ВДАЛИ: Азия: конец или начало бума?
Устойчивый экономический рост в этом регионе, снижение уровня безработицы и рост кредитования создают условия для значительного роста цен на недвижимость и акций компаний, работающих на этом рынке.
Рынок недвижимости подвержен цикличности, отмечает Питер Черчхаус, эксперт по азиатскому региону из компании Long Investment Management. Некоторые азиатские рынки находятся на нижних значениях цикла, рассказывает он, в то же время рынки недвижимости в Британии и США почти на пике подъема. После многолетнего наблюдения за поведением азиатских рынков Черчхаус несколько месяцев назад основал первый в Азии хеджинговый фонд, инвестирующий только в недвижимость.
Другие инвесторы разделяют его оптимизм. Девелоперская и инвестиционная компания Grosvenor Group, у которой совокупный объем инвестиций составляет $8,6 млрд, удвоила размеры вложений на азиатских рынках, рассказывает Ник Лоуп, руководитель подразделения Grosvernor Asia. По его оценке, на долю азиатского региона приходится порядка 20–30% совокупной стоимости всех активов на глобальном рынке недвижимости.
По мнению инвесторов и аналитиков, наиболее значительным и устойчивым возрождение рынка станет в Гонконге, где впервые за долгие годы цены на недвижимость начали расти. Еще до того, как в 1997 г. в Азии разразился финансовый кризис, цены на гонконгскую недвижимость были чрезвычайно высоки. Именно тогда правительство, обладавшее монополией на выделение участков под застройку, спровоцировало избыток предложения на рынке недвижимости. Другим чувствительным ударом стала эпидемия атипичной пневмонии в 2003 г. “Последние несколько лет для многих владельцев недвижимости в Гонконге оказались довольно болезненными”, – рассказывает аналитик J.P. Morgan Даглас Сун.
Сейчас правительство пытается помочь рынку, ограничивая предложение. По словам Суна, в этом году правительство выставляет на продажу гораздо меньше земельных участков, чем прежде. На рынке коммерческой недвижимости, где в прошлом году на беду инвесторов арендные расценки резко упали, обстановка тоже стабилизируется: спрос, хоть и медленно, начинает расти, а количество новых предложений резко сократилось.
“Уже сейчас мы отмечаем стремительное сокращение пустующих площадей”, – рассказывает Черчхаус. В центральном районе Гонконга цена 1 кв. м составляет $50. Это в два раза больше по сравнению с периодом в конце 2003 г. В других районах расценки на офисные помещения выросли не так резко, однако в ближайшее время они будут расти, уверен аналитик.
Конечно, компании по операциям с недвижимостью постараются максимально использовать новую тенденцию. Собственно говоря, оживать они начали еще с середины 2003 г., когда мир с облегчением узнал, что эпидемия атипичной пневмонии пошла на спад. Впрочем, некоторые аналитики полагают, что с тех пор цены на акции этих компаний выросли так сильно, что у крупнейших из них – Sun Hung Kai Properties, Henderson Land Development и Cheung Kong – акциям расти почти некуда. Впрочем, несмотря на то что за последние 12 месяцев акции компании Hongkong Land выросли на 67%, ее аналитики любят по-прежнему.
Тем не менее опытные инвесторы в рынок недвижимости считают, что нередко цены на бирже не позволяют понять, завышен или, напротив, занижен курс акций компании. По этой причине, рассказывает Черчхаус, чтобы составить себе более реалистичную картину, аналитики иногда сравнивают рыночную капитализацию со стоимостью чистых активов компании (активы за вычетом долга).
Скажем, акции компании Hongkong Land торгуются по курсу в 24 раза выше прибыли, прогнозируемой по итогам 2004 г. На первый взгляд картина впечатляет. Однако если посмотреть на чистые активы, то получается, что текущий курс на 16% ниже их стоимости. Так же выглядит ситуация с акциями Hysan, акции которой торгуются по курсу в 21 раз выше прогнозируемой прибыли по итогам 2004 г., но на 27% дешевле стоимости чистых активов.
В то время как ограничения, которые вводит правительство на продажу земельных участков, способствуют оживлению рынков недвижимости, некоторых аналитиков беспокоит, не слишком ли сильно ограничивает правительство предложение на рынке. Если окажется, что сейчас предложение занижено, девелоперам будет труднее поддерживать темпы роста в будущем году. Например, сейчас банк земельных участков Sun Hung Kai Properties рассчитан на 3,5 года. Таким образом, если никаких новых закупок компания не сделает, то через три года у нее просто не останется земли под застройку. В предыдущие годы у этой компании резерв участков был гораздо больше.
Если девелоперам окажется слишком сложно добывать себе новые участки под застройку, то они не смогут в полной мере использовать преимущество от растущих цен на недвижимость. “В таком случае возникает опасность, что в выигрыше останутся не девелоперы, а мистер и миссис Гонконг”, – предупреждает Джон Сондерс, аналитик рынка недвижимости CLSA Asia-Pacific Markets. (WSJ, Екатерина Кудашкина)