ДОХОДНОЕ МЕСТО: Гаражей на всех не хватит

Московские власти в начале ноября одобрили основные показатели целевой программы строительства гаражей в столице на 2005–2007 гг. В соответствии с ними предполагается, что за три года в Москве появится около 329 000 машино-мест на стоянках и в паркингах всех видов – это в 1,5 раза больше, чем было построено за предыдущие три года. Правда, в это количество городские власти включают как подземные и многоярусные гаражи в жилых комплексах, так и места на стоянках при торговых центрах, где можно оставить машину только на несколько часов. По оценке куратора городской гаражной программы, первого заместителя руководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции Москвы Константина Королевского, при средней себестоимости строительства одного машино-места $5000 в реализацию этой программы за три года должно быть вложено $1,5 млрд. Королевский уточняет, что средняя себестоимость возведения наземного гаража манежного типа в столице составляет сейчас от $2000 до $2500 за место. На строительство наземного неотапливаемого гаража с закрытыми боксами необходимо потратить от $4000 до $4500 за место. Стоянки в теплом капитальном гараже обойдутся в $5000–7000. Себестоимость подземных гаражей в центре Москвы составляет от $15 000 и выше, на окраине – около $6000–7000. Себестоимость строительства может значительно увеличиваться в зависимости от особенностей проекта – сложной геологии, необходимости перекладки инженерных коммуникаций и т. д.

95% названной Королевским суммы составят средства инвесторов, получивших право строительства гаражных комплексов на конкурсах. Основными инвесторами гаражной программы являются строители жилья и торговых комплексов. За счет бюджета городские власти будут строить только два вида паркингов – перехватывающие стоянки, необходимые для разгрузки транспортной ситуации в центральной части столицы и на основных радиальных магистралях, и гаражи в районах, застроенных социальным жильем. Дело в том, объясняет Королевский, что инвесторов эти проекты не интересуют – срок их окупаемости составляет 6–8 лет, тогда как, например, в районах коммерческой застройки гаражи окупаются в среднем за 2–3 года. Как пояснил “Ведомостям” сотрудник ГУП “Управление экспериментальной застройки микрорайонов”, попросивший не называть его имя в печати (эта организация долгое время отвечала за гаражную программу), гаражи рядом с домами для очередников реализуются крайне медленно. “Человек, ожидавший получения квартиры 20 лет, скорее всего потратит все сбережения на ремонт и сможет наскрести на гараж лишь через несколько лет”, – считает чиновник. Поэтому город собирается строить за свой счет в таких районах, как, например, Южное Бутово, многоярусные паркинги и сдавать их в аренду по расценкам, утверждаемым Департаментом муниципального имущества. По мнению собеседника “Ведомостей”, расценки будут варьироваться в зависимости от района, типа гаражей, а для льготников будут предусмотрены скидки.

Через год городские власти рассчитывают увидеть на территории города уже несколько перехватывающих стоянок. Предполагается, что с 2006 г. ежегодно будет вводиться не менее 1500 мест на таких парковках. По словам Александра Кузьмина, главного архитектора Москвы, председателя Москомархитектуры, Институт генплана подобрал 100 участков на территории города, пригодных для размещения перехватывающих парковок. Первые такие объекты должны быть созданы около ст. м. “Планерная” и “Выхино”. “Сложность в подборе участков заключается в том, что, если разместить перехватывающую парковку хотя бы в 100 м от метро, она уже перестает пользоваться популярностью у автомобилистов”, – говорит Кузьмин. По его словам, схема размещения таких парковок будет выставлена на суд общественного градостроительного совета при мэре Москвы до конца года.

Развитие гаражной программы потребовало появления новых организаций, курирующих ее выполнение. Как сообщил Королевский, ГУП “УЭЗ”, выступавшему техническим заказчиком программы гаражного строительства с начала 90-х гг. прошлого века, тяжело справляться с разработкой документации по возросшему числу объектов. Поэтому по просьбе гендиректора УЭЗ Валерия Силина за УЭЗ останется только программа “Народный гараж”, предусматривающая строительство паркингов на средства самих автомобилистов по принципу строительно-сберегательных касс. Под “Народный гараж” в УЭЗ подобрали 47 участков, по которым сейчас готовится предпроектная документация. Заказчиком для подготовки конкурсной документации по всем другим гаражным проектам будет выступать создаваемый сейчас новый ГУП – “Управление гаражного строительства”.

Андрей Патрушев, PR-директор риэлторской компании Knight Frank, уверяет, что в проектах, связанных с дорогим жильем, проблем с реализацией гаражей нет. А по оценке Леонида Белаги, начальника отдела рекламы и коммуникаций концерна “Крост”, наличие подземного гаража в жилом комплексе к тому же позволяет инвестору увеличить стоимость реализации 1 кв. м в квартирах примерно на 10%. Правда, чиновник московского правительства, участвующий в реализации гаражной программы, пожаловался “Ведомостям”, что застройщики нередко выбирают для себя другой способ повысить доходы – построив паркинг примерно на 30–40% меньшей емкости, чем требуется: как говорится, и машино-места есть, упоминаемые в переговорах с потенциальными клиентами, и затраты сократились. По данным Патрушева, стоимость мест в подземных паркингах в домах “золотой мили” на Остоженке варьируется от $40 000 до $70 000. А в отдельных случаях, как, например, в доме “Грубер” на Новом Арбате, стоимость доходит до $95 000. “Покупка машино-места на этапе строительства оправданна практически всегда. Их стоимость повышается в прямой зависимости от повышения цен на квартиры. Кроме того, наличие как минимум одного машино-места – непременное условие при продаже дорогой квартиры. В противном случае срок ее экспозиции на рынке существенно возрастает”, – отмечает Патрушев.

То же правило действует и в отношении коммерческой недвижимости, уверяют эксперты.

В офисных центрах класса А, строительство которых не обходится без подземного паркинга, ставка аренды машино-места колеблется от $250 до $600 без НДС в месяц. Среди наиболее доступных парковок в бизнес-центрах специалисты Knight Frank отмечают Central City Tower на Овчинниковской наб., 22. Здесь парковка одного автомобиля в современном подземном гараже составит $275 без учета НДС. Одним из самых дорогих комплексов с точки зрения парковки остается “Романов двор”, где парковочное место сдается по цене $400 при условии стоянки машины только в рабочее время и $600 за круглосуточное обслуживание. Место для автомобиля на наземном паркинге в бизнес-центре класса А обойдется дешевле – около $150–250 без НДС. В офисах класса В подземный паркинг чаще не предусмотрен и его отсутствие обычно компенсируется обширной наземной стоянкой. В этом сегменте машино-место сдается по ставкам от $80 до $220 без НДС.

Основной заботой для чиновников остается поиск земельных резервов для размещения гаражных комплексов. По словам Александра Кузьмина, главное отличие гаражного строительство в ближайшую “трехлетку” заключается в том, что если до сих пор в столице главным образом реконструировались существующие гаражные комплексы, то теперь приоритет будет отдаваться новому строительству капитальных многоэтажных гаражей. Например, в ближайшие два года современные многоэтажные комплексы должны появиться на 400 участках около МКАД, занятых пока плоскостными гаражами. Чтобы снять напряженность в отношениях с нынешними владельцами этих гаражей, городские власти планируют выделять им боксы в новых комплексах в аренду по льготным ставкам, которые должны быть утверждены до конца года. Всего к 2007 г. на площадках, занятых пока железными боксами, должны быть построено многоярусные гаражи на 53 000 автомобилей, что в несколько раз превышает количество ныне хранящихся на этих территориях машин.

Еще один резерв – строительство гаражей под школьными стадионами и физкультурно-оздоровительными комплексами. Такие гаражи строятся на Мичуринском проспекте и проектируются в первой очереди застройки Молжаниновского района. Правда, префект Северного округа Владимир Объедков отмечает, что каждый подобный проект продвигается очень тяжело из-за протестов жителей, выступающих против любого нового строительства на сложившейся территории.

Однако уже в ближайшее время жителям будет сложнее отстаивать свою точку зрения, а строителям – легче искать участки под гаражи. Королевский ожидает, что уже к концу ноября главный санитарный врач России подпишет новые СанПиНы, позволяющие по-новому рассчитывать в столице расстояние санитарно-защитной зоны, отделяющей гаражи от жилых домов, за счет чего паркинги можно будет строить ближе существующей пока границы в 50 м. В уже существующих проектах это позволит увеличить количество машино-мест на 30%, говорит Королевский. Добиться изменения санитарных правил городским властям удалось, убедив санитарные службы в прогрессе современных технологий. За счет установки в паркингах специального оборудования – кассетных дожигателей выхлопных газов и принудительной вентиляции (эти системы опробованы, например, в гаражных комплексах на Литовском бульваре, вл. 15, и Земляном Валу, 25–27) удается достичь значительного снижения выбросов. Чиновники утверждают, что концентрация углеводородов и вредных газов в вентиляционных выбросах из гаража-стоянки существенно ниже предельно допустимой концентрации, соответствующей рекомендациям Всемирной организации здравоохранения. Кроме того, в “придомовых” гаражах предполагается проводить экологический контроль всех автомобилей, что позволит снизить выбросы на 10–15%.

Еще одним резервом Королевский называет земельные участки, изъятые у их арендаторов за длительное неосвоение. За последние 1,5 года изъято 36 участков, которые будут переданы под гаражное строительство, и такая судьба ожидает еще 19 участков.

В I квартале 2005 г. начнется строительство гаражей над железнодорожными путями на Новой Басманной (гараж на 900 машино-мест) и в Басманном тупике (на 600 машино-мест). Столичные архитекторы заняты сейчас освоением линий метрополитена мелкого заложения и надземных линий метрополитена, на месте разворотных площадок общественного транспорта и под автомобильными эстакадами. По расчетам НИиПИ генплана, использование этих площадок позволило бы ввести 90 000 машино-мест до 2010 г. А по нескольким адресам должны быть построены непривычные пока для столицы механизированные гаражи с лифтовыми механизмами, позволяющие существенно экономить место. Такие объекты должны появиться на Средней Переяславской улице, вл. 25 (60 машино-мест), на Страстном бульваре, вл. 6, ул. Гастелло, вл. 5 и 16.

В Южном административном округе, как предполагается, за ближайшие три года целых 14 гаражных комплексов будут построены над объектами гражданской обороны.

Чтобы сделать проекты гаражных комплексов более привлекательными для инвесторов, Королевский предлагает разрешить девелоперам включать в состав гаражных комплексов до 30% помещений коммерческого назначения. А первый заместитель мэра Москвы, руководитель Департамента экономической политики и развития Юрий Росляк предлагает дополнять помещениями торгового и административного назначения даже перехватывающие парковки – тогда можно рассчитывать на привлечение к ним инвесторов и экономить бюджетные деньги.

Чиновники ожидают, что через три года гаражами в столице должно быть обеспечено 47% личного автопарка против 38% к концу 2004 г. По их данным, к концу этого года в городе должно оказаться в наличии 900 000 машино-мест.

Городские чиновники исходят из того, что средний ежегодный прирост личного автопарка будет составлять в ближайшие годы 18%. За ближайшие 15 лет количество автомобилей у москвичей увеличится в 1,5 раза до 3,4 млн на начало 2020 г., и тогда на каждую московскую семью будет приходиться по автомобилю. Но специалисты ГИБДД делают другой прогноз. За 3 млн автомобилей объем частого автопарка москвичей перевалит уже к концу 2005 г., а, если верить прогнозам гаишников, еще через год автовладельцами будут около 3,7 млн москвичей и к дате окончания гаражной программы мэрии число частных машин увеличится до 4,5 млн. Кстати, мэр столицы Юрий Лужков считает второй вариант статистики более верным – на заседании правительства, посвященном обсуждению гаражной программы, он призвал ответственных за ее выполнение уже сейчас заложить в нормативы строительства показатель в одну машину на семью. “А то у вас до сих пор норматив 0,3 болтается”, – возмущался градоначальник.