ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: Склады не поделили. На классы

Сообщение о том, что компания Swiss Realty Group (Moscow) создала свою классификацию, рынок складской недвижимости слегка взбудоражило. На прошедшем в сентябре “круглом столе”, куда были приглашены ведущие девелоперские и логистические компании, обстановка была горячей: его участники, признавая целесообразность существования такого документа, подвергли сомнению некоторые его позиции и сами методы создания. Однако наибольшее волнение среди компаний разыгралось после того, как в разосланных релизах обнаружилась фраза, что “классификация была обсуждена и принята”. В том числе без согласования с ведущими международными консалтинговыми агентствами, представителями так называемой московской “большой четверки”.

Классифицируй это

На вопрос “Ведомостей”, почему же на “круглый стол” и к работе над созданием складской классификации не были привлечены конкуренты (по аналогии с выработкой классификации офисных помещений), директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев заметил, что специально на мероприятие они приглашены не были и вообще на сегодняшний день есть только три компании, мнение которых его интересует. Одна из них – это прямой конкурент Knight Frank, контролирующая около 90% рынка складской недвижимости. Остальные, по его мнению, вряд ли готовы к обсуждению хотя бы потому, что имеют проблемы с текучкой кадров – не осталось грамотных экспертов. Впрочем, отсутствие “глубоких теоретиков” на “круглом столе”, по словам Ильи Шершнева, спасло дискуссию от излишней затянутости и лоббирования личных интересов: “Даже знания приглашенных специалистов оказались чрезмерными, что привело к слишком детальному осмыслению процесса, а это не всегда необходимо. Ведь обсуждаемая классификация должна была носить общий стандартный характер с учетом отражения всех потребностей рынка. Мы готовы к тому, чтобы в дальнейшем документ был доработан, в том числе и при участии конкурирующих компаний”.

Одной из особенностей новой классификации явилась привязка объектов к году их постройки. Так, по версии Swiss Realty Group к складам класса А1 можно отнести современные помещения, строившиеся (в том числе позднее 1994 г.) с учетом будущей складской деятельности (обычно к классу А1 относят только новые объекты). Безусловно, склады должны быть расположены недалеко от основных транспортных магистралей и адаптированы под любые виды грузов при условии высокой скорости грузооборота.

Как уточнялось в таблице с параметрами классов, которая была разослана участникам “круглого стола” после того, как стало ясно, что классификация вовсе не “принята”, а все еще доступна для внесения корректив, минимальными требованиями для класса А1 являются следующие:

– одноэтажный склад с шагом колонн от 12 до 24 м и высотой потолков до 16 м;

– качество полов – нивелированный бетон с полимерным покрытием при нагрузке на пол до 15 т/кв. м;

– одни погрузочно-разгрузочные ворота на 1000 кв. м склада, оборудованные гидроаппарелями и док-шелтерами;

– отопление;

– год постройки – с середины 1990-х;

– расположение до 40 км от города при условии прямого доступа с магистрали;

– прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленение), составляющая не менее 40% от всей территории складского комплекса.

Складами класса А2 могут быть и полностью реконструированные с применением современных материалов и технологий складские или производственные площади 20–30-летней постройки. По характеристикам они почти схожи с объектами класса А1, но могут находиться в черте города, в промзонах. Объекты классов B, С, D в той или иной степени не соответствуют указанным параметрам: где-то подъездные пути неудобные, где-то требуется модернизация или реконструкция помещения и оборудования, а в запущенных случаях (класс D) склад (бывший гараж, подвал и т. д.) и вовсе бывает проще снести под новую постройку.

Как считают в Swiss Realty Group, предполагающей составить серьезную конкуренцию работающим на складском рынке компаниям, их классификация вряд ли понизит высокий ранг каких-то готовых объектов и окажет влияние на уровень арендных ставок (более того – к ставкам она вообще не привязана). По мнению Ильи Шершнева, спрос сегодня перегрет, аренда завышена, но все равно принимается рынком – у клиента есть предельная готовность платить. Задача же классификации – определить актуальные объемы рынка, дать новый инструмент для его анализа. Ведь, как заявили на пресс-конференции, практически ни один выпускаемый сегодня отчет по рынку складской недвижимости не является полным и достоверным.

Цепная реакция: “большая четверка”

Однако не всегда благие намерения приводят к положительному результату. Судя по комментариям участников “круглого стола” и прямых конкурентов Swiss Realty, инициативу “классификаторов” многие оценили неоднозначно. Интересно, что представители той самой “большой четверки” отреагировали наиболее выдержанно на информацию о том, что без их участия разрабатывалась новая складская классификация, – возможно, потому, что работа со складскими объектами является приоритетной не для каждого из перечисленных агентств.

По словам старшего аналитика компании Jones Lang LaSalle Юлии Никуличевой, разработанная с учетом международных стандартов классификация сегодня уже существует (видимо, в варианте компании Knight Frank, бывшей PMC, принятом в конце 1990-х гг.), но сам рынок складской недвижимости пока еще не настолько развит, чтобы заниматься подсчетом высококлассных объектов.

Как дипломатично отметил Александр Фроло, консультант по складской недвижимости компании Stiles & Riabokobylko, так же, как были выработаны критерии классификации офисных помещений класса А и В на Московском исследовательском форуме, должна быть выработана классификация и для складов – при участии ведущих риэлторских компаний. Сам руководитель компании – Сергей Рябокобылко пока воздержался от комментариев по этому вопросу.

По мнению Даррелла Станафорда, директора отдела по работе с офисными и складскими площадями компании Noble Gibbons, разрабатывать системную классификацию участникам рынка стоит только сообща. Нужно иметь в виду, что в России арендаторы или покупатели складов класса А предпочитают доверять не классификациям, а собственным глазам – приезжая на место и все лично проверяя. Иначе слишком велик риск вслепую взять “неправильный” склад.

По мнению Рубена Алчуджяна, директора департамента складской недвижимости компании Colliers International, проводить классификацию вообще нецелесообразно. Он считает, что делать это просто рано. На сегменте рынка высококачественных помещений, где работает Colliers International, еще недостаточно хороших объектов, чтобы имело смысл вводить классификацию. Остальные же сегменты в долгосрочной перспективе просто неинтересны, потому что будут постепенно исчезать как класс.

Рыцари “круглого стола”

Даже со стороны вроде бы обозначенного партнера, если не союзника – компании Knight Frank и некоторых девелоперов, принимавших участие в обсуждении вопроса, реакция на классификацию a la Swiss Realty Group была достаточно критична. По мнению специалистов Knight Frank, предложенный документ имеет многочисленные несоответствия объективной картине рынка и в целом недоработан. По всем классам допущены ошибки: по конкретным числовым показателям по высоте потолков, нагрузке на 1 кв. м пола, шагу колонн и т. д. Например, по классификации Swiss Realty Group в классе А площадь прилегающей территории составляет не менее 40%, в то время как у практикующих компаний этот показатель составляет не менее 50–55%. В предложенном документе упущены такие параметры, как приподнятый на 1,2 м пол (для класса А), наличие профессиональной управляющей компании и т. д. Грубой профессиональной ошибкой специалисты Knight Frank считают привязку классификации к году постройки объекта, а также возможность подразумевать под классом А реконструированное строение. В результате обсуждений компания Knight Frank представила на общий суд свой вариант единой классификации, разработанной на основе западного и отечественного опыта, и предложила обсудить его на очередном “круглом столе” и в интерактивном режиме. К дискуссии Knight Frank приглашает всех заинтересованных игроков, среди которых будут не только девелоперы, но и риэлторские, логистические и управляющие компании.

Как заметил Андрей Подгорный, коммерческий директор “РосЕвроДевелопмента”, необходимость создания общепринятой классификации складских помещений давно назрела. Но разработана она должна быть при участии не менее пяти ведущих риэлторских компаний, среди которых Swiss Realty Group Андрей Подгорный не видит. Не хватает новой классификации, по мнению Олега Позднякова, менеджера по вопросам маркетинга логистической компании “РЕВИКО”, экспертной оценки не только самого помещения, но и комплекса и качества предоставляемых услуг.

Практически у каждого девелопера нашлись свои вопросы к документу. Так, Алла Лаоз, менеджер по маркетингу СНГ компании FM Logistic, считает, что близость к Москве неважна для складов класса А: если здание хорошее, оно может быть удалено и на 30 км, и на 70, хоть в поле стоять… О необходимости доработки документа и согласования классификации упоминали Юрий Зарубин, менеджер по развитию Bouyguesstroi, и Александр Федотов, менеджер по маркетингу Национальной логистической компании. По мнению последнего, имеющиеся сегодня наработки НЛК вполне устраивают, но раз уж зашла речь о создании официального документа, утверждать его стоит с привлечением других участников рынка и риэлторов.

Учитывать мнения арендаторов при работе над классификацией предлагает директор по маркетингу компании “Кулон” Марина Мазур. Так, с ее слов, к классу А сегодня относится почти любое здание, кроме, пожалуй, металлического ангара в неудобном месте. Для клиентов гораздо более важным, чем стены, являются транспортная доступность и удобное расположение – не более двух поворотов от трассы. Арендаторы готовы отказаться от офисов, от пресловутой 10-метровой высоты (лишние метры часто не используются, но при этом оплачиваются), но не от маневровых площадок и температурного режима хранения. Практически нет надобности в железных дорогах – их используют разве что российские компании, работающие на регионы, иностранным арендаторам железная дорога фактически не нужна.

Не слишком оптимистично настроено руководство еще одного участника “круглого стола” – компании “Компьютеризованные системы хранения” (Computerized Storage Systems Corp.), занимающейся продажей оборудования для складов: “Не хотим быть втянутыми в баталии, но все эти агентства абсолютно непрофессионально подходят к вопросу. Нельзя рассматривать склад как объект недвижимости, это не просто комплекс зданий – это продукт со своими функциями. В частности, склад может быть построен и в 2004 г., но при этом быть бездарным и глупым”.

Впрочем, как замечает Алла Соловьева, руководитель проекта по строительству сети складских терминалов для группы компаний РЛС, негативная реакция на попытку классификации среди участников – всего лишь один срез мнений, возможно, результат отдельных публикаций в прессе. Нужно понимать, что среди риэлторов сегодня меняется расстановка сил: кто-то прекращает работу со складами, кто-то, как Knight Frank, владеет основной долей рынка (по данным “Ведомостей”, эта доля составляет около 70% объектов класса А и В, а за первое полугодие 2004 г. компанией было сдано в аренду порядка 70 000 кв. м складских площадей), кто-то на этот рынок только выходит. Теперь, после представления проекта компанией Swiss Realty, нужно – после детального обсуждения и реального принятия – довести его до более широкой аудитории и начать применять.

“Мы положительно относимся к созданию дополнительного инструментария оценки недвижимости. Но помимо новой классификации на рынке существуют еще как минимум три системы, и все они имеют сепаратный характер, т. е. созданы для удобства работы своих создателей. Как любой самостоятельный продукт, она отличается от других классификаций и принятых, к примеру, на Западе стандартов. Но ведь слепо переносить западные стандарты на российский рынок неправильно, отечественные складские комплексы принципиально отличаются от европейских по своим характеристикам, поэтому нужно создавать что-то свое, и здесь каждый участник рынка имеет право на собственное мнение. Кроме того, любая классификация на таком динамичном сегменте рынка недвижимости, как складской, может считаться полной не более двух лет. Затем она потребует новых значительных изменений, так как появятся новые склады и другие операторы рынка с более высокими требованиями”, – говорит Сергей Модестов, директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании “Миэль-Недвижимость”.

В отличие от большинства девелоперов и логистиков компании-проектировщики восприняли инициативу Swiss Realty Group достаточно настороженно. По словам исполнительного директора компании “Интер Бар Код Лтд.” Александра Максимовского, подобная классификация – это всего лишь схема, с помощью которой риэлторы смогут оценивать здания так, как им удобно, и дороже или дешевле их продавать. Некоторые замечания “Интер Бар Код Лтд.”, разрабатывающей сегодня проекты складов под конкретных заказчиков, так и не нашли отклика среди организаторов – к примеру, предложение разработать балльную систему сравнительной оценки различных вариантов, позволившую бы учитывать требования по обработке товаропотоков конкретного заказчика. Кроме того, были высказаны замечания по предложенным характеристикам классификационной схемы. Предложенная для класса А в первой версии документа нагрузка на пол 4 т на 1 кв. м явно мала, так как она может превысить 15 т на 1 кв. м. По мнению Максимовского, кроме разработки универсальной классификации складов по общему набору параметров требуется создание методологии выработки оценки предлагаемого варианта, учитывающей требования конкретного заказчика, типа его бизнеса и его товарных потоков. Такую крайне сложную проблему целесообразно решать с привлечением широкого круга специалистов под эгидой Координационного совета по логистике или же института ИТКОР.

В самом ИТКОР (Институт исследования товародвижения и конъюнктуры оптового рынка) также считают, что при разработке классификации складских помещений Swiss Realty Group действовала в рамках локальных интересов, а не всего рынка. Как заметил директор по развитию института Ырысбек Ташбаев, из-за того что вынесенный на “круглый стол” документ не был согласован с другими компаниями – участниками рынка, они могут не договориться между собой. В случае, если Knight Frank предложит обществу свой вариант классификации (что уже произошло), обобщать разработки риэлторов, по мнению ИТКОР, должна третья сторона – независимая профессиональная организация.

В Swiss Realty Group считают, что такая реакция со стороны конкурентов была предсказуемой: “Когда люди не делают что-то первыми, они часто считают, что это неверно. Мы не утверждаем, что классификация является единственно верной и конечной, она еще не раз будет рассматриваться участниками рынка”. По словам Марии Крюковой, PR-менеджера агентства, несмотря на готовность компании к диалогу, в Swiss Realty Group после пресс-конференции никто не обращался. С другой стороны, в Knight Frank говорят, что никакого официального приглашения к обсуждению компания не получала, а о наработках Swiss Realty впервые узнала со страниц СМИ после проведения презентации.

Классификацией по новым объектам

Возможно, когда игроки рынка складской недвижимости наконец выработают окончательный вариант своей классификации, они смогут применить ее на практике. На данный момент желающие поклассифицировать свободный объект для этих целей найдут с трудом. Как поясняет Андрей Патрушев, PR-директор компании Knight Frank, сегодня почти никто на свободный рынок ничего не выпускает: прежде чем строить, все хотят заручиться предварительными договоренностями с гарантированными арендаторами, ориентируясь на титанов FMCG и логистики.

По словам Романа Бурцева, директора департамента индустриальной недвижимости компании, готовых и свободных площадей на рынке практически нет, все строится под конкретных клиентов – так называемые проекты “билд ту сьют”. По данным Национальной логистической компании, примерно 500 000 кв. м сегодня составляют коммерческие склады класса А, где площади сдаются в аренду или предоставляются услуги ответственного хранения. Около 80% этих складов занимают логистические операторы. Относительно складов класса В мнения среди экспертов расходятся, но в НЛК оценивают их объем около 2–2,5 млн кв. м. Общая площадь складов класса В и С составляет около 3–4 млн кв. м, где примерно 35% считаются свободными.

В разработке находится около 23 проектов, из которых самый небольшой – на 10 000 кв. м, а самый серьезный – на 500 000 кв. м в Томилино под Люберцами, 6 км от МКАД, под клиента (по данным Knight Frank). До конца этого года должна быть сдана вторая очередь терминала “НЛК-Химки” в 50 000 кв. м (Ленинградское шоссе, 7 км от МКАД). Ранее, в марте 2004 г., состоялось открытие первой очереди логистического парка в 30 000 кв. м; объем инвестиций в проект составит около $50 млн. Еще один логистический оператор – французская компания FM Logistic сейчас заканчивает строительство склада на 70 000 кв. м в г. Чехове.

По информации Stiles & Riabokobylko, к концу 2005 г. должны быть сданы первые 50 000 кв. м крупного складского комплекса класса А “Логопарк” (3 км от МКАД по Новорязанскому шоссе), являющегося совместным проектом агрофирмы “Белая дача” и международной французской строительной компании Bouygues Construction. Предполагается, что эти площади будут располагаться в двух зданиях – на 18 000 и 38 000 кв. м. Как отмечают в НЛК, в дальнейшем площадь “Логопарка” может увеличиться и до 250 000–300 000 кв. м.

Среди наиболее крупных заключенных сделок в агентстве Knight Frank отмечают аренду компанией Tablogix двух складов – в Щелкове (10 000 кв. м) и Дзержинском (38 000 кв. м), при этом часть нынешних своих объектов Tablogix должна покинуть. В непосредственной близости от аэропорта “Шереметьево” открыт торгово-индустриальный комплекс класса А “Шерлэнд” (25 000 кв. м), а для компании “Градиент” построен и сдан склад в г. Видном на 10 000 кв. м. Крупнейшей сделкой, заключенной компанией Colliers International, является аренда от имени компании Adidas 30 000 кв. м. в “Технопарке” в г. Климовске.

На начало 2005 г. запланирован выход на рынок еще нескольких крупных объектов. Один из них – складской комплекс класса А в Видном на 30 000 кв. м стоимостью около $17 млн, возводящийся компанией BEL Development. Новый проект компании “Кулон” – складской комплекс “Кулон-Балтия” расположен на востребованной сегодня Новорижской трассе. По словам Марины Мазур (“Кулон”), к I кварталу 2005 г. будут сданы 23 000 кв. м складских помещений и около 3000 кв. м офисов. Пока не закончено земельное согласование для другого объекта компании “Кулон” – индустриального комплекса “Кулон-Истра” (участок в 35 га по Новой Риге в 40 км от Москвы). Планируется, что там будут не только помещения в аренду, но и производственные площади “билд ту сьют”.

Специалисты с нетерпением ожидают, что в 2005 г. наконец-то будут запущены проекты, реализация которых была обещана уже давно. В частности, это первая очередь индустриального парка “Домодедово” (трасса Москва – Дон), где площадь только производственно-складских помещений составляет 38 500 кв. м, и проект Northpoint компании AIG Lincoln на Алтуфьевском шоссе у МКАД.