе которых находятся учреждения социальной сферы, в том числе лагеря отдыха для детей. А одной из основных задач на 2004 г. во время подписания трехстороннего соглашения между правительством города, московскими объединениями промышленников и предпринимателей (работодателей) и федерацией профсоюзов мэр Москвы Юрий Лужков назвал решение судьбы подмосковных пионерлагерей. Мэр призвал ни в коем случае не давать развиться тенденции отбора у предприятий пионерлагерей, концентрации их в руках “некоего ФГУПа”, дальнейшей приватизации и строительства на их территории коттеджных поселков.

Но пока никакие действия со стороны столичных властей не предпринимаются. Единственное, что было сделано, – введена дотация для государственных пионерских лагерей: на каждую купленную путевку в среднем за 9000 руб. правительство Москвы доплачивает 950 руб.

Тем не менее участники рынка загородной недвижимости считают, что серьезных поводов для беспокойства нет. О полном исчезновении детских лагерей речь не идет. Нет повального спроса на их земли, и к тому же появляются коммерческие детские лагеря. По мнению представителей крупных риэлторских компаний, владельцам действующих ДОЛов бояться нечего, так как существует большое количество уже закрытых и бесхозных лагерей. В одном только Подольском районе Московской области за последние несколько лет закрылось больше 10 лагерей: “Анютины глазки”, “Березка”, “Детский городок московского РУН”, ДОЛ “Кузнечики”, ДОЛ “Имени Ленинского комсомола”, ДОЛ в деревне Матчаново, “Юный ленинец”, ДОЛ “Солнечный” в деревне Маврино, ДОЛ Московского кожевенного завода.

Действующих пионерских лагерей в этом районе осталось не более пяти. В некоторых из заброшенных лагерей идет расчистка территории под застройку либо коттеджными поселками, либо современными базами отдыха, например в бывших лагерях “Анютины глазки” и “Березка”. По словам Людмилы Белозеровой, одного из руководителей Всероссийской организации отдыха детей “Дети плюс”, заброшенные лагеря вряд ли возможно реанимировать, так как трудно найти инвестора. Для бизнеса это пока неинтересно, а для предприятий, на балансах которых находятся ДОЛы, это слишком большая сумма.

Как отмечает Михаил Давыденко, один из руководителей компании “Арсенал-Холдинг”, покупку рекреационной земли нельзя рассматривать только как негативный процесс. По его словам, пионерлагеря обычно висят на балансе у предприятий, соответственно, за них должны выплачиваться аренда земли, налог на имущество. И когда у отечественных

производителей наступили трудные времена, от пионерлагерей стали избавляться. “В связи с планом приватизации частично эти объекты были переданы на баланс муниципальных образований, другие объекты переданы или переуступлены в другие руки. Ведь в то время законодательство было прецедентным: что не запрещено, то можно. Но крупные предприятия, у которых остается возможность держаться на плаву, сохраняют и развивают лагеря. Примером может служить пионерлагерь НПО “Энергия” (Ярославское шоссе)”, – говорит Давыденко.

Смотря какой статус

Покупка бывших пионерских лагерей – процесс вялотекущий. Для риэлторов это разовые сделки. В среднем в год продается 5–10 лагерей. В 2002–2003 гг. эта цифра была несколько больше – 15–18 лагерей, что было обусловлено общим бумом скупки земель и инвестированием в земельный рынок Московской области.

В первую очередь слабая активность инвесторов в этой области объясняется сложностью осуществления купли-продажи земли. Как правило, бывший пионерский лагерь был закреплен на балансе у какого-либо государственного предприятия, в дальнейшем завод приватизировали, а о лагере просто забыли. Часто это делалось для того, чтобы ускорить приватизацию и не согласовывать дополнительно с Министерством образования статус пионерского лагеря. В результате ДОЛ вроде как бы и числится на балансе завода, но все равно до сих пор принадлежит какому-то ведомству. Чтобы его продать после этого, нужно пройти огромное количество инстанций и иметь “своих людей” в администрации района, в котором

расположен лагерь. Если пионерлагерь не приватизирован, то предприятие может его использовать, но не имеет права продать, а земля считается федеральной собственностью. По словам Яхонтова, таких случаев – 60%. “Как правило, такие лагеря не находят покупателя и постепенно приходят в негодность либо сделка купли-продажи длится несколько лет. Приватизированных детских лагерей, которые можно сегодня законно приобрести у предприятий, осталось порядка 50–60”, – считает Яхонтов.

При оформлении сделки купли-продажи территории пионерлагеря так же, как и с землей сельхозназначения, возникают проблемы с ее переоформлением. Ведь пионерлагеря находятся на землях рекреационного назначения, которые предназначены для отдыха, спорта, оздоровительных целей и др. Напрямую на ней строить нельзя, и необходима процедура перевода назначения земли.

Именно поэтому земли под бывшими пионерлагерями идут под корпоративные базы отдыха. Во-первых, в этой области есть спрос от крупных компаний. Во-вторых, не требуется долгой процедуры переоформления земли под другое назначение, так как в случае строительства корпоративной базы отдыха ее рекреационные функции сохраняются.

Если же инвестор решил строить на этой земле коттеджный поселок, то по сложности процессы переоформления сельхозземли и рекреационных земель под ИЖС практически равноценны. Это объясняется тем, что земля под пионерлагерями также имеет целевое назначение и, чтобы поменять ее статус, необходимо, чтобы субъект Федерации принял решение о том, что она становится землей поселений. Цены за перевод земель в категорию под строительство индивидуального жилья колеблются от $300 до $600 за сотку в зависимости от направления и размера участка.

Есть и другой вариант, когда на территории бывшего пионерского лагеря организуются арендаторские отношения. Например, сносятся старые корпуса лагеря, строятся дома и сдаются в аренду, что не нарушает идеологии рекреационной территории. В Подмосковье есть несколько таких примеров. Как отмечает Михаил Давыденко, “существует образец нового поселка, руководство которого решило не переводить землю в другой статус, а просто продавать коттеджи для отдыха. Земля здесь как была рекреационного назначения с правом аренды на 49 лет, так и осталась. На этой территории продаются дома в собственность плюс право пользования землей как члену кооператива. Правда, в этом случае возникают сложности с реализацией домов, так как покупатель с недоверием относится к предоставляемым документам на поселок”.

Чужое лицо

Областным и районным уровням власти, в принципе, не важно, какова земля на самом деле. Район дает добро на изменение целевого назначения и, естественно, в связи с увеличением нагрузки на ИЖС и с учетом других факторов берет свой процент, в чем он заинтересован. Кроме того, одним из способов для скупки пионерлагерей служат хорошие отношения с ответственными работниками Госкомимущества. Именно эта инстанция решает, сохранить целевое назначение пионерского лагеря или нет.

После того как лагерь приватизирован, у инвесторов есть два варианта действий. Либо просто разрезать территорию на участки и продать, получив быстрые деньги, либо построить коттеджный поселок и заработать еще больше – правда, затратив на это несколько лет. Очевидно, что больше практикуется второй вариант.

Как правило, тот факт, что на месте бывшего пионерского лагеря построен коттеджный поселок, не афишируется. Из известных случаев – компания “Сапсан”, которая в начале 1990-х гг. целенаправленно приобретала пионерские лагеря и строила поселки на их территориях. Первый поселок, который она построила, – “Голубое” (Пятницкое шоссе). Кстати, в этом году он получил серебряную премию в номинации “Коттеджный поселок класса “бизнес”. Два года назад “Сапсан” начал строительство поселка “Зеленое подворье” (Пятницкое шоссе, недалеко от Зеленограда) как раз на базе пионерского лагеря. Сейчас здесь сдаются последние дома. Компания “Инком-Недвижимость” на базе пионерлагеря заканчивает строительство коттеджного поселка “Сказка” (Новорижское шоссе, 55 км от МКАД). Его территория в 7,5 га разбита на 42 участка площадью от 10 до 30 соток. Другие примеры строительства коттеджных поселков на территории пионерлагерей: “Спутник” (Новорижское шоссе, 29 км от МКАД), “Стародачное” (Калужское шоссе, 23 км от МКАД). Как отметил Давыденко из “Арсенал-холдинга”, если поселок имеет небольшую площадь и на его территории есть лесные деревья или же он находится возле живописного озера, то очень велика вероятность, что это бывший пионерлагерь.

В перспективе

Как отмечают многие участники рынка, можно смело прогнозировать, что заброшенные пионерские лагеря по-прежнему будут скупаться достаточно медленно, но стабильно. Через несколько лет их число заметно сократится. Основная скупка завершилась в 2002–2003 гг., когда начался резкий рост стоимости земли. В дальнейшем прогнозируется совершение отдельных сделок.

Суммы сделок впечатляют. Если в начале 1990-х гг. пионерлагеря продавались от $30 000, то в середине 1990-х гг. – в среднем по $500 000. Сейчас уже существует четкая дифференциация престижности мест, поэтому стоимость лагеря сильно варьируется в зависимости от месторасположения: от $700 000 на восточном направлении в 50 км от МКАД до $1,5–3 млн на престижных западных магистралях и ближе к Москве.

Постоянное жилье на территории домов отдыха и пионерских лагерей будет востребовано московскими покупателями в том случае, если оно будет строиться в пределах 30 км от Москвы. Второе важное условие – наличие хорошей дороги и подъездных путей к объекту. Это должен быть сбалансированный объект по адекватной цене.

Загородные дачи и дома сезонного проживания, построенные на землях рекреационного назначения, будут пользоваться спросом даже в районе 100 км от Москвы. “Люди готовы жить далеко от города, но только если там будут лес, речка и чистый воздух. Еще одно условие – инфраструктура, какие-то развлечения и возможности для проведения досуга, занятий спортом, которые обеспечиваются за счет находящихся рядом домов отдыха или пансионатов”, – говорит Александр Рыков, директор по маркетингу департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty.

В будущем сохранится использование этих земель под строительство корпоративных баз отдыха и коттеджей. Аналитики компании Рenny Lane Realty прогнозируют постепенный рост интереса девелоперов к использованию таких земель под изначальные рекреационные цели. Формируется процесс, когда девелоперы и инвесторы начинают получать большие дивиденды от строительства и реконструкции пионерлагерей, домов отдыха и отелей, чем от продажи земли под коттеджи.