Рынок розничной торговли в Самаре: Ритейлоры ищут стены

Немецкая компания Metro Cash & Carry открыла свой первый гипермаркет в Самаре в начале декабря. Ранее ее руководство объявляло о планах открыть и второй торговый центр в Тольятти. Первый гипермаркет “Рамстор” в Самаре должен открыть свои двери 23 декабря в Мегакомплексе “Московский”. Его площадь составляет 8000 кв. м, ассортимент более 30 000 наименований товаров. В течение двух лет турецкая “Рамэнка”, управляющая сетью “Рамстор”, намерена открыть как минимум три магазина в Самаре и один в Тольятти, сообщила “Ведомостям” пресс-служба компании со ссылкой на генерального директора Мустафу Саглама. Сейчас идут переговоры об аренде площадей в торговых центрах. А в Тольятти “Рамэнка” ведет переговоры с администрацией города о покупке земельного участка под строительство торгового центра.

Еще более амбициозны планы сети “Пятерочка”. По словам вице-президента “Пятерочки” по региональному развитию Михаила Лапина, в течение трех лет в Самаре и Тольятти планируется открыть 70–90 магазинов. В конце ноября начал работать первый магазин в Самаре, на этой неделе планируется открыть еще два. Франшизу на самарский регион получила компания “Тамерлан”, развивающая сеть “Пятерочка” в Волгограде.

У “Патэрсона” три супермаркета в регионе. А к 2007 г. компания планирует довести количество магазинов до 10 и открыть их в Самаре, Тольятти, Сызрани и Новокуйбышевске.

Как минимум два магазина в ближайшие два года собирается открыть в Самаре и “Перекресток”.

Капля в море

“Рынок еще далек от насыщения, так что о войне форматов речи не идет”, – говорит Юрий Яковчик, генеральный директор филиала сети универсамов “Патэрсон” в Самаре и Тольятти. Ритейлоры уверяют, что о конкуренции можно будет говорить не ранее чем через один-два года. А насыщение рынка при самом благоприятном сценарии произойдет через пять лет, считает директор самарского филиала “Перекрестка” Владимир Рыжков. Основная борьба в будущем развернется именно между сетями универсамов, полагает Яковчик. А первыми жертвами сетевой торговли он называет открытые рынки. Впоследствии будут вынуждены продаваться отдельные магазины и небольшие местные сети, добавляет ритейлор. Его оптимизма не разделяет Александр Ефимов, директор по рознице местной фирмы “Меркурий”, владеющей одноименной сетью магазинов. “К сожалению, палатки будут востребованы достаточно долгое время”, – полагает он. О том, что сетевая торговля в ближайшие годы не сможет выдавить с рынка более мелких торговцев, говорит и Рыжков.

И главной проблемой для развития сетей в Самаре участники рынка называют дефицит на рынке подходящих торговых помещений.

“Мы бы открывали магазины каждый месяц, если бы была такая возможность”, – говорит Ефимов из “Меркурия”. В нынешних условиях компании приходится ограничивать свои планы тремя-пятью магазинами в год. Поиск идет постоянно, и как только удается найти помещение, компания его берет. “Будет это три площадки, четыре или пять – значения не имеет. Самое главное, чтоб они были”, – сказал Ефимов.

О дефиците на рынке торговой недвижимости говорит и Яковчик из “Патэрсон”. “[Предложений на рынке] в десятки раз меньше, чем должно быть”, – говорит он.

Из-за дефицита подходящих торговых площадей “Перекресток”, ориентирующийся на форматы гипер- и супермаркета, начал развивать в Самаре стандарт мини-универсама, сообщил Рыжков.

Требовательные ритейлоры

Ритейлоры говорят, что предпочитают открывать новые магазины в густонаселенных районах либо в местах активного жилищного строительства. Вход магазина должен выходить на улицу с оживленным движением пешеходов и транспорта. Особенно высоким спросом пользуются помещения от 600 кв. м до 3000 кв. м, с удобными подъездами и большой парковкой. Но найти помещение более 1000 кв. м в хорошем месте и с парковкой очень тяжело, признает Дмитрий Куликов, старший специалист отдела коммерческой недвижимости Риэлторского строительного центра “Мабис”.

Самый высокий спрос на торговые помещения со стороны ритейлоров в центральной части города – в Октябрьском, Самарском, Ленинском и, частично, в Советском районах. “Чем ближе к центру города, тем лучше. Но обязательно, чтоб это было проходное место”, – говорит Игорь Михеев, заместитель генерального директора по операциям с недвижимостью компании “Портал”. “Любой сетевик закрепился бы с удовольствием [в старом городе]”, – соглашается Дмитрий Куликов из “Мабиса”. Но пока это удалось только “Самара-Продукту”, который открыл магазин на Троицком рынке, добавил он.

Риэлторы поясняют, что в старом городе трудно проехать большегрузным автомобилям и оператору сети необходимо иметь промежуточный склад, чтобы возить товары “ГАЗелями” и “Бычками”. Другой проблемой центра, по их словам, является отсутствие мест для организации парковки у магазина.

Сам себе строитель

Риэлторы считают, что вскоре розничным сетям придется строить для себя торговые центры. Старые помещения, подходящие для открытия магазинов, рано или поздно закончатся, говорит Куликов. К тому же большинство таких помещений не оптимальны для размещения современных форматов торговли.

В предыдущие годы строительство нового здания магазина обходилось дороже, чем покупка готового, добавляет Сергей Винтаев, руководитель департамента оценки агентства “Спектр недвижимости”. Покупка помещения на вторичном рынке позволяла сэкономить и время, говорит он. Но за последний год, по словам риэлторов, цены на вторичном рынке выросли на 20–30% и теперь затраты на новое строительства сравнялись с стоимостью покупки готового объекта недвижимости. Сейчас сдерживающим фактором остается время. Существующие сложности согласования проектной документации и получения разрешения на строительство увеличивают сроки реализации таких проектов. “Чтобы спроектировать, построить и ввести в эксплуатацию [торговый центр], требуется три-пять лет. Это останавливает людей”, – считает Винтаев. Еще с одной проблемой сталкиваются ритейлоры в центре города – здесь очень сложно найти свободный участок земли для нового строительства. А из-за ее высокой стоимости строительство больших торговых центров в историческом центре города и экономически невыгодно, полагает Винтаев.

Куликов из “Мабиса” добавляет, что, если на участке нужно еще и расселять жильцов из ветхих домов, к стоимости проекта нужно добавить в среднем по $11 000 на одного переселенца. В целом затраты на возведение “коробки” в Октябрьском районе Винтаев оценивает в $400–500 за 1 кв. м, а цена торговой недвижимости на вторичном рынке – около $1000 за 1 кв. м. “Средняя цена вторички в хороших местах колеблется от $800 до $1500 за 1 кв. м”, – добавляет Куликов.

Риэлторы сходятся во мнении, что в связи с ростом цен на вторичном рынке и снижением процентных ставок по кредитам интерес к строительству все равно будет возрастать.

Рискованная доля

Но если строить под себя торговые центры могут себе позволить не многие ритейлоры, то покупать площади в строящихся жилых домах пытается большинство из них. Спрос на жилье на первых этажах низкий, поэтому сейчас архитекторы сразу проектируют здесь помещения под магазины, говорит Винтаев. И спрос на них высокий, говорят риэлторы. “Нежилые помещения в наших домах уходят намного быстрее, чем жилые. Мы строим жилой 22-этажный дом на Осипенко, там все нежилые помещения на первом-втором этаже уже проданы. Хотя дом будет сдаваться только в конце 2007 г.”, – говорит Игорь Михеев из “Портала”. Он добавил, что сейчас цена помещений под магазины в этом доме $950 за 1 кв. м.

Интерес к долевому строительству отмечает и Александр Ефимов из “Меркурия”. Но он предупреждает, что из-за особенностей строительного рынка эта схема несет в себе повышенные риски. “Когда нам предлагают место, где еще нет котлована, мы отказываемся инвестировать деньги. Можно входить в проект после закладки фундамента”, – поясняет он. Михеев говорит, что, как правило, торговые помещения в строящихся домах раскупаются на этапе 20–30% готовности здания.

Цены на аренду торговых помещений сильней всего выросли в районе пешеходной зоны Ленинградской и на Московское шоссе. Они достигли $30–50 за 1 кв. м в месяц, хотя год назад не превышали $20–30, отмечает Куликов. А есть районы города, где цены остались на уровне прошлого года. По данным Винтаева, аренда торговых площадей в Октябрьском районе обходится в 1000 руб. за 1 кв. м в месяц.