В ожидании перемен
Из подвалов в высотки
Офисный парк пополнился не только количественно, но и качественно. Новые и реконструированные бизнес-центры, с полным правом позиционирующие себя как офисы класса В и даже В+, демонстрируют преимущества бизнес-центра перед офисом в жилом доме: качественная оптоволоконная связь, скоростной выход в Интернет, охрана, клининг, дополнительный сервис. Предприниматели уже не хотят арендовать помещения в цокольных этажах и тем более подвалах, а часто и офисы на первых этажах жилых домов их уже не устраивают. Даже офис в бизнес-центре класса С оказывается предпочтительнее офиса в жилом доме. По данным Центра коммерческой недвижимости (ЦКН), в офисном центре на ул. Родионова, 23, просто нет свободных площадей, арендаторы стоят в очереди в ожидании освободившихся помещений в этом центре. В новом бизнес-центре “Две башни” первое здание, сданное госкомиссии в июле, заполнено уже на 80%, второе пока не заполнено, но оно и сдано было в самом конце года. “Аренда помещения в бизнес-центре снимает с арендатора множество хозяйственных забот, и он может не отвлекать время и силы на проблемы, не связанные непосредственно с бизнесом”, – говорит Надежда Данилова, менеджер АН “Адрес”. А директор ЦКН Василий Енин добавляет, что узнаваемость бизнес-центра повышает привлекательность размещения в таком здании.
По данным Нижегородского центра научной экспертизы (НЦНЭ), заполняемость бизнес-центров в центре города близка к 100%. Спрос на высококлассные офисы не удовлетворен, а вот офисов, которые по международной классификации ни к какому классу не принадлежат или могут быть отнесены максимум к классу D (чисто российское изобретение в области классификации), оказалось в избытке.
Сдать офисные площади в жилых домах стало сложнее. Олег Груздев, маркетолог ООО “Росфинстрой” (входит в состав ГК “Столица Нижний”), которое сейчас ведет строительство крупнейшего в Нижнем бизнес-центра, говорит, что количество сделок упало, поскольку востребованы офисы более высокого качества, чем предлагает рынок. “В нашем листинге гораздо больше предложений по аренде, чем заявок на аренду офисов. Появилось много новых объектов, много новых собственников, которые перевели жилые помещения в нежилые или купили площади в новостройках. Есть помещения, которые “висят” с декабря – скорее всего, собственнику придется снижать арендные ставки”, – сетует Наталья Романычева, менеджер центра аренды АН “Выбор-недвижимость”. В листинги риэлторских фирм бизнес-центры, как правило, не попадают (их обычно сдают сами собственники или управляющие компании), поэтому у риэлторов и возникает ощущение затоваренности рынка.
Но пока это не привело к снижению арендных ставок. Наоборот, некоторые предприниматели в офисах, соседствующих с бизнес-центрами, повысили арендные ставки до уровня престижного соседа. В результате, говорит Енин, в офисном центре ставки оказались даже ниже, чем в таких встроенных офисах, ведь при номинально равной цене владелец отдельного офиса не оказывает всего того набора услуг, который получает арендатор в бизнес-центре: круглосуточная охрана, уборка помещений, техническое обслуживание коммуникаций. В подавляющем большинстве случаев арендатор офиса на первом этаже жилого дома делает это самостоятельно, за счет собственных средств.
Но для некоторых видов бизнеса нужны офисы в жилой зоне, на проходных местах. Например, по данным ЦКН, в прошлом году, когда началась кампания по страхованию автогражданской ответственности, страховые компании устремились в спальные районы. Сейчас новая волна – приблизить к потребителям услуги по автокредитованию стремятся финансовые компании и банки. Следующая волна спроса, по мнению Енина, будет связана с развитием ипотечного кредитования.
Инстинкт собственника
На рынке аренды предложение превышает спрос, а вот на рынке продажи помещений спрос пока не удовлетворен. Романычева констатирует интерес к покупке офисов как для ведения собственного бизнеса, так и для последующей сдачи в аренду. Покупают офисы в основном в Нижегородском и Советском районах. Нежилые помещения в строящихся жилых домах, как правило, раскупаются задолго до сдачи объекта. “Нижегородский дом и К” еще только площадку подготовил под строительство, а уже продает по $850 за 1 кв. м площади на пересечении улиц Белинского и Студеной”, – говорит Данилова.
Цена 1 кв. м нежилых помещений выше цен на жилье. Разница в одном и том же строящемся доме может достигать 20%.
Большие бизнес-центры, как правило, площади не продают или продают только крупным покупателям. Груздев говорит, что из 22 000 кв. м 17-этажного здания на Решетниковской, которое должно быть сдано в III квартале 2005 г., проданы только три этажа, один из них – компании “Едок” для открытия кафе и ресторанов.
По мнению Груздева, нижегородские бизнесмены испытывают повышенную и не всегда оправданную тягу к покупке офисных площадей – готовы купить хоть кабинет в бизнес-центре. “Но если в бизнес-центре будет огромное множество собственников, то он станет неуправляем, у такого здания не слишком оптимистичные перспективы”, – считает Груздев. По мнению Груздева, это болезнь роста: в Москве и Санкт-Петербурге эту болезнь уже пережили.
Количество и качество
Первые бизнес-центры, претендующие с полным правом на высокое качество, пока не изменили коренным образом ситуацию на рынке. Изменения ожидаются в этом году, когда будет построен бизнес-центр на Решетниковской (между ул. Белинского и Горького напротив Диагностического центра), который инвестор – ГК “Столица Нижний” – позиционирует как класс А. В этом же году будет сдан “Теледом” на ул. Белинского (инвестор “РосАвтострой”) и начнется строительство еще нескольких офисных зданий на ул. Белинского. В этом районе, между ул. Белинского и Горького, и складывается деловой центр. Уже сейчас концентрация офисных зданий в этом месте самая высокая в городе.