НА ВОЗДУХЕ: Товарищи по поселку
Сани впереди лошади
У проблемы ТСЖ давняя и отнюдь не славная история, преимущественно летописная и виртуальная. Вопрос самоуправления, самоэксплуатации и самообслуживания жильцами своего дома имеет одну странную особенность: он есть, и его… нет.
Законодательство предполагает, что жильцы будут организовывать ТСЖ и самостоятельно заниматься эксплуатацией здания, что, по мысли разработчиков, обеспечит эффективный и грамотный уход за домом. Выбираемый товариществом председатель вправе заключать договоры на обслуживание объекта со специализированными эксплуатирующими компаниями (ЭК, которых часто называют управляющими) или отдельными специалистами. Если качество услуг не устраивает ТСЖ, оно имеет право расторгнуть договор и выбрать новую компанию.
В реальности же жильцы “образовывать из себя круг” не хотят и в товарищество не вступают. Поэтому застройщики выбирают или создают службу эксплуатации сами, а покупателей ставят перед фактом. Позднее ТСЖ, если оно создается, может поменять ЭК, но это происходит очень редко. Эксплуатационная организация застройщика, отметили в Группе компаний “Конти”, получает доход от эксплуатации инженерных коммуникаций, отопительных систем и т. д. Она заинтересована в том, чтобы управлять домами и в будущем, после создания ТСЖ.
“Дочка” для обслуживания
Более чем 10-летнее существование рынка недвижимости мало сказалось на системе управления жилыми объектами. Застройщики обязаны передать построенный объект в чьи-то теплые руки. Но в чьи? Даже в столице, как отмечают девелоперы, профессиональных эксплуатирующих компаний крайне мало. В Подмосковье ситуация еще сложнее. Застройщики решают эту проблему разными путями в меру своих возможностей и ответственности. Те, кто не желает потерять объект, а с ним и свое лицо из-за недостаточного или непрофессионального обслуживания поселка, создают “дочку”, которая и занимается его содержанием. К примеру, в поселке “Горки-8” пока формируется ТСЖ, содержанием и эксплуатацией коттеджей занимается ЭК застройщика (эксплуатационное подразделение Группы компаний “Конти”). Поселок “Величъ” также управляется компанией застройщика. Та же ситуация в поселках, построенных компанией “Миэль-Недвижимость”. “Сейчас идет работа по заключению договоров на управление с нашей управляющей компанией”, – отмечает Александр Симанов, заместитель директора департамента по управлению недвижимостью “Миэля”.
По мнению Андрея Васильева, директора департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard, сейчас существует всего несколько поселков, которые действительно качественно эксплуатируются, и это обусловлено тем, что их застройщики сами в них проживают. Самый яркий пример среди готовых поселков, считает он, – “Николино”. Организация, созданная застройщиком, обслуживает огромную парковую территорию поселка, фитнес-центр, ресторан и проч. “Среди строящихся поселков очень хорошо этот вопрос решили в “Резиденциях Бенилюкс”, – продолжает Васильев. – Еще до продажи застройщики создали некоммерческое партнерство, в которое одновременно с покупкой участка вступают все будущие жильцы поселка”. На базе партнерства в дальнейшем будет создана ЭК. Партнерству принадлежат все поселковые дороги, коммуникации, территории общего пользования. Есть председатель, который осуществляет управление поселком.
В поселке “Никольская слобода” застройщик (управляющая компания “Северо-Запад”) сам создал ЭК. Она же будет обслуживать и строящийся комплекс дачных поселков “Истра Кантри Клаб”. Общая площадь обоих поселков составляет более 300 га, здесь будут проживать несколько тысяч человек. При таком объеме мощности и услуги ЭК всегда будут востребованы, считают в компании “Северо-Запад”.
Кое-кто нанимает немногочисленных профессиональных управляющих, в том числе иностранцев. Так, в поселках, реализуемых компанией Blackwood, обслуживанием коттеджей занимаются зарубежные компании. В “Нахабино” работает Le Meridien, в “Сетуни”, “Покровских холмах” и “Росинке” – Hines International, в “Ривьере на Истре” – GVA Sawyer. Как отметили в Blackwood, немногие российские организации способны эффективно обслуживать сложные и разветвленные инженерно-технические системы поселка. У зарубежных управляющих есть определенное преимущество перед отечественными организациями благодаря опыту и высококвалифицированным специалистам. Тем не менее скорее всего доля иностранных ЭК будет небольшой, поскольку они занимаются обслуживанием элитных поселков, количество которых ограниченно.
В сегменте недорогих поселков ситуация иная. “В большинстве случаев в коттеджных поселках среднего класса и ниже застройщик не берет на себя организацию службы эксплуатации, – говорит Владимир Токарев, юрист управляющей компании “Северо-Запад”. – Как правило, правлению ТСЖ делегируется право найти такую организацию”. Но в загородном секторе выбирать особенно не из кого, предложений на рынке практически нет.
Большинство ЭК малоизвестны, так как обслуживают, как правило, лишь один поселок, но найти их можно. ТСЖ может провести тендер и нанять компанию, которая удовлетворяет соотношению цена – качество. Жителям приходится самоорганизовываться и совместно решать вопросы обслуживания поселка. Они могут обратиться к ЭК соседних коттеджных поселков, могут нанять необходимых специалистов из ближних подмосковных городов, поселков и деревень, могут заключить договоры с какой-либо областной эксплуатирующей компанией, работающей где-нибудь рядом.
Специалисты не советуют оставлять управление поселком в руках ТСЖ. На рынке были случаи, когда поселки буквально разваливались из-за отсутствия единого слаженного управления. “Обычно это происходит на 4–5-й год существования поселка, когда в стремлении снизить затраты до немыслимых размеров поселок приходит в упадок и приходится его восстанавливать”, – добавляет Александр Симанов.
Рекламные обманки
Покупателям загородных резиденций можно посоветовать заранее, еще на стадии выбора поселка, поинтересоваться, кто будет заниматься эксплуатацией поселка и сколько это будет стоить. Как показал экспресс-опрос “Ведомостей”, примерно в половине случаев продавцы не могут точно сказать, кто будет заниматься обслуживанием поселка, сколько это будет стоить, за какие коммуникации и сколько придется платить отдельно.
Случаи если не мошенничества, то как минимум непредусмотрительности застройщика на рынке не так редки. Как отметили в компании “Инком-Недвижимость”, им известны случаи недоброкачественной рекламы. К примеру, юридические лица, привлекая клиентов для участия в создании коттеджных поселков, обещают, что при расчете стоимости договоров, заключаемых с клиентами, уже учитывается стоимость работ по созданию объектов инфраструктуры, в том числе инженерных коммуникаций, или что стоимость коммунальных услуг не будет меняться, а на деле складывается ситуация, когда клиенты вынуждены платить дополнительные суммы.
“На стадии заключения договоров компании часто идут на определенные маркетинговые ходы, обещая жителям те или иные объекты инфраструктуры, которые позднее сложно не только воплотить в жизнь, но и поддерживать на должном уровне рентабельности, – добавляет Светлана Кондачкова, руководитель направления загородной недвижимости ЗАО “Корпорация МИАН”. – Например, могут пообещать продуктовый магазин, который не так сложно организовать. Но, как любое коммерческое начинание, этот магазин должен приносить прибыль, а жителей поселка может не устраивать ценовая политика или ассортимент. Магазин приходится закрывать”.
“Одна из крупных фирм-застройщиков сейчас рекламирует коттеджный поселок с немыслимым количеством общественных центров, магазинов, спортивных сооружений, – рассказывает Александр Симанов. – На мой вопрос – как вы будете это содержать (к примеру, супермаркет в поселке никогда не окупится из-за отсутствия приличной пропускной способности, отделение банка никогда не откроется)? – я получил ответ: оказывается, эта компания никогда не строила подобных сооружений в предыдущих поселках, вряд ли она изменит отношение [к ним] сейчас”.
Лукавство застройщиков позже не лучшим образом отражается на обслуживающих организациях. Они сталкиваются с последствиями таких легковесных обещаний: нам говорили, что платить будем $0,3 с 1 кв. м, а вы требуете $1,3.
Как отмечает Геннадий Левин, руководитель продаж экогородка “Величъ”, если изначально планируется отдать вопросы эксплуатации на откуп жителям, значит, до поселка застройщику дела нет. “Это признак того, что инвестор-застройщик хочет “кинуть” свой поселок, чтоб разгребали другие, – говорит он. – Правда, я не учитываю проекты, где продают нарезанные кусочки земли, обнесенные общим забором, и называют это коттеджным поселком. Там на откуп кидают все. Именно кидают, а не отдают”.
Застройщики и “управленцы”
Идеальный вариант, когда ЭК приходит в проект заранее, до сдачи объекта в эксплуатацию. Лучше – на этапе формирования концепции поселка. Например, специалисты знают, какое напольное покрытие лучше поддается чистке или полировке, как лучше установить крюки на фасаде для мытья здания и проч. ЭК должна влиять на решения застройщика. Например, важно разместить площадки для мусорных контейнеров и для сбора снега в определенных местах, чтобы было удобно и для жителей, и для уборочной компании, и т. д.
И хотя застройщиков, готовых работать в паре с эксплуатирующей компанией, мало, они все же есть. К примеру, поселок “Величъ”, по словам Геннадия Левина, с первой мысли о нем формировался под непрерывным наблюдением инвесторов – его будущих жителей и организаторов УК. Следствием этого явилось строгое соблюдение всех концептуальных параметров: “Для всего проекта как бизнеса мы потеряли [некоторую] часть [потенциальных] клиентов, – рассказывает он. – Но нашим жителям, чьи вкусы совпали с концепцией, это обеспечило комфорт, за который они готовы платить немалые деньги, а для ЭК сделало “Величъ” удобным объектом с хорошими предпосылками стабильной и бесконфликтной работы”.
В поселках, возводимых “Миэль-Недвижимостью”, специалисты ЭК обязательно участвуют в разработке проекта, согласовывают рабочую документацию, следят за ходом выполнения работ. “Конечно, наличие управляющей компании в этот момент – головная боль для генерального подрядчика, но зато по окончании работ житель поселка получает качественно построенный коттедж с правильной инженерией и оптимальными расходами на эксплуатацию”, – говорит Александр Симанов.
В целом же, за единичными исключениями, застройщики предпочитают обходиться без советов “управдомов”. Более того, многие специалисты уверены, что ЭК должна приходить и эксплуатировать, что дадут, а влиять на решения застройщика не может. Поскольку законодательно эти вопросы никак не урегулированы, девелоперы предпочитают не пускать независимых “управленцев” на стройплощадку. А обслуживающая организация появляется лишь на этапе сдачи объекта. “Довольно часто заказчик-застройщик сам формирует некое подобие эксплуатирующей организации для сдачи объекта и быстро забывает о нем, как только сдача проведена”, – говорит Александр Симанов.
Кстати, как показал экспресс-опрос, специалисты давали разные ответы на простой вопрос: должна ли ЭК принимать участие в сдаче объекта (поселковых коммуникаций) в эксплуатацию? Это поразительно, так как законодательство однозначно говорит, что должна. Как говорится, еще один камешек в огород загородных девелоперов.
От того, как будет проведен этап сдачи объекта в эксплуатацию, зависят организация управления, его стоимость и качество. Профессиональный подход заключается в том, чтобы обслуживающая организация самостоятельно приняла объект, подписала акт госкомиссии после проведения всех испытаний инженерных систем, пробных пусков, наладки оборудования и работала с генеральным подрядчиком по поводу осуществления гарантийных и ремонтных работ.
Застройщики и ТСЖ
Участие ТСЖ в управлении поселком не является обязательным. Застройщики предлагают покупателям несколько вариантов сотрудничества, минуя обременительное и неудобное товарищество. Например, компания “Миэль-Недвижимость” предлагает разделить функции по управлению поселком, отдав ТСЖ полномочия по установлению правил внутренней жизни поселка. Опыт компании показывает, что на собрании жителей 100 образованных высокопрофессиональных человек никогда не смогут договориться ни по одному существенному вопросу, тем более если им придется решать, когда сажать лютики или делать капитальный ремонт насосной канализационной станции. “Мы создали механизм участия жителей в управлении поселком, – рассказывает Александр Симанов, – предусмотрев создание некоего общественного совета, который избирается жителями и имеет право требовать или рекомендовать ЭК совершить те или иные действия. Такой регламент уже начал действовать в одном из наших поселков”.
В некоторых случаях все же без ТСЖ или альтернативной формы организации в поселке не обойтись. По словам Светланы Кондачковой, для приобретения техники или других крупных покупок необходимо решение ТСЖ, которое и осуществляет финансирование. Эти и другие действия обязательно прописываются в договоре с товариществом и подлежат отчету по итогам определенного периода времени (квартал, год и т. п.).
Существует несколько способов договорных взаимоотношений жителей с ЭК. В том случае, если ее привлекает застройщик, он заключает с ней договор на обслуживание, и позже, по мере появления собственников, они сами перезаключают договоры с компанией. В этом случае приходится общаться с каждым жителем напрямую, объясняя права и обязанности сторон, но это гарантирует максимальную прозрачность отношений. Второй способ – заключение договора с ТСЖ (в лице его председателя) или иной формой организации жителей. “До организации ТСЖ дому предоставляется необходимый минимум: техобслуживание инженерных систем, уборка общественных помещений здания и прилегающих территорий, – объясняет Марина Маркарова, управляющий директор компании Blackwood. – С приходом собственников решаются вопросы об увеличении штата охраны, улучшении инженерных систем, режиме уборки зданий, штатном расписании, окладах сотрудников, ориентируясь на то, что может позволить их бюджет”.
Законодательство предоставляет жильцам право изменить форму управления домом. Но важно учесть, что, поскольку договоры заключаются до появления собственников, членам ТСЖ придется оформлять значительное количество документов, что обычно лишает их желания что-либо менять. Кстати, жители коттеджных поселков не могут отказаться от предложенной им ЭК в том случае, когда она является правообладателем коммунального хозяйства коттеджного поселка.
По желанию сторон, как отмечает Елизавета Романова, и. о. начальника юридического отдела департамента реализации корпорации “Инком-Недвижимость”, на основании дополнительных соглашений служба эксплуатации может оказывать услуги и по обслуживанию и текущему ремонту инженерного оборудования коттеджей.
В том случае, если качество услуг какого-то специалиста не устраивает, жители жалуются на него своему председателю ТСЖ и в ЭК. Сотрудника либо “приводят в чувство”, либо увольняют. Если же не устраивает компания, вопрос решается сложнее. Есть несколько вариантов. “Договор может быть расторгнут либо по соглашению сторон, либо по решению суда при существенном нарушении взаимных обязательств”, – говорит Владимир Токарев. Может быть оговорена возможность одностороннего расторжения договора. Товарищество может расторгнуть договор, если эксплуатирующая компания не выполняет свои обязательства: не вывозит мусор, не устраняет аварии и т. д. ЭК также может расторгнуть договор со своей стороны, если ТСЖ не платит денег и т. п. В договоре компании “Миэль-Недвижимость” прописано право жителя не оплачивать некачественные услуги, а также проверять обоснованность установления тарифов на оказание услуг.
“Но лучше решать этот вопрос в судебном порядке, – считает Геннадий Левин, – потому что если просто перестать платить, то как минимум не будет обслуживания, а может, и света с водой не будет”.
Цена обслуги
Все ежемесячные траты владельцев коттеджей делятся на две части: первая – эксплуатационные расходы, вторая – коммунальные платежи. Первая часть зависит от уровня ЭК, ее аппетитов, количества предоставляемых услуг и проч., вторую определяют тарифы, принятые в Московской области. Первые платежи принимает ЭК, вторые – организации, предоставляющие соответствующие услуги. Бывает, что для удобства жителей две статьи расходов объединяются и обслуживающая организация за владельцев оплачивает коммуналку. Существуют и разовые платежи. Например, жители поселка хотят добавить какую-либо опцию: взять в аренду близлежащий лес под парковую зону или построить конюшню.
Ежемесячное содержание дома в коттеджном поселке среднего уровня, по данным Марины Маркаровой, будет стоить его владельцу $200–350. Оно включает коммунальные платежи (за электроэнергию, тепло и водоснабжение, канализацию и вывоз мусора) и эксплуатационные расходы (эксплуатация инженерных систем, уборка и обслуживание территории, охрана, отчисления на обустройство дома). Электроэнергия по счетчикам и услуги телефонной связи в общий платеж не входят и оплачиваются отдельно. Около 60–70% суммы тратится на уборку и обслуживание территории. В элитных поселках с развитой инфраструктурой плата эксплуатирующей организации возрастает на порядок и составляет от $500 до нескольких тысяч долларов в месяц, большая часть которых уходит на охрану. “К примеру, сумма ежемесячных платежей в поселке на 50 домов, где предусмотрен собственный развлекательный комплекс с бассейном, фитнес-центром и досуговыми заведениями, может достигать $1500 и более, – говорит Андрей Сармин, менеджер отдела загородной недвижимости компании Soho Realty. – Если развитой инфраструктуры нет, а жители пользуются услугами располагающегося поблизости независимого комплекса, то платежи за содержание поселка составят примерно $250–700”.
Вот наиболее характерные примеры.
В поселке “Величъ” эксплуатационные расходы составляют $400 в месяц с одного домовладения, коммунальные – газ, вода, канализация, электричество – по тарифам Московской области, телефон, Интернет и телевидение – по тарифам провайдера. Отдельно жители платят за дополнительные услуги, предоставляемые ЭК, как-то: организация уборки домов, доставка продуктов и проч. Кроме того, наличие службы эксплуатации позволит владельцам получать услуги третьих организаций по сниженным тарифам, в частности услуги по обслуживанию газового котла.
В поселке “Горки-8” цена аренды домика составляет от 4000 до 7000 у. е. в месяц в зависимости от метража и оснащенности (оборудованные кухни, мебель и проч.). В эту сумму входят коммунальные платежи – от 120 до 150 у. е. (свет, вода, отопление – стандартный набор). Отдельно жильцы оплачивают спутниковое телевидение, услуги провайдеров сети Интернет, междугородные и международные телефонные переговоры.
В поселке “Павлово” стоимость пакета услуг эксплуатирующей компании составляет $300 в месяц (без стоимости коммуналки). Обслуживание в поселках компании “Миэль-Недвижимость” обходится в $1–3 с 1 кв. м в месяц без НДС, или от $200 с одного дома в месяц. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно, без участия ЭК. Разовые платежи жителей: установка телефонов, подключение телевидения, Интернета и т. д.
В поселке “Резиденции Бенилюкс” примерная стоимость предполагаемых услуг составляет $350–700 в зависимости от площади участка.
В поселке “Никольская слобода” эксплуатационные расходы составляют $10 с сотки в месяц. В поселке “Вишневый сад” (Москва) эксплуатационные расходы составляют $1 с 1 кв. м, коммунальные платежи считаются и оплачиваются отдельно, за установку в доме телефона и Интернета владелец вносит разовые платежи. В Куркине в микрорайоне таун-хаусов “Аэлита” стоимость услуг обслуживающей организации рассчитывается исходя из площади секции – $1 с 1 кв. м.
Перспективы у рынка по обслуживанию коттеджных поселков есть, ведь он только начинает формироваться. Уже существуют случаи приглашения сторонних компаний, имеющих опыт эксплуатации объектов, и их будет все больше. На рынок станут выходить компании, которые будут обеспечивать эксплуатацию низкобюджетных поселков. Все придет к тому, что они будут отбираться на конкурсной основе, как это происходит сейчас на рынке коммерческой недвижимости.