ТОЧКА ЗРЕНИЯ: Консолидация в строительстве

Акцентируя внимание в основном на строительстве жилья, хочется отметить, что в 2003 г. в России было построено 36 млн кв. м жилья. В 2004 г. будет построено 40 млн кв. м. Это втрое меньше, чем того требует спрос на рынке, учитывая работающий механизм ипотечного кредитования. В лучшие советские годы строилось порядка 80 млн кв. м, и даже при этом существовали многолетние очереди на получение жилья. Причина того, что сейчас строится существенно меньше жилья, чем того требует спрос, заключается в неотработанных механизмах финансирования строительства, которое в основном ведется без привлечения заемного капитала. Ныне строительные компании являются некачественными заемщиками для большинства крупных финансовых институтов. В тех случаях, когда банки идут на кредитование строительных организаций, они стремятся компенсировать риск с помощью повышенной процентной ставки, что значительно снижает возможности строителей привлекать заемные средства и ведет к удорожанию построенного жилья, тем самым еще больше сужая рынок. Тем временем большое количество компаний просто не в состоянии получить необходимое заемное финансирование на рынке для реализации своих программ. Банки в большинстве случаев предоставляют заимствования либо своим аффилированным компаниям, либо дружественным структурам.

Поэтому строительство жилья в России осуществляется гораздо медленнее и в меньших масштабах, чем это могло бы быть при наличии доступных для строителей кредитных ресурсов. Грубо говоря, вместо того чтобы, получив кредитную линию, осуществлять массовую застройку, строительные компании сооружают, как правило, отдельные объекты недвижимости. Небольшие масштабы реализуемых проектов означают высокую себестоимость строительства и, соответственно, повышенную цену продажи возведенных объектов. Причем к возведению следующего здания строители могут приступить только тогда, когда окупится строительство предыдущего. Тем временем потребность в жилье на региональном уровне очень высока. А масштабы роста предложения жилья весьма скромны, что объясняется нехваткой средств на осуществление строительства в сочетании с отсутствием системы кредитования строительных компаний.

Бум только будет

Эта ситуация в ближайшее время будет меняться. С развитием финансового инструментария возможности привлечения средств повысятся и на рынке начнется строительный бум. Строительный комплекс – это объемный сегмент экономики, включающий в себя домостроительные комбинаты, производство всевозможных стройматериалов, отделочных материалов и т. д. Рост строительного комплекса означает рост и развитие всех его составных частей и смежных отраслей.

Объединить усилия

На любом бурно и активно развивающемся рынке на первоначальном этапе свою нишу находят компании разного профессионального уровня. Повышенный спрос позволяет реализовывать проекты разного уровня качества. Однако со временем, после “оседания пыли”, по мере структурирования рынка, потребители становятся более разборчивы, их требования к приобретаемому продукту растут. Тогда лидирующие позиции занимают те компании, которые в состоянии предоставлять наиболее качественное предложение по приемлемой цене. Путь к этому, как и в других отраслях, где компании производят массовый продукт, лежит через консолидацию отрасли. Этот процесс должен привести к возникновению вертикально-интегрированных холдингов, производящих полный цикл работ, необходимых для предоставления конечного объекта – жилой или коммерческой недвижимости необходимого качества. Исходя из того, что мы имеем на российском строительном рынке сейчас, есть достаточно оснований предполагать, что в течение ближайших 5–7 лет в отрасли возникнут крупные вертикально-интегрированные строительные холдинги, которые, по сути, поделят рынок.

Процесс пошел

В какой-то степени этот процесс уже начался. Это заметно, если посмотреть, например, на структуры таких московских строительных компаний, как “Интеко”, СУ-155 и некоторых других. Сегодня эти коммерческие организации объединяют в себе не только девелоперские и строительные функции, но и производство основных стройматериалов. Контроль над производством стройматериалов позволяет лучше контролировать и прогнозировать затраты компании, повышая предсказуемость бизнеса и расширяя горизонты возможного стратегического планирования дальнейшего развития. Указанные компании уже начали осуществлять активную региональную экспансию. При грамотно выстроенной стратегии они имеют хороший шанс занять лидирующие позиции на всем российском строительном рынке на несколько лет вперед.

Было бы логично предположить, что консолидация строительной отрасли будет происходить сперва на базе предприятий, обслуживающих крупные мегаполисы. Эти компании являются наиболее крупными игроками по объему возводимого жилья и выручке от продаж. В качестве платформ для их экспансии в регионы будут выступать крупные строительные компании, занявшие лидирующие позиции в своем регионе. Варяги будут либо приобретать региональных производителей стройматериалов, либо инвестировать в организацию новых производств. Тем более что развитие строительной отрасли и ужесточение конкуренции приведут, как и во всех других отраслях, к появлению новых строительных технологий, разработке новых материалов, отделочных ингредиентов и т. д.

На начальном этапе инвесторами будут выступать сами строители. Потом к ним присоединятся крупные российские ФПГ. Эти группы располагают значительными финансовыми средствами и ищут возможности их вложений. Недоинвестированный строительный рынок является привлекательным объектом для них, однако в силу непрозрачности требует повышенного контроля со стороны инвестора, который можно обеспечить при вхождении на правах собственника. Кстати, в некоторых случаях это явление уже наблюдается. На дальнейших этапах возможен выход на рынок крупных международных строительных компаний в качестве стратегических инвесторов, которых будут привлекать динамичный рост и сравнительно высокая доходность этого рынка в России.

Эффект масштаба

Основным направлением деятельности крупных компаний, как мне кажется, станет строительство массового жилья и инфраструктуры. Проблема отсутствия доступного жилья в регионах является одной из основных социальных проблем. Крупные компании в состоянии сполна использовать “эффект масштаба” при организации производства строительных материалов и, соответственно, экономить на издержках, что позволяет снизить стоимость строительства и цену продажи готового жилья.

В то время как основную долю рынка массового жилья будут занимать крупные компании, рынок элитного жилья будет занят “бутиковыми” компаниями. Небольшие узкоспециализированные компании займут нишу уникальных индивидуальных строительных проектов в высокой ценовой категории. В сегменте недвижимости категории люкс маржа девелоперов значительно превышает среднюю по отрасли, соответственно, использование “эффекта масштаба” для снижения себестоимости не является ключевым фактором успеха на рынке. На первый план среди факторов успешности компании выходят такие факторы, как репутация, портфель уже осуществленных успешных проектов и т. д. Если сравнивать, например, с автомобильной промышленностью, то есть международный гигант Toyota, производящий миллионы автомобилей в год, ориентированных на средний класс, и есть Bugatti, производящий несколько автомобилей в год для самых состоятельных покупателей.

Корпоративная культура

Немаловажным фактором в формировании крупных строительных холдингов является корпоративная культура. Сегодняшний российский строительный комплекс формировался в рамках советской хозяйственной культуры. Условия рынка внесли свои коррективы, однако корпоративная культура пока не претерпела кардинальных изменений. В условиях высокой региональной сегментированности строительного рынка и развитого монополизма произошла своеобразная консервация прежней корпоративной культуры строительных организаций. Процесс консолидации компаний, работающих в современных рыночных условиях, – это во многом процесс и внутренних культурных преобразований. “Прозрачность компании”, “корпоративное управление”, “командное мышление” – это четкие условия, без которых крупный холдинг не может адекватно работать. Соблюдение современных норм корпоративной культуры делает компанию более привлекательной для инвесторов, создает определенную репутацию и помогает увеличить капитализацию.

Однако все это может реализоваться только в том случае, если строительные компании станут более привлекательными для финансовых институтов, чем сегодня. Компаниям придется становиться более прозрачными с точки зрения финансовых потоков и более понятными для инвесторов с точки зрения рисков.

Процесс консолидации компаний, как правило, бывает обоснован объективными факторами – такими, как, например, экономия на масштабе, и субъективными факторами – такими, как личные амбиции менеджеров компаний. Ход консолидации в строительной отрасли во многом будет походить на процессы, которые имели место в нефтяной, металлургической и других отраслях российской экономики в 90-е гг. В результате на российском рынке появятся десятка полтора крупных строительных компаний, которые займут больше половины всего строительного рынка России.