НА ВОЗДУХЕ: Вектор выбора

Застройщики ориентируются на потребности покупателя, им выгодно строить индивидуальные дома (такие проекты окупаются гораздо быстрее). Эта тенденция не совпадает с замыслами администрации области, которая стремится привлекать инвестиции для развития инфраструктуры туризма и делает акцент на рекреационной функции пригородной зоны.

Представители городской и областной администраций уверены: массового малоэтажного строительства в ближнем петербургском пригороде не будет. Значит, неизбежны будут дальнейший рост цен на землю и применение девелоперами различных обходных схем (жилая застройка на рекреационных участках, например на землях бывших пионерлагерей; продолжится взимание штрафов за нецелевое использование земли, новые судебные конфликты и проч.).

По данным компании “Александр-Недвижимость”, в Петербурге и Ленобласти на продажу сейчас выставлено около 1000 коттеджей. Из них около 30 элитных (стоимостью до $2 млн), 250 коттеджей бизнес-класса ($200 000–600 000) и до 650 – экономкласса ($150 000–180 000). По оценке аналитиков Ассоциации загородной недвижимости, годовой объем этого рынка (включая дачи и участки в садоводствах) – это около 6000 объектов.

Наиболее динамично развивается средний ценовой сегмент (постройки с бюджетом от $150 000 до $300 000). Именно в этой ценовой зоне специалисты компаний “Падамс”, “Адвекс-РОССТРО”, “Бекар” прогнозируют бурный рост. Но строители предпочитают пока снимать сливки, возводя наиболее дорогие дома на самых престижных ландшафтных участках.

Потенциал роста

Девелоперы, специализирующиеся на пригородном строительстве, постепенно переходят от отдельных проектов по индивидуальным заказам к комплексной застройке. Число строящихся коттеджных поселков за последние полтора года увеличилось на 30%. Доля вводимых в эксплуатацию односемейных домов и коттеджей на территориях, подчиненных Петербургу (в первую очередь это Курортный район и часть Приморского, а также Пушкин, Павловск, Стрельна, Гатчина), выросла до 8% (по площади возводимого жилья) от общего объема городской застройки. Более подробные расчеты затруднены тем обстоятельством, что в пригороде царит административная чересполосица: часть территорий относится к ведению города, остальное – Ленинградская область.

По мнению президента компании “ГСК-Девелопмент” Владимира Любомирова, в ближайшие годы пригородный спрос в денежном выражении может достигнуть 15–20% от заявок на жилье в многоквартирных домах. Генеральный директор строительной корпорации “Возрождение Санкт-Петербурга” Иван Романов также считает, что потребность в качественном малоэтажном жилье значительно превышает предложение. Платежеспособный спрос пока сдерживается главным образом дефицитом предложения – подходящих участков мало, а у администрации другие приоритеты. Дефицит, естественно, приводит к лавинообразному росту цен: цена сотки со статусом ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) в престижном месте за последние три года возросла в несколько раз. Верхний предел для сверхпопулярных поселков Репино, Комарово, Солнечное – $22 000–25 000 за сотку. Как отмечают эксперты компании “Бекар”, особенно ценится близость к району правительственных дач (Комарово). Год назад $17 000 за сотку казалось запредельной ценой.

На южном направлении дороже всего идут участки, расположенные рядом с дворцово-парковыми зонами, – до $12 000 за сотку. И оптовых скидок на загородном рынке не предвидится: чем больше участок (до 50 соток), тем дороже, потому что большие наделы на рынок попадают редко. Но цена вопроса не останавливает покупателей.

Девелоперы и риэлторы отмечают заметное смещение критериев, которыми руководствуются покупатели при выборе объекта. Во-первых, клиентам нужен простор: 12 соток уже не считается оптимальным участком, самый ходовой размер – 20–30 соток. Во-вторых, стандартный городской набор удобств (автономное отопление, электричество, телефон и проч.) для средней ценовой категории уже как бы подразумевается, но клиентам даже при ограниченном бюджете покупки все чаще необходимо индивидуальное архитектурное решение. Как замечает Любомиров, потребитель стал за последние годы грамотнее – посмотрел дома в Европе, в Подмосковье и теперь обычно в точности знает, что именно ему нужно. Кстати, строительная компания “Падамс” приступает к выпуску каталога европейских архитектурно-строительных проектов “Архон”. Видимо, пришло время… В-третьих, все более значимым и весомым фактором становится социальная однородность ближайшего окружения. В стихийной застройке этого добиться практически невозможно. Поэтому, кстати, в “старых” населенных пунктах с постоянным населением (например, Токсово или Кавголово) довольно сложно найти подходящие участки и новые дома на продажу строятся в ограниченном количестве. Локальные поселки возникают, как правило, рядом с обжитыми населенными пунктами.

И наконец, покупатели стали серьезно заботиться о затратах на эксплуатацию. Специалисты компании “URSA-Евразия” отмечают, что после 2000 г. обозначилась тенденция экономии, которая в предыдущем десятилетии практически не наблюдалась. Хозяева будущих коттеджей заранее интересуются вопросами энерго- и теплосбережения. А экономить в одиночку довольно трудно, подобные проблемы эффективнее решаются в масштабах коттеджного поселка.

По данным специалистов компании “Александр-Недвижимость”, емкость рынка загородного жилья (количество реализованных объектов) за последние три года выросла вдвое.

Свежие проекты

В Сярьгах (15 минут от города) компания “Содружество” рядом с обжитой зоной постперестроечной стихийной застройки (здесь охотно селились депутаты, коммерсанты, банкиры) обустраивает коттеджный поселок “Зеленые холмы”. 45 домов будут возведены из деревянных панелей, изготовленных по немецкой технологии; стоимость – от $1500 за 1 кв. м.

Компания “Петростиль”, успешно завершив проект “Высокие ели” в Солнечном (пять коттеджей), этой осенью начала строить сразу два коттеджных поселка. Суммарные вложения в оба проекта составят $5 млн. В сентябре стартовал проект “Горки” (16 коттеджей в Юкках, 10 км от города). Здесь компания будет возводить дома из ячеистого бетона по 400–600 кв. м стоимостью около $800 000, обещая клиентам полный городской комфорт.

В поселке Рощино будет строиться поселок “Корабельные сосны” (50 деревянных домов площадью 150–200 кв. м по цене $200 000–250 000). Эти проекты нацелены на разные сегменты рынка. В Рощине – дома “для периодического загородного проживания” (впрочем, не исключено, что некоторые покупатели будут обитать там круглый год, затраты на эксплуатацию – около $180 в месяц). В Юкках – престижное “второе жилье” в ближнем пригороде (в поселке запланированы фитнес-центр с бассейном и мини-маркет, содержание дома обойдется примерно в $300 в месяц).

В ноябре в том же Рощине начала работать компания “СОК”. Рядом с озером Балаково строится клубный коттеджный поселок.

В нем предусмотрены 23 коттеджа площадью от 180 до 450 кв. м и apartments house на 10 квартир по 100 кв. м каждая. Инфраструктура поселка включает административно-охранное здание, клуб (бассейн, тренажерный зал, бильярдная и кафе-бар), открытый теннисный корт, баскетбольную площадку и поселковый пляж. Понятие “клубный поселок” означает, что все хозяева домов и апартаментов должны придерживаться определенных правил совместного проживания. Стоимость домов – $300 000–700 000. В эту сумму входит также долевое владение нежилыми объектами. Коттеджи предназначены для сезонного проживания, однако вся инфраструктура в поселке будет функционировать круглый год. Затраты на эксплуатацию составят около $300 в месяц.

Вслед за специализированными фирмами пристальный интерес к пригородным проектам начинают проявлять крупные строительные холдинги. О планах, связанных с загородным строительством, объявили такие солидные компании, как “Петербургская недвижимость”, холдинг R.B.I., “Петербургстрой Skanska” и некоторые другие.

Против течения

Между тем администрация далеко не всегда рада инвестиционной активности застройщиков. По мнению городских и районных властей, в пригородном развитии должна преобладать рекреационная функция. Постоянное население Курортного района – около 80 000 человек, а на пике летнего сезона в уик-энды сюда съезжается до 1 млн граждан. Этот дисбаланс создает серьезные проблемы. Как отмечает генеральный директор УК “Фонд имущества ПСБ” Игорь Петров, соответствующей такому людскому потоку инфраструктуры в пригороде пока нет: недостаточно автостоянок, кемпингов, попасть в приличный ресторан – проблема… Вдоль побережья Финского залива действуют жесткие ограничения (запрет на капитальное строительство), а инвесторы не готовы вкладывать серьезные средства, располагая лишь договором краткосрочной аренды (для временных сооружений долгосрочная аренда не полагается).

Даже вывоз мусора, по словам заместителя главы администрации Курортного района Виталия Науменко, превращается в серьезную проблему: мусорят 1 млн “транзитных” горожан, а бюджетные лимиты – в соответствии с законом о бюджете – рассчитаны на количество постоянно проживающих. Как заметил по этому поводу Владимир Любомиров, “если экологи не разрешают строить стоянки, тогда люди начинают ставить машины прямо в лесу. Стоянок нет, а 1 млн приезжающих есть. Район делает, что может, но он живет сегодняшним днем, потому что не убранная сегодня улица – это проигранные завтра выборы”.

Тем не менее приоритет отдается гостиничным проектам, спортивно-развлекательным и торговым комплексам, предприятиям ресторанной индустрии. Науменко идеальным проектом для этой территории считает гостиничный комплекс, который возводит в Репине управляющая компания “Фонд имущества ПСБ”. Комплекс включает отель класса “4+”, трехзвездочную гостиницу, аквапарк с элементами водолечения (SPA), бары, рестораны, боулинги, волейбольную и баскетбольную площадки, корты, 40 коттеджей трех категорий. Объем инвестиций – $50 млн.

Одобрение властей получил также проект, разработанный фирмой “ГСК-Девелопмент”, – в районе Золотого пляжа за Зеленогорском будет построен яхт-клуб. Он предусматривает стоянку для маломерных судов, гостиницу на 60 номеров, ресторан, фитнес-комплекс.

За последние годы к “советским” пансионатам и санаториям (“Дюны”, “Северная Ривьера”, “Заря”, “Репино”) добавились объекты вполне европейского уровня: гостиничный комплекс “Скандинавия”, VIP-клуб “Старая мельница”, “Президент-отель” в Зеленогорске.

Вторая очередь реконструкции пансионата “Дюны” предусматривает обустройство на 190 га гольф-поля международного класса со всей необходимой инфраструктурой: гольф-клуб, гостиница, коттеджный поселок на 50 домов. В этом проекте будет участвовать и московский капитал. Компания “Конкордия Эссет Менеджмент”, управляющая “Первым инвестиционным фондом недвижимости”, заявила о своем участии в этом проекте в качестве инвестора. По словам члена совета директоров “Конкордии” Павла Дзюбина, объем инвестиций из средств фонда составит $10 млн.

В ноябре компания “Озон” заявила об амбициозных планах – построить в Приозерском районе (платформа “69-й километр”) к лыжному сезону 2005–2006 гг. новый курорт стоимостью $50 млн. Под реализацию проекта “Озону” выделен участок площадью 111 га. Инвесторы – “Газпром”, “Северсталь” и АБ “Россия”. Шесть трасс будут обслуживать четыре кресельных подъемника. Рядом со склонами строится поселок из 20 коттеджей.

Во всех перечисленных проектах ведущая роль отводится созданию объектов инфраструктуры туризма. Жилье возникает лишь как необязательное дополнение.

Для власти предпочтительным представляется именно такой путь развития: сначала – объекты индустрии отдыха, затем к ним (или рядом с ними) пристраивается немного очень дорогих индивидуальных домов.

Участки под отдельную жилую застройку предоставляются инвесторам неохотно. Константин Поликарпов, президент группы компаний “Олимп-2000” (с их участием строятся три коттеджных поселка в Ленобласти), говорит: “Мы бы с удовольствием строили здесь [в Курортном районе] дома для постоянного проживания, однако такой возможности пока не возникало”. Игорь Жданов, директор представительства компании Honka, приветствует меры, ограничивающие стихийную застройку, однако сожалеет, что в рекреационных зонах не предусмотрены лакуны для небольших проектов жилищного назначения.

Есть никем не отмененное постановление городского правительства, в котором перечислены полтора десятка территорий, которые планировалось отвести под малоэтажную жилую застройку. На некоторых объектах инвесторы даже выполнили изыскательские работы. Но у нескольких компаний, претендовавших на застройку участков в Репине, Солнечном, Лисьем Носу и потративших время и деньги на проведение изысканий территории, участки отобрали (нарушены сроки, отведенные на изыскательские работы), чтобы, как сообщили в правительстве города, выставить их на торги. Трех участков лишилась, например, фирма “АБГ-групп”.

По мнению Науменко, Курортный район – это очень дорогой район, здесь дорогая земля, в девелопмент вкладывать надо много. И коммерческие проекты, связанные с развитием рекреационной функции, предпочтительнее для района, чем жилье. “По градостроительной идее здесь [должен быть] парк, – говорит он. – А инвестору очень хочется коттедж построить в этом парке”.

Тем девелоперам, которые хотели бы строить в Курортном районе именно жилье, администрация советует обратить внимание на десятки нерасселенных старых домов (например, в Сестрорецке). Пока этот путь представляется экономически сомнительным: при расселении и сносе сотка земли получается стоимостью под $30 000.

Но и в области (в районах, приближенных к Петербургу) сходная ситуация. Для Токсова, например, разработан специальный регламент и в качестве ведущей также принята рекреационно-оздоровительная функция с серьезными ограничениями для жилой застройки.

По мнению Любомирова, избежать конфликта интересов между властью и бизнесом можно только в том случае, если развитие пригородной зоны будет строиться на основании четкой, однозначно сформулированной градостроительной идеи, закрепленной в генплане и регламентах. Как это принято в Европе: “Сначала надо решить, какая среда нужна для горожан и зачем. Потом начинаются разработки. И уже в самый последний момент все это делится на куски и отдается инвесторам – естественно, уже с инженерной подготовкой”.