Отложенный спрос
“Мы работаем без прибыли. Денег хватает только на зарплату да коммунальные расходы. А некоторые агентства даже и на это не зарабатывают, терпят убытки”, – сетует руководитель нижегородской риэлторской компании, просивший не упоминать его имени в печати. Риэлторы считают, что снижение спроса на жилье носит психологический характер. Как и покупатели новых квартир, потенциальные клиенты вторичного рынка выжидают – вдруг цены рухнут или хотя бы снизятся. И дополнительно надеются на появление дешевых кредитов.
Менеджер АН “Чекни” Антон Кузнецов отмечает, что Интернет пестрит статьями по поводу надвигающегося коллапса рынка недвижимости. А Андрей Крайнов, менеджер АН “Выбор-недвижимость”, полагает, что снижение спроса связано с президентской программой доступного жилья. “Было очень много рассказов об этой программе в СМИ, много обещаний дешевых кредитов, так что люди невольно ждут либо того, либо другого”, – говорит он.
По мнению Кузнецова, еще одна причина снижения спроса в том, что рынок был перегрет, цены росли слишком быстро. Хрущевки практически сравнялись в цене с жильем высокой (по нижегородским меркам) комфортности. Так, 1 кв. м в однокомнатной хрущевке в Нижегородском районе стоит $800–850, как в новостройках в центре города. Такое сопоставление действует отрезвляюще. “Покупатель, который имеет возможность ждать, предпочитает подождать либо снижения цен, либо возможности получить кредит и приобрести что-либо более достойное”, – говорит Маргарита Телепенина, менеджер АН “Адвекс”.
В сентябре – октябре казалось, что цены начнут снижаться, но к концу октября произошел небольшой сдвиг в сторону подорожания, считает Андрей Крайнов. Впрочем, в “Выборе” на отсутствие сделок не жалуются.
На вторичном рынке в отличие от первичного сделки происходят всегда, и большая их часть – альтернативные: продавец одновременно выступает и покупателем, говорят риэлторы. Свадьбы, разводы, рождения и наследования не зависят от колебаний на рынке жилья, и потребность съезжаться, разъезжаться, менять меньшую площадь на большую не исчезает. Правда, любую цепочку обмена завершает свободный покупатель, а вот их-то сейчас и не хватает. А для обмена время весьма благоприятное. “В период роста цен менять квартиру очень трудно. Найдешь подходящий вариант, а пока агент ищет покупателя на твою квартиру, цены вырастают, продавец хочет получить уже больше, и сделка срывается. Сейчас есть возможность спокойно выбирать и быть уверенным, что продавец никуда не уйдет”, – объясняет ситуацию Елена Соловьева, директор по продажам АН “Адрес”.
Несмотря на дефицит покупателей, цены все-таки ползут вверх. “Именно ползут, потому что движение это почти незаметное, в процентах его не определишь, но оно все же есть. Доллар падает, и продавцы стремятся компенсировать это падение”, – объясняет Крайнов.
Рынок недвижимости в Нижнем Новгороде по-прежнему остается долларовым. Но все больше покупателей, номинируя цену в долларах, хотят на руки получить рубли. Евро, несмотря на прочность позиций на валютных рынках, на городском рынке недвижимости не приживается.
Низкий спрос сказывается и на структуре сделок. По словам Маргариты Телепениной, востребованы в основном небольшие квартиры – как самое доступное жилье и первый шаг в решении жилищной проблемы.
Андрей Крайнов констатирует высокий спрос на однокомнатные и двухкомнатные хрущевки, а также на комнаты.
Антон Кузнецов обращает внимание на изменение статуса сталинских домов. Из категории элитного жилья они перешли в категорию малоликвидного: большие площади и высокие потолки в изобилии предлагает первичный рынок, а ржавые трубы и гнилые перекрытия требуют таких вложений, что для среднего покупателя такие квартиры слишком дорогие.
Елена Соловьева тоже считает, что трудно продавать квартиры большой площади, а элитное жилье на вторичном рынке вообще продается с трудом: состоятельный покупатель предпочитает новостройки.
Но, несмотря на низкий спрос, риэлторы полны оптимизма. Антон Кузнецов говорит, что население, несмотря на снижение курса доллара, до сих пор покупает валюты больше, чем продает, – значит, идет накопление. “Рано или поздно эти деньги придут на рынок недвижимости. Сейчас мы наблюдаем не отсутствие спроса, а отложенный спрос. Думаю, к весне рынок оживится и цены будут расти. Только не такими темпами, как раньше, а вровень с инфляцией”, – считает он. Елена Соловьева поддерживает эту позицию: “Цены будут расти, но не так быстро, как раньше. Если же будет развиваться ипотека, она поддержит платежеспособный спрос, и рост может стать значительнее ожидаемого”.